Что такое бессрочная аренда земельного участка, как оформить ее в законное владение?

Юридическая сила старых документов

Как было рассмотрено ранее, старые документы обладают правовой силой и юридически дееспособны на основании статей 6, 14, 17 Закона о государственной регистрации прав.

Их обмен не требуется, даже если они выданы до формирования Федерального хозяйствующего субъекта. Но это положение распространяется лишь на ту документацию, которая обосновывает возникновение имущественных прав.

Старые учётные записи в настоящее время представлены в новом формате, соответствующем удобству их применения, где фиксируются все права на собственность и объекты имущественной собственности. Поэтому все свидетельства о праве пользования должны иметь регламентированный вид.

Восстановление утерянных документов осуществляется в управлении Росреестра, куда можно обратиться с заявлением о восстановлении утраченного документа. При внесении данных об участке в кадастровые записи, здесь регистрируются все правоустанавливающие документы.

Соответственно, в случае их утраты, можно получить выписку из государственного кадастра, которая полноценно заменит утраченный документ.

Если же по какой-либо причине, в Росреестре не окажется нужных данных – их следует искать в архивах муниципалитета.

Для этого нужно обратиться с заявлением к главе местной администрации и просить выдачу архивных данных, отражающих сведения об участке.

С полученной выпиской и приложенным актом, которым будут сопровождаться сведения об участке, нужно подойти в Росреестр для регистрации участка и получения необходимых документов.

Выдача документов и их регистрация должна осуществляться в срок не более 20 рабочих дней. Получение архивных данных – услуга платная. Постановка земель на кадастровый учёт также оплачивается государственной пошлиной.

Основные требования

Требования к документам устанавливаются в соответствии с существующим регламентом.

В частности, те документы, которые хранятся у граждан ещё со времён Советского Союза, на территории нашей страны остаются действительными, без ограничения срока давности.

Они юридически дееспособны, но лишь в качестве правоустанавливающих документов.

В том случае, когда с земельным имуществом требуется проведение имущественной сделки – эти документы утрачивают свою силу. Для их последующей правомочности будет необходимо пройти перерегистрацию в Росреестре.

Очень важно, чтобы учётные записи старой регистрации соответствовали новым записям, внесённым в государственный кадастр. Если за этот период произошли те или иные изменения, их необходимо оформить, в соответствии с установленными требованиями

Поэтому при перерегистрации будут затребованы акты согласования границ участка и межевой план.

Основным требованием, определяющим статус надлежащей правовой обеспеченности участка, является совокупность правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов при совпадении всех учётных записей, которые в них отражены.

При этом, при проведении межевых работ может быть произведено изменение размеров участка в сторону расширения, если такая возможность существует в соответствии с примыкающими к участку, свободными землями.

Процедура оформления ЗУ из постоянного пользования в собственность

Для переоформления надела в собственность необходимо обратиться в администрацию по месту жительства. Физическое лицо должно предоставить единый номер и выписку из ЕГРН. Эти документы можно получить в региональном отделе Федерального управления кадастра и картографии.

Кадастровый специалист выполняет техническую составляющую – оформляет землю на учет, создает схему и паспорт земельного участка.

Рамки территории должны быть согласованы с владельцами смежных территорий. В случае договоренности сторон оформляется специальный документ. В противном случае, придется начать судебный процесс.

Регистрация права обеспечит наличие выписки из ЕГРН и бумаги о бессрочной аренде. Пакет документов предъявляется в муниципалитет, где решается вопрос о предоставлении земли.

оформляется по облегченному алгоритму:

• написание обращения в муниципалитете о переводе земельного надела в собственность;
• принятие разрешения;
• регистрация нововведений в Росреестре.

Если у заявителя будет подготовлен весь пакет документов, то решение по его вопросу будет принято в течение месяца. Право нужно оформить в Росреестре.

Бывает, что учреждения госструктуры отказывают в выдаче надела. Такие действия неправомерны. Документ об отказе может стать причиной обращения в суд для разъяснения сложившейся ситуации.

Стоит отметить, что собственники земли могут завещать эту землю родственникам, правом наследования обладают также все постройки, находящиеся на участке. Данная процедура будет иметь свои нюансы.

Наследники могут взять только объекты, находящиеся на земле. Саму землю необходимо приватизировать. Если собственник приступил к процедуре регистрации участка, но не смог ее завершить, родственники могут доделать эту процедуру до конца.

Отказать при оформлении в собственность могут в следующих случаях:

1. Объект нельзя оформить в соответствии с его параметрами.
2. За правом собственности обратились недееспособные физические и юридические лица.
3. Пакет бумаг собран не полностью, либо документы не отвечают нормам законодательства.
4. Акт, оформленный в местной администрации, признан недействительным.
5. Имущество признано недействительным.
6. У лица нет полномочий распоряжения землей, нет прав на землю.
7. Сведения о наделе не оформлены в единой службе Госреестра.
8. Земля не учтена в кадастровых документах.

Лишиться прав на землю можно по предложению пользователя, когда человек сам отказался от надела, или принудительно. В первом случае гражданину необходимо написать заявление в Росимущество, на тот случай если все права на землю зарегистрированы, и в местную администрацию, если таких прав нет.

В обоих случаях необходимо предъявить:

• документ, удостоверяющий личность,
• документ на землю,
• документ местных властей о передаче земли в бессрочное пользование.

Исполняющие органы власти принимают решение по земельному вопросу и после законной регистрации, решение вступает в права.

В принудительном случае, нужно сохранить документ из суда или постановление муниципалитета. Чаще всего землю изымают, когда возникает острая необходимость в использовании данной земли  для нужд государственных учреждений.

В других случаях пользователь земельных угодий может не выполнить условия договора – применять надел не по назначению, не проводить необходимые работы на земле, не разрабатывать землю в течение трех лет после приобретения.

Стоит отметить, что зарегистрировать право на бессрочную аренду земли в настоящее время возможно только юридическим лицам. В случае, когда физическое лицо имеет право на землю, нужно оформить участок в собственность. Договор заверяется в нотариальной конторе и содержит акт о приеме-передаче надела.

Оформление в собственность земельного участка под ИЖС

Земельные участки продаются без торгов собственникам зданий и сооружений, которые построены на наделах. Это правило установлено в ЗК РФ, в ст. 39.3, п. 2, п.п. 6.

Закон предъявляет требования к дому на земельном участке. Строение имеет разрешение на ввод в эксплуатацию. Разрешение получают по акту органа исполнительной власти. Для выкупа участка необходимо действовать по алгоритму:

1. Дом, который построен и введен в эксплуатацию, ставится на учет в кадастре.
2. Получить кадастровый паспорт.
3. Составить заявление на выкуп земельного надела под объектами капитального строительства и передать ходатайство в местный орган власти.
4. Получить от Администрации постановление о том, что они расторгают с гражданином договор аренды.
5. Администрация составляет и передает заявителю постановление о переводе земельного участка в собственность, составляет договор купли-продажи (3 экземпляра).
6. Собранные документы передаются в Росреестр.

По статье 271 ГК РФ, при переходе правомочия собственника на недвижимость, новый владелец приобретает аналогичные с бывшим собственником права на имущество.  

Регистрация правоустанавливающих документов

Для оформления правоустанавливающей документации потребуется обратиться в комитет по управлению гос. владениями. Заявка передается лично в бумажном формате или онлайн на официальном сайте. Дальнейший порядок зависит от того, поставлен ли надел на кадастровый учет.

Когда участок отсутствует в базах ГКН или для него даже не проводилось межевание, желающему получить на землю право бессрочной эксплуатации придется подготовить план-схему участка и согласовать ее с администрацией.

Сотрудники последней могут предложить иной вариант, при котором юр. лицо самостоятельно занимается постановкой надела на учет в ГКН. Поэтому предварительное согласование с сотрудниками комитета позволяет предотвратить нежелательные траты в случае отказа.

Если же с учетом участка в ГКН проблем нет, в администрацию требуется предоставить следующий пакет документов:

1. Заявление, составленное по строго установленному образцу и написанное от юр. лица.
2. Основания, доказывающие компетенцию подателя заявления.
3. Выписка из ЕГРП.
4. Выписка из ЕГРЮЛ.
5. Кадастровый паспорт объекта.

Рассмотрение вопроса длится 14 дней, после чего выносится резолюция. При положительно решении выносится постановление с требующимися фактами.

Скачать бланк заявления на право бессрочного пользования земельным участком Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 350-29-87

Особенности порядка прекращения (расторжения) договора аренды публичного земельного участка

Для договора аренды государственного или муниципального земельного участка законодательством могут быть установлены особые процедуры его прекращения (расторжения), в частности:

• при расторжении договора аренды публичного участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор по истечении одного года после соответствующего уведомления арендатора. Условие об этом должно содержаться в договоре аренды (п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ);
• при передаче федерального участка в собственность субъекта РФ или в муниципальную собственность уполномоченный орган направляет арендатору уведомление о расторжении договора в течение 20 дней со дня поступления заявления о передаче участка. Договор считается прекращенным в течение пяти дней со дня получения этого уведомления. В данном случае речь идет об арендаторах — федеральных органах государственной власти, их территориальных органах, ФКП, ФГУП, ФГУ или созданных РФ некоммерческих организациях (п. п. 1, 2, 4 ст. 39.32 ЗК РФ);
• при изъятии участков в связи с решением о комплексном развитии территории, на которой они находятся, установлен особый порядок расторжения договора аренды, заключенного на срок меньше пяти лет (п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ);
• при изъятии участка для государственных и муниципальных нужд также есть особенности прекращения прав арендаторов (гл. VII.1 ЗК РФ). В частности, для досрочного прекращения договора аренды нужно либо соглашение об изъятии, либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии участка (пп. 3 п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ). Если в них предусмотрено денежное возмещение, то договор прекращается только после его выплаты (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ);
• при прекращении аренды публичного земельного участка в связи с созданием (возведением) самовольной постройки арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора или его исполнения, если арендатор в установленные сроки не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, или обязательства, предусмотренные договором аренды в соответствии с п. 7.1 ст. 39.8 или пп. 12 — 14 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ. Арендодатель направляет арендатору уведомление о расторжении договора в течение одного месяца со дня, когда от органа местного самоуправления поселения (городского округа или органа муниципального района) поступило уведомление о невыполнении указанных обязанностей. Исключение — случаи, указанные в п. п. 5, 7 ст. 46 ЗК РФ (п. 4 ст. 46 ЗК РФ).

Особенности отказа от бессрочного договора аренды публичной земли по п. 2 ст. 610 ГК РФ

При отказе от бессрочного договора аренды федерального земельного участка, предоставленного для развития жилищного строительства, арендодатель должен предупредить арендатора за один месяц (ч. 5 ст. 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства).

Если участок был передан в аренду для строительства и впоследствии договор был возобновлен на неопределенный срок, отказ арендодателя без каких-либо нарушений со стороны арендатора суды могут расценить как злоупотребление правом. Это связано с тем, что в этой ситуации добросовестному арендатору, который уже начал строительство и намерен его завершить, будет нанесен экономический вред.

Минимальные и максимальные сроки

Срок аренды, хотя и не является существенным условием договора, все же играет важную роль при регулировании данной сделки. Требования относительно возможного срока, на который может предоставляться во временное пользование земельный участок, также приведены в Земельном кодексе. В частности, в п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указаны такие сроки:

• минимальный срок аренды земли — 3 года;
• максимальный — 49 лет.

Стороны сделки могут устанавливать любой период действия договора аренды, который находится в данных пределах. Стоит учесть, что при этом обязательной будет регистрация документа в Росреестре, без которой он не станет считаться действительным.

Однако в некоторых случаях договор может быть заключен и на меньший срок (то есть до трех лет). Это возможно, если участок предоставляется арендатору для таких целей, как выпас скота или сенокошение.

Если выбранный срок будет составлять менее года, государственная регистрация не потребуется.

49 лет

После окончания установленного периода арендатор имеет преимущественное право на оформление нового договора на этот же участок. Однако это касается только ситуаций, когда он исполнял условия сделки надлежащим образом и использовал землю без нарушений. Если в документе предусмотрено право выкупа, то после истечения срока его действия арендатор может оформить права собственности на нее.

Пошаговая инструкция регистрации права постоянного бессрочного пользования земельным участком

Теперь пришло время описать сам алгоритм предоставления земельного участка в бессрочное пользование.

Если заинтересованное лицо стало приобретателем частного дома на земле, принадлежащей муниципалитету, ему следует написать заявление главе администрации с просьбой разрешить регистрацию ЗУ, принадлежавшего предшествующему владельцу на правах постоянного использования. К заявлению прилагают:

1. Правоустанавливающую документацию на частный дом или иное приобретённое имущество.
2. Правоудостоверяющую документацию в виде свидетельства о собственности на частный дом.

В свидетельстве на право собственности на землю бессрочного пользования отражаются сведения о кадастровых, технических характеристиках строения, а так же – адрес места расположения. Этот нюанс служит правовой основой для удостоверения права лица на продолжение использования ЗУ. Кроме этого, в свидетельстве указывают, что жилой дом расположен на участке, находящемся в распоряжении лица на праве постоянного (бессрочного) пользования, что определяет пролонгацию аналогичных гражданско-правовых отношений с новым собственником.

К правоустанавливающей документации относится договор имущественной сделки, который регламентирует переход частного дома во владение приобретателя. В договоре бессрочного пользования земельным участком (образец можно скачать в конце статьи) так же следует указать, что строение расположено на участке, который передан администрацией в бессрочное пользование, с указанием места нахождения ЗУ и его общей площади. В совокупности данные документы определяют имущественные позиции владельца, становясь основанием для регистрации земельного участка.

Административная комиссия рассматривает заявление в течение 1 месяца, после чего выдаёт на руки заявителю ответ в виде выписки.

Выписка основывается на нормах законодательства, которое предусматривает:

• согласие на регистрацию;
• мотивированный отказ.

На основании согласия составляется административный акт, в котором указывается право гражданина продолжать пользоваться земельным участком постоянно, в связи в приобретением имущественных прав на недвижимость, расположенную на участке. Административный акт – основание для регистрации ЗУ в Росреестре. Он прилагается к пакету документов на приобретение дома, с чем заинтересованное лицо посещает лично местное отделение кадастра и картографии, внося сведения о пользовании участком в записи ГКН.

Процедура ограничивается сроком в 21 рабочий день или 1 календарный месяц.

За регистрацию права постоянного бессрочного пользования земельным участком потребуется внести пошлину в размере 2 тысяч рублей.

Вот так выглядит свидетельство на право собственности на землю бессрочного пользования (еще его называют актом):

Что такое бессрочная аренда земли и чем она отличается от аренды на 49 лет

Бессрочная аренда – это передача земель в постоянное пользование, без ограничения срока.

субаренду

Бессрочно отдают только таким пользователям:

• органам власти и местного самоуправления;
• гос. или муниципальным учреждениям;
• центрам наследия бывших президентов РФ;
• казенным предприятиям.

Постоянное (бессрочное) пользование не предусматривает возможности и необходимости возврата собственнику — муниципалитету или государству.

Но получившие право бессрочной эксплуатации органы и предприятия могут отдавать эту землю частями юридическим и физическим лицам (ст. 39.10, 39.20 ЗК РФ), причем безвозмездно, но на некоторый срок.

Земельные вопросы сложны, и возникают постоянные потребности внесения изменений в действующее законодательство. При намерении взять гектары в долгосрочную аренду не стоит полагаться на свои собственные знания и силы, разумнее обратиться к помощи юриста, имеющего опыт именно в этой сфере юриспруденции.

Только так можно с большей долей надежности защитить себя от риска потерять право пользования участком, ставшим родным.

Процедура оформления

Если сделка совершается между частными лицами, то стороны сами решают, как им оформлять соглашение

В случае получения в аренду земли от муниципального образования, должен быть проведён аукцион. Договор подписывается с лицом, предложившим наибольшую цену.

Получить участок без торгов могут только отдельные категории населения, прямо указанные в законодательных актах.

Межевание и кадастровый учёт при подготовке к заключению договора аренды не проводятся. Все мероприятия должны быть завершены в рамках оформления права собственности.

Если земля находится в муниципальной собственности, но участок не выделен или не выставлен на торги, гражданин может самостоятельно инициировать процесс. Для этого нужно подать заявление в местную администрацию.

Сдать в аренду часть участка нельзя. Отдельным имуществом считается надел, который имеет адрес и кадастровый номер.

В некоторых случаях владельцы желают сдать участки, не оформленные в собственность надлежащим образом. Например, наделы, предоставленные членам садового товарищества.

Уязвимой стороной является арендатор, так как ему придётся требовать возврата средств от арендодателя.

Порядок выкупа арендованных земель

В некоторых случаях арендатор может оформить на участок права собственности, если выполняются такие условия:

• в договоре прямо указано право на выкуп земли после уплаты определенной суммы или по истечению установленного срока;
• право на это предусмотрено в нормативно-правовых актах, которые действуют в конкретном регионе РФ.

Для выкупа арендатор должен обратиться в тот орган, где была оформлена аренда, с соответствующим заявлением и пакетом необходимых документов. Если это договор аренды с правом выкупа и администрация дает свое согласие на это, ему необходимо уплатить установленную стоимость за участок и оформить права собственности на него. В некоторых случаях для этого также придется пройти процедуру торгов и предложить наиболее высокую цену.

Стоит учесть, что в ситуации с арендуемой сельхозземлей выкуп возможен только после истечения минимального трехлетнего срока и лишь при условии, что арендатор использовал его по назначению, без нарушения условий сделки.

Также сам объект аренды (то есть земельный участок) не должен иметь никаких ограничений к этому (отдельные виды земель выкупить не получится ни при каких условиях).