Особенности составления договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Структура и содержание

К договору аренды сельскохозяйственных земель предъявляются такие же общие требования, что и к другим документам подобного рода. Утвержденной формы договора нет, однако он должен включать в себя следующие условия:

Характеристику сторон сделки

В частности, необходимо указать:

• ФИО каждой из сторон (или полное наименование, если речь идет о юридическом лице);
• адрес регистрации и фактического проживания;
• контактные данные;
• документ, удостоверяющий личность.

Если одной из сторон является юридическое лицо, также необходимо указать имя и должность его законного представителя, а также документ, на основании которого он действует (например, доверенность).

Предмет сделки

Это существенное условие договора, без наличия которого он будет считаться недействительным. Стороны должны индивидуализировать участок, чтобы его легко можно было выделить среди остальных.

Для этого необходимо указать такие его характеристики:

• кадастровый номер;
• точный адрес или месторасположение;
• площадь;
• границы арендуемого участка.

Без постановки на кадастровый учет, как уже отмечалось, передать землю в аренду нельзя.

Арендную плату

Условие о внесении оплаты является обязательным для договора аренды, поэтому его отсутствие может быть основанием для признания его недействительным.

Арендная плата может быть установлена в виде:

• платежей, закрепленных в твердой сумме;
• определенной доли от полученных в результате использования участка доходов (как в денежной, так и в натуральной форме);
• другой вещи, переданной взамен земли (например, тоже в аренду);
• обязанностей по улучшению земельного участка, возложенных на арендатора.

Кроме самого вида и размера платежа желательно определить и способ его внесения. В частности, это может быть как наличный, так и безналичный перевод.

Разрешенное использование

Как уже отмечалось, помимо сельскохозяйственных целей стороны могут установить и другие способы использования участка. Если такие условия не определены в документе, землю можно использовать в любых целях, которые не противоречат действующему законодательству.

Однако стоит учесть, что договор аренды не может изменять вид разрешенного использования земли.

Например, если она предназначена для выращивания сельскохозяйственных растений, арендатор не может строить на ней жилые здания, даже если это предусмотрено договором.

Права, обязанности и ответственность сторон

Этот пункт содержит любые законные требования и условия, которые есть у собственника и арендатора друг к другу. Также здесь можно определить способы решения возможных споров, ответственность за нарушение условий сделки и основания для ее досрочного расторжения.

Документ составляется по типовой структуре и может содержать любые из указанных выше условий, по усмотрению сторон.

Обязательным является только включение в него существенных условий, то есть оплаты и предмета сделки.

Скачать образец договора сельхозназначения можно здесь.

Как составить документ по аренде?

Большое количество сделок, совершаемых в отношении участков сельскохозяйственного назначения, позволяет накапливать богатую практику. При планировании аренды зачастую можно воспользоваться отработанными бланками.

Корректировку отдельных положений письменного контракта следует проводить только в соответствии с законодательством, с учетом особенностей самого объекта аренды.

Вполне возможно, что подписанные бланки будут изучаться органами государственного кадастра, судами.

Структура и содержание

Форма договора определяет его суть и содержание.

Структура соглашения включает общие для всех гражданских документов разделы:

• Общие положения;
• Права и обязанности сторон;
• Основания продления действия, расторжения контракта.

размера платы

При этом законодательно не предусматривается вариация этих двух параметров, поэтому собственнику следует сразу рассчитывать на установленное вознаграждение за пользование. Даже пусть это будет 49 лет.

В контракте допускается указание цены выкупа – стоимости участка для перехода во владение по окончании эксплуатации (практикуется для земель государственного ведения).

Характеристика сторон сделки

Подробное (детальное) описание участников договора позволяет точно идентифицировать объем прав для распоряжения земельным участком. Игнорируя это требование, арендаторы часто вступают в отношения с одним из собственников долевого объекта или с лицом, действующим по доверенности.

Такие ситуации неизбежно приводят к разбирательствам в стенах судебных заседаний.

Предмет

Объект договора — неизменно земля, принадлежащая к фонду особого назначения и ее площадь. В соглашении требует дательного описания ее характеристик (фактический адрес, расположение и кадастровые границы, площадь, кадастровый номер и т.п.).

Разрешенное использование

Виды эксплуатации следующие

• Проведение научной деятельности, исследований.
• Ведение рыбных, охотничьих или животноводческих угодий.
• Обустройство личного хозяйства.
• Дачное строительство.
• Размещение КФХ.

При выборе участка следует обращать внимание на его актуальное предназначение. Перевод в другую категорию является сложной процедурой, просто так указать возможность альтернативного применения будет недостаточно

Арендная плата

На практике стоимость использования наделов не является сильно большой.

Расчет арендной платы обычно основывается на кадастровой стоимости. Сильное завышение ренты обычно говорит о недобросовестности собственника или создания искусственной конкуренции со стороны муниципальных органов.

Права, обязанности и ответственность сторон

Традиционный раздел соглашений, в котором указываются общегражданские возможности сторон сделки.

В отношении прав арендодателя это контроль правил землепользования, качественного состояния участка. Для арендатора это своевременное внесение арендной платы, уведомление собственника об оформлении договора субаренды.

В современных редакциях все чаще включается условие о начислении пени за просроченные платежи.

Дополнительные условия

В тексте арендных договоров собственники часто любят указывать особые условия, согласно которым необоснованно увеличивается экономическая выгода. При вычитывании таких пунктов можно выразить претензию или попробовать уклониться от заключения соглашения.

Примером такого условия, не соответствующего законодательству, является обременение действий арендатора. Такое требование может привести к досрочному расторжению контракта. Все существенные положения отрегулированы Законом.

Пример договора представлен ниже:

При составлении договоров на аренду участков сельскохозяйственного назначения целесообразно оформлять приложения. Одним из таких дополнений является графический план надела. Схема подробно описывает местоположение территории, в том числе относительно смежных объектов.

В составе приложений часто включается ситуационный план. Его наличие подтверждает принадлежность собственника и проведение кадастровых работ.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
• Скачать образец договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Регистрация

Раздел договора, указывающий на необходимость включения сделки в единый государственный регистр. Кадастровый орган принимает к учету договоры, срок которых превышает 12 месяцев. Краткосрочные контракты регистрации не подлежат.

Для надлежащего оформления сделки потребуется подготовить пакет документов.

Преимущества и недостатки

Явным преимуществом такого способа является тот факт, что все стороны получают желаемое. Арендатор, который не смог найти применение земельного надела, однако уже заплатил за его использование, может отбить денежные средства, и даже немного обогатиться.

Собственник, владеющий земельным наделом, рад, что тот не пустует. Субарендатор получает в пользование землю, которую хотел.

Казалось бы, все находятся в плюсе, однако существует и существенный риск, который в первую очередь касается арендатора.

Если субарендатор произведет с землей действия, которые запрещены договором, и при этом исчезнет, то именно арендатор будет отвечать за подобное деяние перед собственником, несмотря на то, что собственник знал о том, что землей владел субарендатор.

Такая ситуация будет очень щекотливая, поэтому выбирая третью сторону, арендатор должен быть максимально внимательным.

Кроме того, важно помнить о том, что субарендатор может не оплатить стоимость, и в итоге, после длительного использования земли попросту пропадет из вида. Поэтому, если арендатору не хочется рисковать, он должен взимать с субарендатора стоимость по договору найма за несколько месяцев вперед

Поэтому, если арендатору не хочется рисковать, он должен взимать с субарендатора стоимость по договору найма за несколько месяцев вперед.

Еще один риск кроется в том, что собственник может запретить осуществление деятельности арендатору на земельном участке.

Такое решение будет чревато. Арендатор лишиться своих денежных средств, а субарендатор возможности осуществлять задуманное.

Кроме того, если собственник решил, что ему выгоднее сотрудничать напрямую с субарендатором, получать денежные средства, договор может быть расторгнут. А вот стороны, как собственник, так и субарендатор могут работать друг с другом напрямую.

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду ______________________________________________________________________________(с правом или без права последующего выкупа) земельные участки общей площадью ________ га, согласно прилагаемой экспликации земель, для _____________________ целей. (указания цели)1.2. Настоящий Договор заключен сроком на _____ лет и вступает в силу с момента его регистрации в ________________________________________________________________. (наименование регистрирующего органа)

3.1. Арендатор имеет право:а) использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления;б) собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений;в) использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды;г) возводить с соблюдением правил застройки: ___________________________________ (жилые, производственные, __________________________________________________________;культурно-бытовые строения и сооружения)д) в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков;е) участвовать в решении вопросов мелиорации земельного участка;ж) на компенсацию затрат, вложенных на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий при прекращении прав на землю по истечении срока настоящего Договора, если качество сельскохозяйственных угодий за период их использования не ухудшилось вследствие его хозяйственной деятельности;з) на компенсацию затрат по строительству остающихся на земельном участке жилых, производственных и иных строений и сооружений, разрешенных Договором, в случае его расторжения;и) на компенсацию убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд, а также причиненных ему юридическими, должностными лицами и гражданами в результате нарушения земельного и природоохранного законодательства;к) возобновления Договора аренды земли по истечении срока его действия (при согласии Арендодателя).3.2. Арендатор обязан:а) эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением;б) повышать плодородие почв и не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности;в) осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель;г) соблюдать специально установленный режим использования земель;д) не нарушать права других землепользователей и природопользователей;е) своевременно вносить арендную плату за землю;ж) возводить указанные в п. 3.1 настоящего Договора строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами;з) возмещать Арендодателю, смежным землепользователям убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме в связи с ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности.

Предмет договора, требования к описанию земельного участка для полной идентификации

Предмет договора — земельный участок, прошедший процедуру кадастрового учета для определения фактических границ объекта, которые обозначаются в натуре с помощью специальных знаков или просто указываются в картографических документах.

Договор должен четко описывать надел. На бумаге следует указать:

• площадь сдаваемого участка;
• точный адрес месторасположения (по карте);
• кадастровый номер;
• перечень капитальных строений, если они присутствуют на территории:
• лесные дороги;
• склады и прочие сооружения, необходимые для сбора и хранения древесины;
• биоэнергетические объекты какого-либо производства;
• противопожарные минерализованные участки;
• индивидуальные жилые дома с гаражами;
• объекты незавершенного строительства;
• питомники животных;
• лодочные станции;
• автостоянки;
• здания, принадлежащие религиозным и благотворительным структурам;
• физкультурно-оздоровительные и спортивные объекты;
• гидротехнические постройки;
• пожарные наблюдательные вышки;
• посадочные площадки и полосы для самолетов и вертолетов;
• жилые индивидуальные дома (редко);
• ЛЭП, трубопроводы и т. д.

Если наниматель передает только часть надела, то об этом также должна присутствовать информация. В договоре отдельным приложением должен идти передаточный акт.

Риск случайного повреждения или уничтожения земельного участка или его части и ответственность сторон

В договоре можно определить сторону, несущую риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.

По общему правилу в соответствии с гражданским законодательством риск случайного повреждения или уничтожения объекта арендуемой собственности несет лицо или организация, которая в этот момент пользуется им.

Если стороны не исполняют вовсе или ненадлежащим образом исполняют обязательства по арендному соглашению, они будут нести ответственность в соответствии с законами РФ.

Ответственность, как правило, денежная. Сторона компенсирует другой стороне убытки, понесенные последней при неисполнении обязательств первой. Виды неисполнения или ненадлежащего исполнения:

• Арендатор не получил земельного участка по передаточному акту либо документы по данной земле;
• Арендатор получил земельный участок с недостатками, полностью либо отчасти препятствующими пользованию землей;
• Арендодатель не известил арендатора о наличии прав третьих лиц в отношении арендуемого земельного надела;
• Арендатор нарушил порядок и сроки внесения платы за аренду;
• Арендатор использует имущество не по его целевому назначению и условиям договора;
• Арендатор не вернул арендованный земельный участок с окончанием срока договора либо вернул его несвоевременно.

Договор аренды складского помещения может заключаться как с физическими, так и с юридическими лицами.

Кому в первую очередь предоставляется освободившаяся комната в коммунальной квартире? Узнайте об этом здесь.

Ищете образец договора мены квартиры? Его можно скачать по этой ссылке.  

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

3.4.6. Осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель, природоохранным технологиям производства, защите почв от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и других процессов, ухудшающих состояние почв, а также по борьбе с карантинными организмами, в том числе и амброзией полыннолистной.

4.2. Арендатор несет ответственность за все повреждения, причиненные как людям, так и Участку вследствие использования Арендатором Участка. Арендатор обязуется оградить Арендодателя от любых претензий, предъявляемых третьей стороной (в том числе представителей власти), вызванных содержанием арендуемого Участка, условиями настоящего Договора или любыми другими причинами.

Арендная плата

является платным

Арендная плата является одной из форм оплаты за использование земли.

Величина платы за аренду земли, которая принадлежит государству или муниципалитету, определяется основными принципами формирования платы за аренду, устанавливаемыми российским Правительством.

Если договор аренды государственной или муниципальной земли оформляется по итогам проведенного аукциона за право заключить такое соглашение, то размер ежегодной платы за аренду или размер первого взноса будут определятся по результатам такого аукциона.

Арендная плата может быть как денежной формы, так и натуральной.

Общие условия по арендной плате определяются Гражданским кодексом РФ. В соответствии со статьей 614 ГК арендатор обязан своевременно платить за использование земельного надела.

Порядок, условия, сроки платы за аренду устанавливаются непосредственно договором об аренде земельного участка. Как правило, арендная плата вносится определенными в твердой сумме платежами. Платежи проводятся периодически или же единовременно.

Натуральная форма внесения платежей заключается в установленных долях продукции, плодов или доходов, полученных в ходе применения арендованной земли. Платить можно также предоставлением арендодателю услуг, передачей ему от арендатора определенной вещи в аренду или в собственность, путем возложения на арендатора определенных договором трат для улучшения земли, взятой в аренду.

Арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре аренды комбинирование вышеназванных форм оплаты за аренду земельного участка либо другие способы оплаты.

Права и обязанности субарендатора

Для того, чтобы в полной мере изучить, какие права и обязанности ложатся на плечи субарендатора, необходимо обратиться к статье 615 Гражданского кодекса.

Так как субарендатор является своеобразным арендатором, только разница состоит в том, что стоимость, которую он выплачивает, устанавливается собственником и арендатором, значит, он имеет все те же права, что и обычный арендатор.

Так, субарендатор имеет право пользоваться земельным наделом, а также имуществом, которое на нём находится, если это соответствует пункту договора.

Субарендатор имеет право вселить на недвижимое имущество своих несовершеннолетних детей, а также супругу. Субарендатор может предоставить данный надел под своим контролем третьим лицам, предварительно уведомив об этом арендатора.

Однако, обязанностей у данного лица много больше. Так, субарендатор обязан использовать земельный надел, отошедший ему по договору по назначению, а также, обязуется не передавать его повторно в субаренду.

Необходимо соблюдать правила использования земельного надела, в соответствии с пунктом договора. Необходимо освободить на отдел по истечении срока субаренды от своих вещей. Субарендатор обязан беспрепятственно допускать арендатора на земельный надел для того, чтобы тот ознакомился с состоянием земельного участка.

Субарендатор несет материальную ответственность за состояние недвижимого имущества. Арендатор обязуется своевременно оплачивать счета за использование земельного надела. Арендатор обязуется содержать земельный надел в первоначальном виде, не испортив никаких его качеств. Дополнительные права и обязанности могут быть прописаны в договоре между сторонами.

Ограничения права пользования земельным участком

Ограничения на право использовать земельный участок могут возникнуть в результате того, что земельный надел по некоторым причинам был ограничен или изъят из гражданского оборота.

Это относится к ситуации, когда речь идет об охране памятников, редких животных, растительных культур

Обязательно обратите внимание на состояние земель, прежде, чем оформлять договор

Нюансы договора аренды земельного участка 2021

Наименования сторон указываются в преамбуле договора. Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование документа, на основании которых он осуществляет действия.

• описание объекта оформляется в виде приложения (графической и текстуальной части) для идентификации участка на местности;
• в стандартный текст включаются дополнительные условия, максимально учитывающие интересы всех участников сделки.

Месторасположение и размер

Сведения о месте расположения и размерах земельного участка позволяют точно установить земельный надел, подлежащий передаче арендатору.

Отсутствие такой информации в договоре делает его недействительным (незаключенным).

В соглашении об аренде земельного участка следует прописывать:

• Адрес (месторасположение);
• Категория земли (земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, земли лесного фонда и прочие);
• Вид разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
• Кадастровый номер, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета;
• Площадь земельного надела.

К договору следует прикладывать схему земельного участка.

Договор аренды части земельного участка

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, как и остальные объекты природного происхождения с установленными границами, участки могут передаваться в пользование на условиях аренды.

Это положение дополняется нормой из Земельного кодекса РФ, согласно которой объектами правоотношений, урегулированных земельным законодательством, выступают как целые участки, так и их фрагменты (пункт 1 статьи 6).

Арендный договор, предметом которого выступает отдельная часть участка, имеет то же содержание, что и соглашение, подписываемое в отношении всей территории.

Разница состоит лишь в описании предмета:

• учитывая практику суда, лучше, чтобы стороны приложили к договору ситуационный план относительно той части земли, которая передается в аренду, вместе с актом замера площади. Документы подписываются двумя сторонами;
• в качестве описания предмета соглашения – части участка – может выступить кадастровый план земли (его графическая часть), где отмечен фрагмент территории, передаваемый на условиях аренды (постановление № Ф03-3767/13, 30 августа 2013 г. ФАС Дальневосточного округа).

Учтите! При долгосрочном арендном соглашении с передачей в пользование участка на период свыше одного года его потребуется зарегистрировать. Для этого нужно обратиться в Росреестр (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).

Для этой цели нужно будет выполнить межевание, поскольку регистрация обременений арендой относительно части территории требует ее параллельного кадастрового учета (пункт 3 статьи 44 ФЗ №218 «О гос. регистрации недвижимости»).

Если относительно подготавливаемого к аренде участка не будет межевого плана, в регистрации откажут (смотрите Постановление по делу № А29-5525/2017 от 12 января 2018 г.).