Кадастровая оценка земельных участков

Содержание документа

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

1. Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
2. Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
3. В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
4. В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
5. Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
6. Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
7. Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
8. Приводятся ссылки на используемые источники информации.
9. Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

Какие объекты недвижимости подлежат кадастровой оценке

При формировании списка объектов, подлежащих кадастровой оценке, органы местной власти должны руководствоваться положениями ст.13 .

Эту сферу деятельности затрагивает также «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…». Из п. 6 следует, какие характеристики должны иметь объекты, подлежащие кадастровой оценке:

• кадастровый номер;
• площадь. Этот параметр актуален, когда проводится кадастровая оценка здания, отдельного помещения, земельного участка, машиноместа;
• назначение объекта. Указывается для случаев, упомянутых в предыдущем пункте;
• вид разрешенного использования;
• категория земель.

Последние два критерия касаются земельных участков.

Стоит также упомянуть о наличии обременений. В IV квартале 2020 года действует . Он внес коррективы в Федеральный стандарт оценки №508 от 22.10.2010.

Так, согласно ФСО №4 “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости”, при выполнении этого комплекса работ ограничения (обременения) не учитываются. Но и здесь без исключений не обошлось

Например, проводя кадастровую оценку, нужно принимать во внимание зонирование территорий, государственную охрану объектов культурного наследия и так далее

Анализ наибольшей эффективности

При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

• Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
• Ситуация на рынке.
• Разумность финансовых вложений;
• Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
• Физическая осуществимость проекта;
• Технологическая обоснованность;
• Соответствие использования и назначения;
• Расчет максимальной доходности с учетом рисков.

Методология проведения государственной кадастровой оценки земель

Методология проведения массовой кадастровой оценки также отличается от методологии проведения индивидуальной рыночной оценки. Под государственной кадастровой оценкой понимается перечень последовательных действий, включающих следующие этапы <2>:

<2> http://base.garant.ru/12112509.

1. принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Такие решения принимаются органом власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления. Оценка должна проводиться не реже чем один раз в пять лет;
2. формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Подготовку и формирование перечня объектов для оценки осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр);
3. отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки. Отбор исполнителя работ (специализированной организации) осуществляется заказчиком, уполномоченным органом путем проведения торгов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ “О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд”;
4. определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
5. проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости;
6. утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
7. публикация утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
8. внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для кадастровой оценки земель различных категорий применяются следующие методические подходы:

1. определение кадастровой стоимости земельных участков на основе капитализации расчетного рентного дохода;
2. построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;
3. определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;
4. определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного использования;
5. установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала;
6. определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношения видов разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей (только для категории земель населенных пунктов).

Результаты кадастровой оценки земель могут использоваться для следующих целей:

• создание государственной автоматизированной системы земельного кадастра (информационный ресурс);
• формирование налогооблагаемой базы земель различных категорий;
• установление ставок арендной платы за государственные и муниципальные земли;
• определение стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
• определение величины компенсационных выплат при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд;
• уточнение схемы территориально-экономического зонирования;
• обоснование наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
• информирование органов муниципальной власти и оказание платных услуг различным субъектам земельного рынка;
• создание фондового рынка земельных бумаг и ипотеки;
• установление административных штрафов, в том числе за неиспользование земельных участков сельскохозяйственного назначения более одного года.

Определение стоимости

Оценке подлежат все субъекты РФ. Подсчет стоимости производится как минимум один раз в 5 лет.

В части определения кадастровой стоимости для субъектов РФ установлен переходный период (2017 – 2020 гг.). Это означает, что к 2020 году все регионы должны будут работать по единой методике, утвержденной Приказом № 226. Согласно ст. 24 ФЗ № 237 участки, подлежащие оценке после 01.01.2017 г., должны рассчитываться согласно принятому Закону № 237, который вступил в силу с этой даты. А участки, прошедшие оценку ранее 01.01.2017 г., могут до 2020 года подчиняться расчетной методике ФЗ № 135.

Чтобы рассчитать кадастровую стоимость (КС) интересующего участка, нужно выяснить его точную площадь (S) и установленный для его кадастрового квартала удельный показатель (УПКС), соответствующий ВРИ земли.

Формула для расчета применяется следующая: КС = S * УПКС

Если земельному участку присвоен смешанный ВРИ (например, «Земли гаражей и личное приусадебное хозяйство», что относится и к 3, и ко 2 виду), то для расчета стоимости берется тот удельный показатель, числовое значение которого больше.

Средний уровень КС по федеральным округам России (в расчете руб. на 1 кв.м.) представлен в таблице.

где:

• 1 – многоэтажная застройка;
• 2 – индивидуальная застройка;
• 3 – земли гаражей и автостоянок;
• 4 – сады и огороды;
• 5 – земли торговли;
• 6 – под образование и просвещение;
• 7 – под промышленные объекты;
• 8 – административно – управленческие объекты;
• 9 – военные объекты;
• 10 – объекты оздоровительного и рекреационного значения;
• 11 – сельскохозяйственное использование земель;
• 12 – лесные зоны;
• 13 – водные объекты;
• 14 – прочие земли.

Нормативное методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель

Нормативное методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель включает комплект следующих документов:

1. для государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения:

а) Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения ;

1. для государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов:

а) Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов .

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 11 января 2011 года N 3 “О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года N 39 “Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов” внесены изменения в положения Методических указаний, в том числе выделены в отдельную группу видов разрешенного использования земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (пункт 1.2.17);

б) Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов <1>;

<1> Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 3 июля 2012 года N П/276 “О признании утратившими силу отдельных приказов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости” отменен.

1. для государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения:

а) Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения ;

б) Технические указания по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения ;

в) типовая форма отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения ;

1. для государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений:

а) Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений ;

б) Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений ;

в) типовая форма отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений ;

1. для государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов:

а) Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов ;

б) Технические указания по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов ;

в) типовая форма отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов ;

1. для государственной кадастровой оценки земель лесного фонда:

а) Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда ;

1. для государственной кадастровой оценки земель водного фонда:

а) Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда ;

1. для оценки земель с целью определения кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков:

а) Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка ;

1. документы, регламентирующие проведение оценки рыночной стоимости земельных участков .

Что означает слово «кадастр»

Слова «кадастр», «реестр», «список» — синонимы. В отношении, квартир, домов, земельных участков и водоемов используется слово «кадастр». То есть, кадастр – это список земель, недвижимости, вод и пользователей, подлежащих налогообложению. На сегодняшний день в РФ существует земельный, водный, кадастр недвижимости.

Государственный земельный кадастр

Список всех земельных участков Российской Федерации – кадастр позволяет государству вести учет земель и контролировать все операции, совершаемые с землями на территории страны. В Росреестре обозначен каждый земельный участок под уникальным кадастровым номером и данными владельца.

Учет и статистика по всем участкам земли нашей страны ведутся согласно законодательству. Кадастровый номер участка – это уникальный код, по которому можно определить в каком округе, районе, квартале находится земля. Каждое изменение в разграничении участка ведет к изменению кадастрового номера. Повторений кода не бывает.

Его вы можете узнать из:

• кадастрового паспорта;
• свидетельства о праве собственности;
• выписки из Кадастровой палаты;
• кадастрового плана участка земли;
• справки из Кадастровой палаты;
• самостоятельно на сайте Росреестра;
• по публичной кадастровой карте, если вы знаете точный адрес

Что такое кадастровая стоимость, рассмотрено в этом видео:

Что такое кадастровая стоимость (КС) и как ее определить

По закону (237-ФЗ РФ от 03.07.2016), КС объекта недвижимости, определяется Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями в соответствии со статьями 16, 20, 21, 22 настоящего Федерального закона.

С 2017 года, согласно поправкам, кадастровую оценку проводят специальные государственные бюджетные организации, которые учреждаются в каждом субъекте РФ. Кадастровая стоимость чаще всего необходима:

• при расчете налогов;
• для определения арендной платы государственной собственности;
• при дарении, завещании, продаже или покупке земли;
• при слиянии или разделении участков и других случаях.

КС может меняться в зависимости от перехода участка с одного предназначения в другое. Перерасчет с 2017 года должен производиться 1 раз за 5 лет. Переоценка может проводиться раньше этого срока, если индекс рынка снизится до 30%.

Тем не менее, внеочередная кадастровая оценка будет принята, если она не оказалась выше плановой. В следующие 3 года кадастровая оценка может осуществляться по старым и новым правилам.