Кадастровые работы в отношении земельных участков

Особенности кадастровых работ

Результатом кадастровых работ является межевой план (относительно земельных участков), технический план (относительно недвижимого имущества) и акт обследования (в случае, когда требуется снять объект с кадастрового учета).

Документы предоставляются в государственный кадастровый орган и подтверждают право собственности земельным участком или прочим недвижимым имуществом. Согласно законодательству, кадастровый инженер обязан обеспечить работы по заданию заказчика и предоставить ему необходимые документы, подготовленные в результате выполнения этих работ. 

Особенности кадастровых документов

•    Межевой план. Используется для постановки земельного участка на кадастровый учет, а также снятия его с данного учета и внесения необходимых изменений. Нередко затрагивает учет части земельного участка.
•    Технический план. Помимо постановки на учет жилых и производственных помещений, а также прочих сооружений, используется для учета изменения объектов капитального строительства, части объекта капитального строительства.
•    Акт обследования. Используется для снятия с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства.

В качестве объектов кадастровых работ могут выступать:

•    Земельные участки.
•    Многоквартирные и частные дома.
•    Места общего пользования.
•    Строящиеся объекты жилого или промышленного назначения.
•    Прочие сооружения и помещения, а также части таких объектов недвижимости.

Мероприятия, проводимые кадастровым инженером

После проведения кадастровых работ и постановки объекта на учет, его владельцу выдается технический паспорт, который подтверждает право владения и дает право распоряжаться имуществом.

Следует учитывать, что изменение границ участка, а также его разделение на зоны может проводиться с согласия не только собственника, но и владельцев соседних участков, независимо от формы их собственности (личное владение, государственное, муниципальное и т.д.).

К основным мероприятиям, проводимым кадастровым инженером, относят:

•    Запрос и предоставление сведений государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра.
•    Анализ имеющегося у заказчика пакета документов на земельный участок или жилое/производственное помещение/прочее сооружение.
•    Выполнение измерения и расчетов. Измерение земельного участка необходимо при возникновении споров относительно границ данного участка, а также при желании участок подарить/продать/сдать в аренду/использовать под строительство. Сооружениям также требуются измерения, которые затрагивают занимаемую площадь, количество комнат и прочих помещений, высоту стен и т.д.
•    Обработка спутниковых геодезических измерений.
•    Подписание актов согласования со всеми заинтересованными лицами, в первую очередь касается владельцев соседних участков. Изменение границ земельного участка или сооружения не должно затрагивать их интересы.
•    Подача документов в государственный кадастровый орган для постановки/снятия объекта с учета, а также внесения необходимых документов.

Кадастровые работы осуществляются на основе действующего законодательства и заключаемого договора подряда (в случаях, предусмотренных законодательством – например, при возникновении конфликтных ситуаций – могут быть выполнены по решению суда).

Грамотно выполненная работа позволяет избавить собственника от проблем в дальнейшем (в частности, от сложностей при попытке продать/подарить/сдать участок в аренду). Для того, чтобы в полной мере распоряжаться своим участком или объектом недвижимости, необходимо иметь при себе полный перечень документов, получить которые возможно только при определении четких границ участка.

Перераспределение частных земельных участков

Для получения услуги физическим или юридическим лицам через МФЦ необходимы следующие документы:

1. Заявление о перераспределении земель и (или) земельного участка (утвержденный бланк (формируется в электронном виде при приеме документов, оригинал 1 шт.,)

2. Схема расположения земельного участка (В случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение земельных участков, Оригинал 2 экз, Возвращается 1 экз.)

3. Копия проекта межевания территории и решение об его утверждении (В случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит перераспределить в соответствии с проектом межевания территории, нотариально заверенная копия или копия с предъявлением оригинала 1 шт., Предоставляется без возврата)

4. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица (Паспорт гражданина РФ или паспорт иностранного гражданина 1 шт., предоставляется без возврата).

5. Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица (Нотариально заверенная копия или копия с предъявлением оригинала 1 шт., предоставляется без возврата если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей).

6. Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства (Нотариально заверенная копия 1 шт., предоставляется без возврата в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо).

7. Учредительные документы (Нотариально заверенная копия или копия с предъявлением оригинала 1 экз., предоставляется без возврата для юридических лиц).

8. Выписка из ЕГРП о правах на здания, сооружения, находящиеся на перераспределяемом земельном участке (Предоставляется без возврата При наличии зданий, сооружений на земельном участке Срок действия – 1 месяц, оригинал 1 шт.,).

8.1. Уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанные здания, сооружения (Предоставляется без возврата При наличии зданий, сооружений на земельном участке, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРП, но в соответствии с законодательством признается возникшим независимо от его регистрации Срок действия – 1 месяц, оригинал 1 шт.,).

9. Выписка из ЕГРП о правах на перераспределяемый земельный участок (Предоставляется без возврата Срок действия – 1 месяц, оригинал 1 шт.,).

9.1. Уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок (Предоставляется без возврата Срок действия – 1 месяц, оригинал 1 шт.,).

9.2. Копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, принадлежащий заявителю (Нотариально заверенная копия или копия с предъявлением оригинала 1 шт., Предоставляется без возврата Если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП).

10. Кадастровый паспорт исходного земельного участка (Оригинал 1 шт., Предоставляется без возврата).

10.1. Кадастровая выписка о исходном земельном участке (Оригинал 1 шт., Предоставляется без возврата).

11. Кадастровый паспорт помещения, здания, сооружения, расположенного на исходном земельном участке (Нотариально заверенная копия или копия с предъявлением оригинала 1 шт., Предоставляется без возврата).

12.Согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (Оригинал 1 шт., Предоставляется без возврата).

Документы, указанные в пунктах 3, 7, 8, 8.1, 9, 9.1, 10, 10.1, 11

Перечня не могут быть затребованы у заявителя, при этомпо желанию заявителя они могут быть представлены вместе с заявлением. Данная услуга оказывается бесплатно. Срок предоставления – 30 дней.

Кадастровые работы – цели и задачи

Главная цель кадастровых работ – внести в Росреестр сведения о земельном участке в соответствии с фактическими обстоятельствами. Результатом кадастровых работ является межевой план, содержащий актуальные сведения о земельном участке, подлежащие внесению в государственный кадастр недвижимости. После такого внесения заказчик кадастровых работ получает возможность оформить права на земельный участок в соответствии с действующим законодательством или оформить изменения определенных характеристик земельного участка.

Внесение сведений о земельном участке подтверждается при получении кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке.

Кадастровый паспорт должен содержать целый ряд сведений:

• Схема-чертеж земельного участка
• Присвоенный кадастровый номер земельного участка
• Площадь земельного участка
• Адрес земельного участка в случае его присвоения, в противном случае описание местоположения земельного участка
• Категория земель и разрешенные виды их использования
• Кадастровая стоимость участка
• Дата постановки на кадастровый учет
• Сведения о соответствии данных о границе земельного участка действующему законодательству

Совместно с кадастровым паспортом получают кадастровую выписку, которая содержит следующие сведения:

• Информация о частях земельного участка и его обременениях
• Полное описание всех поворотных точек на границах участка (его координаты).
• Описание точного местоположения границ участка

Оформленный кадастровый паспорт, выраженный в графической и текстовой форме, должен полностью соответствовать критериям, приведенным выше. В случае недостаточности данных, содержащихся в кадастровом паспорте, может быть отказано в регистрации прав или перехода прав на земельный участок (например, при оформлении сделки). В случае неверно внесенных сведений о земельном участке в государственный кадастр такие сведения подлежат уточнению, а внесение верных сведений возможно только по результатам проведенных кадастровых работ. Таким образом, основная задача кадастровых работ – юридическое оформление границы земельного участка и ее закрепления на местности.

Образование многоконтурного земельного участка

Многоконтурным земельным участком называется участок, состоящий из нескольких частей, или контуров. То есть фактически это несколько участков, находящихся на некотором расстоянии друг от друга, но рассматриваются и учитываются они как один.

Такие участки образуются, если нет возможности образования одноконтурного. Это может произойти:

1. Если недостаточно места для выделения «стандартного» участка достаточной площади.
2. Если необходимо выделить часть земель, к примеру, под опоры для ЛЭП или для других подобных нужд.

Правила и способы образования те же. Отдельно стоит упомянуть требование о том, чтобы участок не пересекал границы населённого пункта. Для многоконтурных это означает, что все их части должны находиться в пределах одного поселения. Но они могут относиться к разным кварталам.

https://youtube.com/watch?v=GjkgwQWyCkY

Установление границ земельного участка.

Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.

В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).

Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно

Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков

Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.

Алгоритм выполнения кадастровых работ

Согласно имеющейся на сегодняшней день методологии, кадастровые работы разделены на определенные этапы, в ходе которых проводятся обязательные к исполнению процедуры. Логика и принципы проведения работ отражаются в семи основных этапах изыскания.

Этап 1. Подготовительный этап — изучение и анализ документации

Стартом проведения процедуры выполнения заказа заказчика выступает обращение заказчика в инженерное бюро с заявлением на проведение изысканий и составление договора о проведении кадастровых работ.

Изучение и анализ документации для кадастровых работ

В договоре указываются права и обязанности, и как обязательное дополнение, смета на все услуги, предоставляемые бюро.

Данный этап напоминает работу детектива:

• Делаются запросы в организации и учреждения;
• Собираются справки и выписки из правоустанавливающих документов;
• Проводится изучение технической документации и картографических материалов, связанных с изучаемым объектом.
• Проводится анализ смежных владений, коммуникаций местных и государственных объектов, расположенных в непосредственной близости от участка или постройки.

Этап 2. Геодезические изыскания — съемка участка и окрестностей объекта

Этот этап связан с проведением полевых работ непосредственно на месте:

• Проводится обследование участка или строения;
• На основании обмера составляется план участка;
• Фиксируются поворотные точки на местности и делается их привязка к основной сетке;
• Непосредственно на местности проводится установка границ со смежными участками.

Этап 3. Использование космических технологий в обработке данных

В отдельных случаях, когда нормально провести геодезическую съемку объекта не представляется возможным, используются специальные геодезические приемы – обрабатываются результаты спутниковых снимков и результатов аэрофотосъемки.

В ходе этой работы проводится расчет всех параметров при помощи компьютерных программ на основании спутниковых снимков и специализированных программных продуктов.

Этап 4. Восстановление и разработка утраченной и недостающей документации проекта

В ходе работ может обнаружиться, что документация, предоставленная заказчиком, имеет неточности или не в полной мере отвечает запросам задания и требует уточнения или даже переработки.

В таком случае проводятся дополнительные исследования и восстанавливаются или дополняются необходимой информацией данные документации об объекте недвижимости.

При обновлении документации объектов, регистрация которых проводилась давно, за время, прошедшее с момента разработки документов для регистрации, многие документы устарели или введены в действие новые формы документации.

Этап 5. Разработка межевого плана

Создание межевого плана для земельного участка считается одним из основных этапов работы. После выполнения кадастрового плана инженеры составляют межевой план с указанием всей полной информации о земельном участке.

В нем, кроме табличной информации, имеется текстуальная часть с описанием объекта и графическая, где в масштабе выполняется план с указанием площади, размеров сторон и координат поворотных точек, а также коммуникации, имеющие местное и региональное значение.

Этап 6. Получение желаемой документации

Результатом основной работы является выдача государственного документа на объект недвижимости – Кадастрового паспорта. В пакет документации готовой к выдаче входят:

• Межевой план участка;
• Технический план объекта;
• Дополнительные документы – кадастровая выписка или дубликат кадастрового плана.

Этап 7. Заключительный этап — уточнение, согласование и подписание акта выполненных работ

Подготовленные документы вступают в юридическую силу только тогда, когда проходит окончательная проверка, согласование и регистрация всех документов.

При работе с заказчиком означает, что оформляется акт проведения кадастровых работ. В акте обязательно, кроме регистрационных документов и основной информации, указывается также и результаты согласования с владельцами соседних участков.

Акт утверждается руководителем бюро и подписывается ответственным исполнителем. Документ заверяется печатью предприятия.

Ошибка в кадастровой палате

Если обнаружится, что сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), отличаются от данных, полученных кадастровым работником при последнем межевании, то необходимо обратиться в ГКН с заявлением об исправлении ошибки, приложив к заявлению следующие документы:

• Копию паспорта заявителя;
• Правоустанавливающие документы на надел земли;
• Правоподтверждающие документы;
• Ранее полученная выписка;
• Копия части проекта межевания территории с участком заявителя;
• Заключение кадастрового специалиста о состоянии границ.

К заключению необходимо приложить данные о кадастровом инженере, проводившем измерения и вычисления, а также копию его лицензии на осуществление геодезических работ.

Кадастровый орган обязан рассмотреть заявление в тридцатидневный срок и исправить ошибку, или отказать в её исправлении.

Если в ГКН отказались исправить ошибку, необходимо потребовать письменный отказ с указанием причины, и после этого обращаться в суд.

Какие виды услуг включают в себя кадастровые работы – ТОП-6 основных услуг

Есть множество видов кадастровых работ.

Давайте подробно рассмотрим наиболее востребованные мероприятия.

Услуга 1. Постановка на кадастровый учёт

Кадастровые работы при постановке объекта на учёт предполагает оформление всех необходимых документов и материалов. Вся жилая и нежилая недвижимость подлежит этой процедуре независимо от формы собственности, использования, целевого назначения.

Данные учёта используются для заполнения различной документации. На основе учёта заполняются различные таблицы, диаграммы, графики, делаются статистические отчёты.

Услуга 2. Уточнение границ земельного участка

Согласно действующему законодательству РФ, участок считается юридически образованным с момента регистрации его правового статуса. В том случае, когда объект не числится на учёте или произошли изменения его первоначальных характеристик, требуется выполнить кадастровые работы в отношении земельного участка.

В эту процедуру входят следующие мероприятия:

• сбор информации о недвижимости;
• обмер и съёмка участка;
• обработка данных;
• вычисление необходимых показателей;
• оформление документов;
• регистрация.

Общие, технические и правовые данные об участке вносятся в реестр сведений после проведения работ.

Услуга 3. Раздел земельного участка

При этой процедуре образуется несколько объектов недвижимости с одинаковыми или разными правовыми статусами, которые устанавливаются документацией кадастровых работ.

Этапы выполнения этой процедуры зависят от формы собственности на землю. Рекомендую ознакомиться со ст.7 ЗК РФ, в которой рассматривается порядок проведения работ на земельных участках с разной собственностью на землю.

Услуга 4. Разработка межевого плана

Для установления точных границ земельного участка требуется разработка межевого плана. Это документ, в котором отображены все данные о границах и площадях участка. Оформление его выполняется на основании обмера площади объектов, согласования границ и других мероприятий.

В отношении объектов недвижимости выполняется проверка, сбор, анализ и обработка всех материалов, в результате которой выдаются итоговые документы.

Ход и нюансы этой процедуры хорошо изложены в статье «Кадастровый план».

Услуга 5. Выдача кадастрового паспорта

Для легального владения недвижимостью у владельца должен быть оформлен Кадастровый паспорт. Это документ, содержащий всю общую, техническую и правовую информацию, что позволяет чётко обозначить и зарегистрировать любой объект.

Кадастровый паспорт — это документ, который требуется для проведения сделок с землёй, выполнения земельных работ, решения споров и т.д. Форма и порядок заполнения документа утверждены приказом Министерства экономического развития № 831.

Услуга 6. Подготовка кадастровой выписки

Кадастровый паспорт содержит всесторонние сведения о недвижимости. Когда требуются некоторая часть сведений, выдаётся Кадастровая выписка. В этом документе содержится та информация о недвижимости, которую запрашивает заказчик.

Документ выдаётся в случаях:

• прекращения существования объекта;
• внесение изменений;
• наложение правовых ограничений на недвижимость.

Рассмотрим простой пример, чтобы обобщить всё сказанное.

Удобнее всего заказать кадастровые мероприятия через интернет, в надёжной компании соответствующего профиля. Кадастровые работы онлайн выполняет фирма «ЕГРП365», которая также занимается разработкой программного обеспечения, предоставляет маркетинговые исследования, проводит рекламные компании.

На сайте можно заказать полный кадастровый паспорт, кадастровую выписку, выписку из Единого Государственного Реестра Прав. Другие преимущества ЕГРП365 — профессионализм, доступные цены, оперативность.

Внимание! С 01.01.2017 вступил в действие закон 218-ФЗ. Одно из его положений — переход на новые формы выписок из реестра

Вместо кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП теперь будет единая выписка из ЕГРН.

Сейчас можно получать только бумажные выписки. Документ называется «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах».