Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно

Как узаконить перепланировку

Вокруг перепланировки квартир витает множество мифов и заблуждений, поддавшись которым, люди не только подвергают опасности жизни своих семей и соседей, но и преступают закон. Худшее из того, чем грозит неосмотрительность при переустройстве жилья: вам могут запретить выезд из страны, а недвижимость пустить с молотка. Даже если квартира находится в вашей собственности, без спроса и бюрократических приключений можно сделать только косметический ремонт. Все остальное требует согласования с местными властями, а в некоторых случаях — и с каждым из ваших соседей. Даже если ваши планы скромнее бассейна в гостиной или объединения двух квартир в лофт, любой новый дверной проем должен быть санкционирован.

Рассмотрим табу, связанные с перепланировкой квартиры: с чем связаны запреты, на каких основаниях можно или нельзя видоизменять свою недвижимость и чем грозит неповиновение букве закона. Разберемся, как себя вести, если соседи занимаются самоуправством при переустройстве жилья, что можно делать со своей недвижимостью, чего нельзя и почему. Подробно обсудим виды переустройства квартир, разрешение на которые не удастся получить ни при каких обстоятельствах.

Согласование перепланировки квартиры пошагово

Возможно три варианта регистрации перепланировки квартиры:

Узаконивание самовольной перепланировки квартиры через суд. Это наиболее распространенный вариант, предусмотренный ст. 29 ЖК РФ.
Административный (местный) порядок согласования перепланировки квартиры, установленный территориальным муниципалитетом.
Последовательное предварительное получение разрешения, разработка проекта, производство строительных работ и внесение изменений в документы на квартиру.

Рассмотрим пошагово третий вариант согласования. По сути этот алгоритм подойдет для любой ситуации при согласовании без судебного разбирательства.

Шаг 1. Получение консультации в контролирующем органе

Консультацию по дальнейшим действиям и порядке согласования перепланировки можно получить в Жилищной инспекции или муниципалитете. Для получения информации понадобится предоставить:

технический паспорт квартиры;
поэтажный план здания;
экспликацию помещения (пояснения к проекту).

Если согласовываете уже произведенную перепланировку, сотрудники БТИ должны их откорректировать в соответствии с фактическим видом квартиры.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Шаг 2. Получение разрешения контролирующего органа

Чтобы получить распоряжение на производство ремонтных работ, потребуется оформить следующие документы:

Оформление технического паспорта с изменениями в БТИ. Документ изготавливается в течение 10 дней. Стоимость паспорта – 1800 рублей. Для оформления потребуется предоставить оригинал правоустанавливающего документа на квартиру.
Оформление проекта перепланировки в проектной компании, имеющей допуск СРО. Проект обойдется в 15-30 тысяч рублей. Срок изготовления устанавливается индивидуально.
Получение разрешения. Чтобы получить разрешительный документ, можно обратиться в территориальный МФЦ. Срок оформления разрешения – до месяца.

В МФЦ потребуется предоставить технический паспорт, свидетельство о праве собственности, проект перепланировки и заявление на согласование.

После получения разрешения вы вправе им воспользоваться в течение года с момента оформления. В дальнейшем документ будет не действителен.

Шаг 3. Получение акта о завершении ремонтных работ

После того, как ремонтные работы завершатся, необходимо подать заявление на оформление соответствующего акта в МФЦ или Жилищную инспекцию. Акт подписывается проектировщиками и строителями.

Затем необходимо согласовать акт в Жилищной инспекции. По адресу выезжает специалист, который должен подтвердить факт соответствия перепланировки заявленной в проекте. Он также должен подписать акт.

В завершении акт подписывается начальником Жилищной инспекции. На документе проставляется печать. Получать акт вы будете в МФЦ.

Шаг 4. Внесение изменений в документы на квартиру

После проведения перепланировки необходимо внести корректировки в документы БТИ, кадастровый паспорт на квартиру и свидетельство о праве собственности.

В первую очередь нужно пойти в БТИ со свидетельством о праве собственности. Специалист выедет по адресу проведения перепланировки и произведет замеры. Срок внесения изменений – 25 дней. Стоимость 2-4 тысячи рублей. Цена зависит от площади квартиры.

Изменения в кадастровый паспорт вносятся на основании технического паспорта, оформленного в БТИ. Оформляется он в течение месяца. После того, как он будет готов, необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ.

Как только кадастровый паспорт будет получен, потребуется внести изменений в свидетельство о праве собственности. Для этого нужно повторно обратиться в Росреестр или МФЦ, заплатить государственную пошлину по квитанции (1000 рублей) и дождаться готовности документа.

Каждый случай перепланировки индивидуален. Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с юристом.

Документы

Какие документы нужны для узаконивания перепланировки квартиры? В каждом конкретном случае список требуемых документов может несколько отличаться, а базовый перечень бумаг, общий при любом раскладе, выглядит так:

заявление;
эскиз или проект;
новый техпаспорт;
правоустанавливающие документы на пользование квартирой;
согласия всех членов семьи (письменные);
согласование от управляющей компании, ТСЖ и пр.;
разрешения от заинтересованных служб (МЧС, водоканала, газовой службы, пожарной и санитарной инспекций).

Если только разобраны встроенные шкафы, то никоим образом это не касается городских служб, и согласований, разрешений не понадобится.

Список всех организаций для получения одобрения выдадут БТИ или проектировщики.

Эскиз

Как сделать эскиз перепланировки квартиры самостоятельно? Эскиз сделать не особенно сложно, хотя для этого нужно иметь как минимум техническое образование, пространственное мышление или строительный опыт.

Для изготовления эскиза нужно в точно соблюденном масштабе вычертить первоначальный план квартиры, какой она была при заселении и в соответствии со старым техпаспортом.

Затем красным цветом рекомендуется навести те участки стен, перегородок, которые самовольно разобраны, а зеленым цветом – новые, выполненные в ходе перепланировки.

Также нужно на этом же листе разместить табличку об экспликации помещений в прежнем виде жилища и в новом, с указанием площадей помещений, чтобы было видно, как изменились площади жилые и полезные площади.

Из этой сравнительной таблицы можно сразу узнать величину вмешательства (допускается изменение не более, чем на 25%), а также назначение помещений.

При нехватке опыта стоит воспользоваться услугами профессионального инженера-строителя, чтобы эскиз перепланировки содержал достоверную информацию и был выполнен грамотно.

Проект

Как сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно? Для выполнения проекта знаний дилетанта недостаточно, но под консультативным руководством специалиста вполне возможно. Проект должен содержать:

планы (прежний и новый, можно совмещенные);
экспликации — новую и старую;
узлы сопряжения новых стен, перегородок со стенами, перекрытиями, полами;
ведомость объемов работ;
таблицы новых и демонтированных окон, дверей;
пояснительную часть.

Проект при необходимости должен содержать расчеты прочности перекрытий после, например, устройства новых перегородок, или теплотехнический расчет (если переносится отопительный прибор – например, когда лоджия присоединяется к комнате).

Несложный проект вполне под силу выполнить самостоятельно, а в сложных случаях рекомендуется привлечение специалистов фирмы, имеющей все требуемые разрешения на проектную деятельность, и допуск СРО.

Дело еще и в том, что есть масса правил и требований СНиП, СаНПиНов, знать которые несведущий человек просто не может, а это значит, что в самостоятельно изготовленном проекте могут быть допущены нарушения этих нормативных актов.

Где узаконить перепланировку квартиры? Подготовленные документы подаются в единое окно в жил. инспекции или в МФЦ.

Но следует понимать, что МФЦ – всего лишь звено, передающее бумаги, поэтому лучше сразу обращаться к специалистам, это поможет сократить затраты времени.

Куда и с какими документами идти?

Чтобы согласовать план своей перепланировки, нужно обратиться в исполком и организацию, у которой в эксплуатации находится ваш дом (это может быть ЖЭС, ЖКУ, ЖКХ, ЖРЭУ, Расчётно-справочный центр).

В исполком нужно будет подать следующие документы:

паспорт;
заявление о намерениях переустройства и план предстоящей перепланировки;
техпаспорт жилья;
документ, подтверждающий право собственности на жилье;
выписку из домовой книги с указанием всех жильцов, зарегистрированных в вашей жилплощади;
нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних, зарегистрированных по этому адресу, на проведение работ;
если помещение находится в залоге, то также понадобится согласие залогодержателя.

После подачи пакета документов представителей исполкома и эксплуатирующей организации нужно будет пригласить в квартиру для того, чтобы они проверили соответствие текущей планировки техпаспорту жилья, а также состояние конструкций и инженерного оборудования в доме. После этого в течение месяца вам должны дать ответ о согласовании или несогласовании перепланировки.

Если перепланировку согласуют и у вас в планах есть работы, для которых нужен проект, самое время его разработать и тоже согласовать в исполкоме и эксплуатирующей организации. В дополнение к этому нужно заключить договор о техническом надзоре за работами с организацией, имеющей право на ведение строительной деятельности. При перепланировке несущих конструкций придется пройти государственную экспертизу и получить специальное разрешение.

После того, как всё будет сделано, необходимо обратиться в кадастровое агентство с заявлением о проверке технических характеристик жилья и выдаче вам ведомости технических характеристик.

Ведомость не требуется, если производилась замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления, либо устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.

С полученной ведомостью (или без неё, если она не нужна) снова идём в исполком. Если дополнительно вы разрабатывали проект, заключали договор технического надзора, договор строительного подряда, то всё это также берём с собой.

На месте пишем заявление на получение акта приёмки и ждём не менее 30 дней, когда к вам домой для проверки придёт приёмочная комиссия. Если всё выполнено в соответствии с требованиями, то получаем акт. После этого снова направляемся в кадастровое агентство для получения нового техпаспорта жилья и регистрации изменений в вашей недвижимости.

Для оформления нового техпаспорта понадобится:

заявление;
паспорт;
квитанция об оплате (2,04 рубля).

Для регистрации изменений:

заявление;
паспорт;
квитанция об оплате (от 1,46 до 9,61 рублей);
письменное согласие всех совершеннолетних, зарегистрированных в квартире, на проведение работ по перепланировке;
если помещение находится в залоге – согласие залогодержателя.

На этом с бумагами и походами по кабинетам всё. Поздравляем, ваша перепланировка согласована!

Требования к безопасности работ по перепланировке квартир в Москве

В Приложении № 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП определен перечень работ по перепланировке, которые нужно согласовать:

устройство (перенос) туалета или ванной комнаты;
демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках кухни при наличии газа;
работы, связанные с проведением работ на несущих стенах (например, обустройство проема под выход);
устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;
устройство или изменение перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих;
устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
строительно-монтажные работы по изменению их конструкции;
объединение лоджий с внутренними помещениями;
разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, которые используются для частичной разгрузки несущих конструкций
устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки – толщиной более 10 см., либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/м2) в МКД с железобетонными перекрытиями;
устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Общие требования к безопасности строительных работ в МКД определены на федеральном уровне. Запрещены работы, которые могут привести УК ненадлежащей надежности и устойчивости здания, ухудшению характеристик помещений и МКД. также недопустимо делать такие работы, после которых квартира будет непригодна для проживания.

Полный перечень запретов содержится в Постановлении Госстроя № 2003, Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП. При проведении работ необходимо соблюдать правила пожарной и санитарной безопасности, не допускать нарушения интересов других жильцов дома и квартиры. Также запрещено:

закладывание доступа к счетчикам и устройствам для перекрытия воды на дом;
нарушение работы дымовых и вентиляционных каналов, их разборка или закладывание, а также ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
расширение вспомогательных помещений и коридоров за счет уменьшения жилплощади;
проводить работы, делающие помещения непригодными для проживания;
проводить работы на несущих конструкциях и стенах, не предусмотренные проектом, превышающие предельно допустимые нормы нагрузки;
устанавливать отапливаемые полы с питанием от систем горячего водоснабжения или центрального отопления;
делать фундаменты и помещения под лоджиями (балконами);
увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
обустраивать проемы, вырубки ниш, делать пробивку отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами;
возводить лоджии и террасы на вторых и выше этажах;
проводить перепланировку в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
проводить работы, затрагивающие внешний облик МКД, в том числе устройство мансардных окон, изменения габаритов жилых помещений (для объектов культурного наследия);
делать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединять газифицированное помещение с жилой комнатой.

Эти требования, запреты и ограничения должен учесть проектировщик. После согласования проекта им должен руководствоваться подрядчик, иначе будет отказано в приеме выполненных работ.

Нарушение безопасности при перепланировке

Алгоритм действий по согласованию перепланировки в квартире

Оптимальный вариант согласования перепланировки в квартире – поручить ее специалистам в области жилищного права. Но если такой возможности нет или не хочется тратить деньги на оплату их услуг, можно сделать это самостоятельно. Нужно быть готовым к тому, что процесс согласования будет довольно продолжительным, придется собрать пакет документов и пройтись по инстанциям, причем, иногда не один раз. Самостоятельное согласование перепланировки квартиры проходит в несколько этапов:

истребование в БТИ подробного технического плана квартиры и поэтажного плана здания в целом,
если квартира муниципальная, то необходимо обращение в местные органы самоуправления,
первичная консультация в жилищном органе, сбор пакета документов по перечню, полученному там,
создание дизайн проекта, технического плана перепланировки, составление расчетных документов и сметы,
вторичная консультация в жилищной комиссии и подача заявления на одобрение перепланировки,
получение разрешения на выполнение работ в Роспотребнадзоре, пожарной инспекции, архитектурном и проектировочном бюро, где будет выполнена проверка проекта и расчетных документов.

Порядок этапов может меняться, их количество – уменьшаться или увеличиваться, в зависимости от индивидуальных характеристик здания, даты его возведения. Свои требования к проведению перепланировки могут выдвинуть соседи (получить одобрение которых обязан собственник квартиры) или ТСЖ многоквартирного дома.

Как все сделать по закону?

В уведомительном порядке (по эскизу)

Справка. Эскиз является своеобразным упрощенным вариантом проекта. Он составляется в тех случаях, когда переделка жилплощади не затрагивает конструкцию полов, инженерные коммуникации, несущие конструкции и стены.

На копии поэтажного плана квартиры из техпаспорта делаются отметки: красными линиями помечаются места демонтажа, зелеными – места возведения новых конструкций и элементов. Отметки ставятся самим собственником (нанимателем) квартиры. Такой эскиз предоставляется в Жилищную инспекцию для согласования.

Подобные перепланировки можно выполнять без согласования, а по их завершению предоставить в Жилинспекцию эскиз выполненного переустройства, таким образом, уведомив орган о выполненных работах

Но здесь важно точно знать, какие именно перегородки и конструкции являются несущими, чтобы не допустить ошибку в процессе переделки

С предоставлением проекта и технического заключения от автора дома

Для потенциально опасных перепланировок необходим специальный проект, а также техническое заключение. Эту документацию разрабатывает и выдает автор технического проекта дома. К такому переустройству относятся работы, затрагивающие инженерные коммуникации, устройство полов, несущие элементы и конструкции.

Изначально, проектная организация, разработавшая проект дома (автор), проводит проверку жилого помещения и определяет возможность/невозможность проведения предполагаемых изменений конфигурации жилья. После этого разрабатывается проект перепланировки, который предоставляется вместе с пакетом документов в Жилищную инспекцию.

С предоставлением проекта, выполненного организацией, имеющий допуск СРО

Справка. Проектная организация – это компания, которая разрабатывает и выпускает проект перепланировки в недвижимости. Данная фирма должна иметь соответствующую лицензию (допуск СРО), позволяющую оказывать подобные услуги населению.

К таким фирмам обращаются, если для согласования ремонтно-строительных работ в квартире требуется проект, но несущие конструкции и элементы, при этом не затрагиваются. К таким работам относится:

перенос газовой плиты (подключенной к центральному газопроводу стационарно);
монтаж/демонтаж межкомнатных перегородок и переборок;
изменение/дополнение конструкции полов;
перенос дверных проемов в перегородках и т.д.

При этом, стоит помнить, что при проведении перепланировки, возможно наличие скрытых работ (например, при укладке гидроизолирующего слоя напольного покрытия).

Скрытые работы обязательно должны быть зафиксированы работником Жилищной инспекции (при их проведении, необходимо оповестить службу), который проконтролирует ход работ, а также составит акт о наличие скрытых работ. Данный акт является обязательным документом для получения другого акта – о завершении переустройства жилья.

Оформление работ в новостройке

Документы
Особенности для квартир свободной планировки

У жителей новых домов могут возникнуть две сложности. Первая — владелец планирует начать ремонт до того, как получит подтверждение права собственности. В этом случае нужно предоставить другие документы.

Документы

Договор цессии или ДДУ (оригинал или заверенная у нотариуса копия).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (оригинал или заверенная копия).
Акт приемки-передачи недвижимости.
Согласие застройщика с проектом.
Справка от строительной компании о выполнении участником сделки всех условий договора.

Список допустимых и запрещенных работ для новостроек не меняется.

Переустройство квартиры свободной планировки

Вторая проблема — покупка площади со свободной планировкой. В таком жилье отсутствуют межкомнатные перегородки, что привлекает покупателей, мечтающих обустроить площадь на свое усмотрение. Для подобных помещений актуальны те же нормы, указанные в СНиП и Жилищном кодексе.

Например, владелец не сможет сделать из двух комнат три, так как при этом скорее всего будет нарушено правило о минимальном метраже и естественном освещении. Все также нельзя увеличивать размеры санузла за счет уменьшения жилой площади и многое другое. В результате для серьезных преобразований потребуется помощь инженера и обращение в муниципалитет.

Как оформить?

Перепланировка в административном порядке осуществляется в несколько этапов:

1. Сперва вам нужно получить технический паспорт квартиры. Для этого нужно обратиться в БТИ с паспортом и заявлением. Оформляют технический паспорт обычно очень быстро,

Образец заявления на получение технического паспорта.

1. После этого необходимо разработать план изменений на основании сведений из технического паспорта. Обычно для создания проекта владельцы квартир прибегают к помощи сторонних организаций,
2. После этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию и в МФЦ по месту жительства. При себе нужно обязательно иметь проект перепланировки, а также некоторые дополнительные документы (заявление на внесение изменений, паспорт, документ о праве собственности, техпаспорт и так далее),

Образец заявления на перепланировку квартиры.

После этого нужно дождаться решения государственных органов. Максимальный срок рассмотрения заявления и документов составляет 45 дней (по факту заявку обычно рассматривают в течение 1-2 недель),
В случае одобрения заявки можно приступать к ремонту. Ремонт может выполнять как заявитель, так и фирма-подрядчик,
После проведения ремонта необходимо выполнить проверку квартиры на соответствие плану. Для этого нужно вновь посетить МФЦ или жилищную инспекцию и написать заявление. После этого сотрудники жилищной инспекции должны провести осмотр. Если ремонт выполнен в соответствии с планом, то инспекция составит акт соответствия, а сведения об изменениях будут внесены в технический и кадастровый паспорт объекта.

Если вы сделали перепланировку без получения разрешения, то такая перепланировка будет признана в самовольной.

В таком случае собственнику нужно руководствоваться не только 29 статьей ЖК РФ, но и статьей 7.21 КоАП РФ.

Самовольная перепланировка легализуется только через суд:

Для легализации вам понадобятся стандартный пакет документов паспорт, документ, подтверждающий право собственности, технический паспорт проекта и так далее,
Также нужно обязательно предоставить причину отказа и написать исковое заявление, в котором следует объяснить, почему вы не согласны с отказом,
Еще нужно уплатить госпошлину, а квитанцию об уплате нужно приложить к исковому заявлению,
После подачи документов нужно явиться на судебное заседание. Обычно судебное заседание назначается в течение 1 месяца после подачи заявления и документов,
Также вам придется заплатить штраф за самовольную перепланировку.

Образец искового заявления в суд о согласовании перепланировки квартиры.