Тонкости продажи земельных участков под ИЖС

Механизмы подбора участка для покупки

Осуществить этот процесс можно двумя путями — через выбор на официальном сайте Росреестра, где представлена публичная кадастровая карта, или через официально оформленные объявления о продаже тех или иных участков.

Объявления о продаже, как правило, публикуются в тех средствах массовой информации, которые признаны в качестве официальных изданий местной администрацией или органами государственной власти и уполномочены на размещение информации, носящей публичный характер, от имени таких административных органов.

Если подбор участка осуществляется через публичную кадастровую карту Росреестра, сначала необходимо убедиться в возможности свободного приобретения того или иного участка.

И в том, и в другом случае прежде чем подавать документы, необходимо будет выяснить, поставлен ли тот или иной участок на кадастровый учет (так как в случае наличия кадастрового номера возможно осуществление любых юридически значимых действий с ним).

Оформление сделки и регистрация в Росреестре

Сделка оформляется в простой письменной форме, нотариального заверения не требуется. Стороны подписывают договор, после чего можно обращаться в Росреестр.

Для регистрации не требуется, чтобы соглашение было полностью исполнено. Например, многие договоры предусматривают окончательный расчёт с продавцом только после успешной регистрации права собственности покупателя.

Обычно сделку регистрирует покупатель. Но это может сделать и продавец по взаимной договорённости, например, если новый владелец живёт в другом регионе.

Для процедуры потребуется:

• заявление по установленной форме;
• паспорт;
• 2 оригинала договора купли-продажи;
• документ, подтверждающий оплату пошлины.

Услуга для физических лиц стоит 2000 рублей. Подать обращение можно в офисе Росреестра, в МФЦ, отправить почтой или сформировать в электронном виде.

Внесение сведений в ЕГРН занимает до 10 рабочих дней. После этого заявителю возвращают 1 экземпляр договора с отметкой о регистрации. По желанию гражданина ему могут выдать выписку из ЕГРН с актуальными сведениями.

С какими трудностями можно столкнуться?

Первая — недобросовестный продавец.

Бывает, что с целью ускорения продажи владельцы замалчивают о важных обстоятельствах. Надел может относиться к территории лесного фонда — продажа в этом случае недопустима.

Часто продавцы не оповещают о категории ЗУ. Сельскохозяйственная земля не может использоваться в промышленных целях.

Покупатель будет обязан менять категорию самостоятельно. Если участок окажется самовольно захваченным, прав на него по закону нет. Территория может быть арестована, быть залогом или перепроданной (без кадастрового номера, по акту старого образца).

Вторая проблема — неправильное оформление документации: несовпадение информации в новых справках и имеющемся кадастровом паспорте. Если право на землю принадлежит малолетнему гражданину, в соглашении потребуется согласие опекуна (попечителя).

Проведение торгов

Приобретение участка через аукцион начинается с того, что уполномоченный орган принимает решение о его проведении.

Решение может быть принято по инициативе заинтересованных граждан, в таком случае они должны предоставить схему расположения участка, по которому требуется провести торги.

Начальная цена утверждается в соответствии с рыночной ценой участка или в соответствии с кадастровой ценой, если последняя кадастровая оценка была проведена не ранее чем за пять лет до решения о проведении торгов.

«Шаг аукциона» равен трем процентам от начальной цены.

Торги считаются состоявшимися, если начальная цена перекрывается как минимум один раз. Конечной ценой участка становится та, которая объявляется после троекратного объявления.

С победителем торгов заключается договор по указанному выше алгоритму с тем отличием, что в договоре необходимо сделать отсылку к результатам аукциона, а при подаче документов на государственную регистрацию следует приложить копию результирующего документа по проведенным торгам.

Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома обычно проводится на средства ТСЖ. Необходимо составить договор задатка при покупке земли? В нашей статье есть правильный образец. Некоторые договоры купли-продажи земельного участка подлежат обязательному нотариальному заверению. Подробнее об этом читайте здесь.

Способы получения земли для ИЖС

Как уже говорилось выше, ст. 39.7 Земельного Кодекса описывает способы получения в пользование земельных наделов на территории Российской Федерации.

Всего таких способов выделено три:

1. Путем оформления договора купли-продажи земли (этот способ является наиболее распространенным ввиду простоты его подготовки, а также возможности получить результат сразу после заключения соглашения);
2. Через аренду земли (с обязательным указанием в тексте договора, что земля арендуется именно для осуществления ИЖС);
3. С помощью оформления в бессрочное пользование.

Каждый из этих способов имеет как свои достоинства, так и недостатки.

Это связано, в первую очередь, с разницей статуса полученного в результате осуществления процедуры участка с правовой точки зрения (например, участок, полученный по договору купли-продажи сразу переходит в собственность покупателя после подписания договора, однако свидетельство о праве собственности ему придется подождать аренда земли право распоряжаться имуществом не дает, однако вступление в права арендатора начинаются после того, как обе стороны подписали договор; при бессрочном пользовании человек, получивший такой ордер на землю может осуществлять с ней все, что захочет, кроме продажи).

Процедура оформления соглашения

Процедура заключения сделки включает себя следующие этапы:

1. Составление и подписание договора купли-продажи участка между продавцом и покупателем.

   В данном документе содержится информация:

   • о продавце и покупателе;
   • их правомочия и обязательства;
   • ответственность;
   • назначение и цели (по разрешённому использованию);
   • данные об обременениях, ограничениях на участке;
   • срок, в который покупатель получает участок;
   • стоимость земли;
   • о самом участке со сведениями о кадастровом номере, размере, границах, обозначенных в кадастровом плане.

   К договору купли-продажи в обязательном порядке должен быть приложен план участка.

2. Государственная регистрация договора купли-продажи в Росреестре.

   Регистрация предоставленных документов в территориальном подразделении Росреестра (после экспертизы документов). Внесение данных в ЕГРН является окончанием процедуры регистрации. О том, как оформить куплю-продажу через Росреестр и МФЦ, читайте тут.

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

3. Получение участка в собственность посредством оформления передаточного акта.

Таким образом, при покупке участка под высотное строительство необходимо учитывать ряд важных моментов. Земли под такое строительство должны относиться исключительно к категории «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования участков — многоэтажное строительство.

При выборе участка следует обратить внимание на инфраструктуру района застройки, наличие инженерных сетей и коммуникаций, а также на уровень подготовки градостроительных документов. Покупка участков под высотную застройку в населённых пунктах возможна только у других частных собственников

У государственных/муниципальных органов исполнительной власти такие участки можно только взять в аренду (путём конкурсов, аукционов и тендеров).

Займ на строительство дома

Кредит на возведение индивидуального жилья предоставляются на следующих условиях:

1. 25% от сметной стоимости заёмщик платит из своих средств;
2. ставка – от 10% годовых;
3. кредит от 1 года до 30 лет;
4. максимальная сумма – до 22,5 млн рублей;
5. минимальный кредит – 300 000 рублей;
6. на время, пока жилой дом не построен, заём должен быть обеспечен ипотекой другой недвижимости или поручительством;
7. залог должен быть застрахован от повреждения и уничтожения.

Чтобы получить кредит, гражданин должен соответствовать ряду требований, которые обычно идентичны требованиям при покупке земли:

• иметь гражданство РФ;
• быть не младше 21 года;
• быть зарегистрированным в населённом пункте в России;
• на момент возврата займа клиент не должен быть старше 75 лет (в некоторых банках возраст заёмщика не должен быть больше 65 на дату оформления договора).

Процедура оформления состоит из следующих этапов:

1. гражданин разрабатывает сам или заказывает детальный проект будущего дома;
2. заключается подрядный договор со строительной организацией, где чётко определены смета и сроки выполнения работ;
3. оформляется заявка в электронном или бумажном виде;
4. специалист банка уточняет детали и перечень необходимых документов;
5. клиент дополняет заявку анкетой и документами;
6. банк одобряет заявку;
7. оформляется кредитный договор и залоговые документы для обеспечения кредита.

Когда дом сдан в эксплуатацию, собственник должен зарегистрировать его в Росреестре и уведомить об этом банк. Будет оформлена новая закладная, чтобы долг перед банком был обеспечен ипотекой нового дома.

Для оформления кредита потребуются следующие документы:

• паспорт, СНИЛС, загранпаспорт заёмщика;
• справка 2-НДФЛ или другой документ, подтверждающий уровень дохода;
• трудовая книжка;
• выписка с банковского счёта или другое подтверждение наличия суммы для первоначального платежа;
• документы по предоставляемому залогу (для недвижимости это выписка из ЕГРН и заключение об оценке стоимости);
• проектно-сметная документация;
• договор с подрядной организацией (если дом будет возводиться сторонней компанией).

В зависимости от материального положения и правового статуса клиента банк может потребовать иные документы. Если человек – зарплатный клиент банка-займодателя, то документы о доходе и занятости обычно не требуются.

Предстоящие расходы

Если оформление проводится впервые, то владелец освобождается от уплаты государственной пошлины, но при повторном оформлении налог составит 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи рублей для лиц юридических.

Основные расходы лягут на оформление некоторых документов, которыми занимаются сторонние организации (например, межевание участка), и на уплату некоторых дополнительных пошлин (пошлина на получение кадастрового паспорта — 200 рублей, оформление техпаспорта от 1200 рублей и т.д.).

Справка! Отдельные условия получения земли под ИЖС предоставляются многодетным семьям, в особенности, семьям, в которых пять или более детей, а также семьям, где три или более ребенка, среди которых ребенок, являющийся инвалидом.

, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов земельных участков, находящихся в собственности региона.

Аналогичную льготу имеют инвалиды – согласно ФЗ №181 «О социальной защите инвалидов в РФ» от 24.11.1995 года. Подробнее о бесплатном получение ЗУ под ИЖС мы писали тут.

Правовое регулирование

В российском законодательстве есть только 1 требование по документам, нужных при покупке земли – сделка должна совершаться в письменном виде. Правила составления договоров закреплены в ГК РФ: в подразделе 2 («Общие положения о договоре) раздела 3 и в параграфе 7 части 2, нормы которой регулируют продажу недвижимости.

В законе № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» указано, что информация о продаже участка должна вноситься в ЕГРН на основании заявления покупателя или продавца и документов, подтверждающих совершение сделки. Например, договора и акта приёма-передачи имущества.

Нормативно–правовое регулирование

Вопросам перехода имущественных прав посвящены статьи , , и 37 Земельного кодекса РФ. Нюансам процесса купли – продажи земельного участка отведена статья 37 ЗК: описывает условия признания сделки недействительной, пункты, которые нельзя включать в договор и пр.

Особенности предоставления территорий под индивидуальное жилищное строительство раскрыты в ст. 39.18 Земельного кодекса. Согласно Градостроительному кодексу (ст. 49, ч. 2, п.2) под ИЖС подразумевается возведение постройки этажностью не более трех, в которой будет проживать 1 семья. Бесплатное предоставление ЗУ регулируется статьей 39.18 Земельного кодекса.

Какие преимущества есть при покупке у администрации земли

Покупка у администрации, в отличие от приобретения участка у собственника, имеет определенные преимущества.

К таковым относятся:

• Более низкая цена на выкуп земли, нежели у собственника, так как определяться она будет в соответствии с установленной согласно проведенной кадастровой оценке кадастровой стоимости (в том случае, если при приобретении участка может использоваться право преимущественного выкупа, он может быть приобретён даже за три процента от кадастровой стоимости);
• Возможность реализации права преимущественной покупки земли (в том случае, если потенциальный покупатель относится к льготным категориям, имеющим право приобрести участок на особых условиях);
• В случае приобретения участка у администрации юридическая чистота сделки может быть гарантирована практически в ста процентах случаев (так как в этом случае единственным собственником будет являться государство, что гарантирует чистоту заключаемого соглашения).