Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Уменьшение кадастровой стоимости ЗУ в суде

Если в обозначенных выше случаях администрация отделения ГКН отказала от исправления ошибки или снижения указанного параметра, по заявлению собственника ЗУ, нужно обратиться в суд.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, рассматриваются в районном суде по месту расположения объекта недвижимости, в том числе – земельного участка.

Взыскание в суде обязательно следует за досудебной процедурой, которая проводится в кадастровой палате, допуская так же подачи заявления через многофункциональный центр (МФЦ). Без предварительного обращения в Росреестр, что подтверждается официальным документом, исковое производство возбуждено не будет.

Обращение в суд состоит из следующих шагов:

1. Получить в отделении Росреестра официальный документ, с мотивированным отказом от уменьшения установленных ранее ценовых параметров ЗУ.
2. Приложить полученную выписку к пакету документации, которая подавалась в Росреестр. Дополнить доказательства иными фактами, к которым могут относиться фотоматериалы и свидетельские показания.
3. Уплатить пошлину, приложив квитанцию к пакету документов.
4. Написать исковое заявление, приложив к нему сопутствующую документацию и подать мировому судье.
5. Участвовать в полемике сторон на судебном заседании.
6. Получить выписку из решения суда, на основании признания иска подать документы в Росреестр повторно.

Исковое заявление

1. Обстоятельства повышения кадастровой стоимости ЗУ или те, которые требуют (допускают) её уменьшения.
2. Причины, по которым стоимость не была изменена в кадастровой палате.
3. Просьба к суду о признании иска.

В заключение даётся перечень приложений, ставится дата подачи и подпись.

Документы

Предъявляются гражданские паспорта, и документация двух видов:

• правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на ЗУ;
• доказательная база.

В их число входят те, которые передавались в Росреестр и дополнительные доказательства, имеющие отношение к делу.

Пошлины и сроки

Решение выносится не позднее чем через 2 месяца после подачи иска, при необходимости уточнения тех или иных обстоятельств, заседание может переноситься, что увеличит срок рассмотрения спора.

Отрицательное решение можно опротестовать в областном суде в десятидневный срок со дня подготовки выписки.

Подробнее об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка смотрите в видео:

При уменьшении кадастровой стоимости ЗУ можно использовать несколько представленных выше способов. Кроме этого допускается пересылка документов Почтой РФ.

Вместо заключения рекомендуем вам ознакомиться с другими нашими публикациями, а именно:

1. Методы и подходы к кадастровой оценке.
2. Порядок снятия ЗУ с кадастрового учета.

Другую полезную информацию по теме читайте в нашем разделе.

Способы пересмотра

Общая классификация путей уменьшения кадастровой стоимости позволяет поделить способы на досудебные и судебные.

Первая категория предполагает обращение в уполномоченные административные органы. К ним относятся территориальные комиссии по пересмотру кадастровой стоимости.

Судебный путь ранее предполагал возможность обратиться в арбитражные суды. Актуальное законодательство предусматривает рассмотрение вопроса исключительно в судах общей юрисдикции.

Административный порядок

Досудебная процедура рассмотрения дел об оспаривании стоимости введена в 2015 году.

Владелец земли может обратиться в территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, входящую в структуру Росреестра.

Комиссия формируется на уровне субъекта РФ.

Для юрлиц порядок обязателен, граждане вправе миновать стадию путем прямого обращения в суд.

Судебная практика

Изменившийся порядок рассмотрения дел об оспаривании сведений, содержащихся в ЕГРН, привел к передаче соответствующих полномочий судам общей юрисдикции.

Заявление подается в суды субъектов (республиканские, областные). Расположение судебного органа должно соответствовать местонахождению земельного участка.

Подавать иск требуется сразу в суд, которому подсудно рассматриваемое дело. В противном случае судья возвращает заявление истцу.

Процедура уменьшения стоимости участка по реестру включает в себя несколько этапов. Их соблюдение необходимо для повышения шансов на успех при рассмотрении вопроса в комиссии или суде.

Инициатор оспаривания должен иметь доказательственную базу, которая формируется на предварительных этапах.

Административное и судебное разбирательства не ограничиваются классическими процессуальными действиями. Должностные лица проводят экспертную оценку доводов владельца, на основе которой формируется отчет и решение органа.

Анализ целесообразности

Доказательственная база должна содержать экспертные заключения, дающие оценку рыночной стоимости объекта. Для получения отчета правообладатели обращаются в экспертные компании. Но перед проведением экспертизы логично проверить, есть ли перспектива уменьшать стоимость.

Проводят анализ целесообразности пересмотра цены по реестру компании . Процедура включает предварительную упрощенную оценку и первичное заключение, на основе которого определяет целесообразность дальнейших действий.

Предварительное решение оценщика влечет за собой полноценную экспертизу.

Фирма, производящая оценку, должна иметь статус независимой оценочной компании и осуществлять деятельность на основании договора, заключенного с органами Росреестра.

Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тысяч рублей в зависимости от региона.

Результатом оценочной деятельности является отчет, исчисляющий рыночную стоимость земли.

Цена должна быть указана на дату определения установленной в реестре кадастровой стоимости, найти которую позволяют сервисы портала Росреестра.

Отчет предоставляется вместе с другими документами и является серьезным подспорьем правообладателя в плане доказывания правоты.

Экспертиза отчета

Факультативным этапом является экспертиза отчета об оценке. Правообладатель для подтверждения полученных результатов обращается к другому оценщику. Специалисты компании исследуют подготовленный отчет на основании актуального законодательства об оценочной деятельности, норм о порядке проведения оценки, федеральных стандартов.

Процедура является добровольной, поэтому заявитель не обязан обращаться к другому оценщику для проведения экспертизы. Тем не менее, документ существенно повышает шансы на успех пересмотра.

Подробнее о процедуре и порядке оспаривания кадастровой стоимости земельного участка читайте в отдельной статье.

Пошаговая инструкция при обращении в комиссию ГКН

Проблема изменения кадастровой стоимости ЗУ решается двумя способами:

1. Административным способом, при обращении в комиссию ГКН.
2. Обращением в суд после проведения административной процедуры решения.

Для того чтобы ваше заявление о переоценке ЗУ было рассмотрено административным способом, то есть уполномоченной комиссией, обратитесь в местное отделение кадастра и картографии того региона, к которому относится участок, подлежащий переоценке. Обращение может быть личным или посредством пересылки необходимых документов и их копий заказным письмом с вложенной в него описью.

Заявление должно быть написано по специальной форме, которую можно найти на официальном сайте Росреестра или составлено непосредственно при обращении к специалисту по кадастровым вопросам. В нём должны содержаться следующие сведения:

• все данные правообладателя ЗУ;
• его контактные данные для обратной связи;
• реквизиты (для юр. лиц).

В основной части заявления указывается причина заявления о пересмотре земель и основания, которые подтверждают правомочность переоценки. Текст заявления должен быть лаконичным и чётким, с опорой на аргументы требующие переоценки стоимости.

Образец формы можете скачать отсюда.

Заявление может быть подано исключительно правообладателем участка с предоставлением паспорта. Если от его имени действует представитель – им должна быть представлена удостоверенная нотариусом доверенность.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

• кадастровый паспорт;
• удостоверенная нотариусом копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа;
• документы, подтверждающие недостоверность используемых сведений при переоценке ГКН стоимости участка;
• положительного экспертного заключения об оценке от независимой экспертизы по оценочной деятельности;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Экспертное заключение необходимо получить заранее, до обращения в уполномоченную комиссию. Для его получения потребуется выписка из кадастровых записей.

Обозначенные документы необходимо передать вместе с заявлением под расписку о получении кадастровому специалисту. Без указанных документов заявление к рассмотрению принято не будет. На рассмотрение заявления потребуется срок приблизительно в 40 календарных дней, в число которых входят сроки:

• на рассмотрение вопроса о принятии заявления;
• рассмотрение заявления;
• уведомление о принятом комиссией решении.

Обратите внимание на то, чтобы ваша претензия на переоценку, установленную ГКН, не отличалась в сторону увеличения или уменьшения более чем на 30% от установленной суммы.

Если вы придерживаетесь принципиальной позиции на более существенную разницу – то после получения отказа со стороны ГКН, вам придётся обращаться в суд.

Платим пошлины

Размер пошлины для внесения исправлений в записи кадастра, в том числе – допущенные сотрудниками ГКН составляет 350 рублей. За получение нового кадастрового паспорта с актуальными данными о кадастровой стоимости участка вам придётся заплатить ещё 200 рублей.

Если вы будете решать вопрос в суде, государственная пошлина за подачу искового заявления составит 200 рублей. Для юридических лиц расценки по оплате государственной пошлины будут несколько выше.

Имейте в виду, что стоимость работ по получению экспертного заключения достаточно высокая. В регионах она составляет сумму от 2 тысяч рублей за участок, при общей оценке объекта. При условии необходимости проведения экспертизы, стоимость работ исчисляется от 15 000 рублей. Это не удивительно, так как для работы по достоверной оценке качества почв проводятся дорогостоящие анализы, и используется самое современное оборудование.

Лица, имеющие право

Осуществить данную процедуру имеют лица, владеющие правом на земельный участок:

• собственности;
• постоянного (бессрочного) пользования;
• пожизненно наследуемого владения.

Они могут находиться в статусе физ. лиц или юр. лиц. При этом, участники коллективного владения имеют право решать вопрос об уменьшении стоимости участка исключительно сообща. Отдельные заявления от участников долевого права на ЗУ не принимаются.

В данном случае имеется ещё один существенный нюанс. Так как кадастровая оценка производится в отношении целого земельного массива – один участок в пределах его расположения не может учитываться иначе, чем прочие земли, его окружающие.

Уменьшение стоимости одного из участков становится прецедентом для других правообладателей ЗУ в близлежащих окрестностях. Поэтому службы ГКН неохотно идут на контакт, в случае заявления об уменьшении удельных показателей стоимости.

Кроме перечисленных случаев, право на уменьшение удельных показателей стоимости земель принадлежит тем землевладельцам, которые:

• изменили категорию земель на бюджетный вариант;
• изменили разрешённое использование;
• уменьшили площадь участка;
• получили обременение;
• обнаружили порчу земель.

Если перечисленные сведения не были внесены в учётные данные – правообладатели имеют право их внести и затребовать на их основе уменьшение кадастровой стоимости. Как проводится  независимая оценка земельного участка для суда — читай здесь.

С какого момента применяется новая (измененная) кадастровая стоимость земельного участка

Такая стоимость применяется:

если она была оспорена (п. 28 Постановления Пленума):

— для целей налогообложения — начиная с того налогового периода, в котором подано заявление об оспаривании;

— для других целей (например, для определения арендной платы и выкупной цены) — с 1 января того года, в котором в суд или комиссию подано заявление;

если исправлена ошибка, то с даты вступления в силу акта, утвердившего ошибочно определенную кадастровую стоимость (ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке). Для целей налогообложения исправленная кадастровая стоимость применяется начиная с того налогового периода, в котором была использована ошибочная стоимость (абз. 5 п. 1 ст. 391 НК РФ). Отметим, что по вновь учтенным, ранее учтенным или измененным земельным участкам кадастровая стоимость определяется на дату внесения о них сведений в ЕГРН (ч. 1, 3 ст. 16 Закона о кадастровой оценке). При этом акт не составляется. Поэтому полагаем, что в данном случае новая кадастровая стоимость должна применяться с момента внесения сведений в ЕГРН об участках.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Так как уменьшить кадастровую стоимость можно только после проведения расчета рыночной и оспаривание первой в судовом порядке, необходимо обращаться к высококвалифицированным специалистам. Это довольно сложный процесс, который требует большого количества знаний и, главное, понимания, когда это сделать реально и что для этого нужно.

Уменьшать кадастровую стоимость необходимо только в отдельных случаях:

• если показатель слишком завышен;
• если произошло изменение категории земельного надела;
• после изменения целевого назначения территории.

Право изменять кадастровую цену имеет только владелец земли. Собственник территорий может направить в суд иск, если завышенный размер налога нарушает его права, как налогоплательщика. Арендатор также имеет право оспорить решение оценочной комиссии, если кадастровая стоимость влияет на арендную плату.

Если на руках у владельца земли есть заключение от другого эксперта, то с ним можно идти в оценочную комиссию для пересмотра ее решения. Если собственником территория является ИП, то он может обратиться в арбитражный суд.

Для обычных граждан выходом из ситуации может стать суд общей юрисдикции. Следует обращаться в то учреждение, которое находится по месту размещения участка земли.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Кто имеет право

Провести снижение стоимости земли по кадастровой оценки имеют право только определенные категории лиц.

Это:

• собственники земли;
• арендаторы наделов;
• другие физические или юридические лица, у которых есть исключительное право приватизировать недвижимость.

Выступать инициаторами проведения переоценки могут местные органы самоуправления или федеральные власти.

Заявление и другие документы

Заполнять заявление на проведение переоценки надела следует по образцу, который в каждом регионе может иметь свои особенности. Образец этого документа можно попросить у сотрудников органов землеустройства. Заполненное заявление следует направлять в комиссию при Управлении Росреестра.

В тексте документа должны быть такие данные:

• фамилия, имя, отчество заявителя;
• адрес владельца земли;
• контактный телефон;
• адрес электронной почты.

Также в тексте следует указать причину обращения, а именно сокращение кадастровой стоимости, что становится основанием для внесения изменений в этот показатель.

Кроме заявления следует иметь с собой такие документы:

• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность гражданина;
• кадастровый паспорт;
• документ о праве владения на участок земли.

После получения этого документа нужно будет обращаться к независимым экспертам, которые проведут переоценку недвижимости.

Алгоритм и порядок действий

Если в ходе такой проверки собственник земли обнаружил неправомерное завышение размера стоимости, то можно обращаться за его уменьшением.

Если после проведения экспертизы было обнаружено, что стоимость выше на 30 процентов от той, которую установила ГКН, то местная земельная служба примет от гражданина заявление и рассмотрит его. Чтобы подтвердить свою правоту, нужно будет иметь только заключение от эксперта.

Для уменьшения кадастровой стоимости можно использовать административный способ. Для этого следует обращаться в Росреестр, где будет создана специальная комиссия. В ее обязанности входит рассмотрение заявления с другими документами.

Куда обращаться

Для получения услуги по уменьшению кадастровой стоимости земли следует обращаться в кадастровый орган. Сотрудники этого учреждения принимают граждан в порядке очереди или по записи. Там владельцу земли нужно будет написать заявление, рассмотрением которого будет заниматься администрация этого учреждения. Здесь же будет выдан положительный или отрицательный вердикт.

В результате рассмотрения документов будет выдано постановление. Если гражданину отказано в перерасчете кадастровой стоимости, то отказ он получит в письменном виде. В таком документе должны быть четко указаны все причины отрицательного решения.

Перспективный проект

Раньше налог определялся на основе инвентаризационной стоимости и был копеечный по сравнению с текущими платежами. Когда число нареканий «зашкалило», для устранения таких ошибок и сбора достоверной и главное адресной информации, земельная комиссия вместе с муниципальными депутатами тщательно проверили деятельность частных оценщиков. После чего решила этот рынок у них забрать, создав взамен государственную монополию на кадастровую оценку, и передали процедуру в ведение специально созданных бюджетных учреждений ГБУ. А чтобы сократить число ошибок, для них были разработаны единые методики расчета. В Минэкономразвития отметили, ГБУ понесет судебные расходы, если дело будет доводиться до суда. Пока переоценка проведена в тридцати семи субъектах и их итоги вступят в силу только в текущем году. Но уже сегодня ситуацию, в случае несогласия собственника с определенными фактами или с итоговым заключением, можно изменить. Для этого достаточно оспорить результаты и, таким образом, уменьшить кадастровую стоимость участка.