Особенности и условия аренды земельного участка под ИЖС

Особенности сделки с частным лицом

Как правило, процедура оформления договора с частными собственниками земли более простая, особенно по сравнению с арендой у государства или муниципалитета. Это связано с тем, что большинство условий при этом устанавливают стороны самостоятельно. Кроме этого, не требуется такое мероприятие, как торги, поскольку собственник может находить арендатора при помощи множества других способов.

Поэтому сначала собственнику придется провести межевание участка и выделить конкретные пределы, в которых он находится. После этого пай необходимо поставить на кадастровый учет, чтобы он мог быть полноценным объектом аренды.

Далее сделка оформляется по общим правилам — между сторонами заключается договор аренды, который подписывается и регистрируется в Росреестре (если срок его действия более года). Арендатор получает право использовать арендованную землю в течение всего срока, указанного в документе.

Земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать как частным лицам или компаниям, так и государственным и муниципальным органам. В зависимости от прав собственности оформление сделки имеет свои определенные особенности. Общим для всех ситуаций требованием является использование участка в пределах тех целей, которые определены для него законодательством и договором аренды.

Пошаговая инструкция: как получить?

Для аренды земли под строительство жилого дома нужно пройти не сложную, но трудоемкую процедуру, состоящую из нескольких последовательных шагов. Алгоритм действий следующий.

Подбираем земельный участок. Самым простым и действенным способом подобрать участок – обратиться в администрацию и запросить список участков, которые можно арендовать. Остальные способы были описаны выше.
Собираем пакет документов

После того, как подходящая земля найдена, нужно собрать небольшой пакет документов:акт выбора участка: выдается администрацией;
проект границ земли выбранного участка: выдается администрацией;
Внимание! Чтобы получить вышеописанные документы нужно подать заявление в свободной форме в администрацию. Главное в нем должно содержатся: данные заявителя и запрос необходимой информации.

кадастровый паспорт выбранного земельного участка;
заверенная нотариально копия паспорта заявителя;
выписка из ЕГРП о зданиях и сооружениях на участке;
выписка из ЕГРП о собственнике участка;
копия техпаспорта земельного участка;
кадастровый план земли в рамках кадастрового квартала.

Подаем заявление на выбранную территорию

После сбора документов вы должны их подать в департамент градостроительства с заявлением на проведение аукциона. Форма заявления в законе не прописана, с образцом можно ознакомиться непосредственно в администрации.Срок рассмотрения заявления не регламентируется. Все зависит от загруженности служащих администрации.

Торги за земельный участок. Возможны два варианта развития событий:На выбранную территорию претендует более 1-го заявителя. В этом случае все заявители оповещаются о дате, месте и времени проведении торгов. Торги проходят в открытой форме. По результатам определяется победитель – лицо, предложившее наивысшую арендную ставку;
На участок претендует только один заявитель. В этом случае арендная ставка назначается в размере равном земельному налогу за этот участок.

Важно! Результаты торгов должны быть запротоколированы и опубликованы в местном СМИ.

Для оформление права на аренду земли заявитель должен подойти в установленный день и время в администрацию для подписания договора аренды (подлежит ли государственной регистрации договор аренды государственного имущества, каков порядок заключения и срок такого соглашения, читайте тут). Оформление бумаг в этом случае берет на себя департамент градостроительства или сотрудник занимающийся данными вопросами в районной администрации.

Теперь вы знаете, как получить землю бесплатно.

• Скачать бланк заявления на выбор земельного участка под ИЖС
• Скачать бланк заявления о проведении аукциона от физического лица
• Скачать бланк заявления о проведении аукциона от юридического лица

Где можно, а где нельзя оформить участок?

Для того, чтобы получить земельный надел в пользование от государства на праве аренды под бизнес или для других нужд, необходимо выяснить, соответствует ли такой участок установленным требованиям и параметрам. Физические и юридические лица могут рассчитывать на земли сельскохозяйственного назначения.

Но если данный земельный надел относится к определенному виду территорий, то использование его для развития бизнеса не предоставляется возможным.

• Территория не должна являться зоной расположения сооружений и построек особого назначения.
• Не допускается расположение, где осуществляются работы с использованием атомной энергии.
• Где расположены объекты охраны границ Российской Федерации.
• Парки и заповедники.
• Административно-территориальные образования.

Земельный участок может стать предметом вашей аренды в случае, если он отвечает трем важнейшим условиям:

1. Относится к участкам, которые расположены на разрешенной категории земель.
2. Участок имеет возможность контактировать с инженерными и техническими коммуникациями.
3. Земельный надел стоит на кадастровом учете и не является собственностью физических и юридических лиц.

Сроки такой сделки

Сроки аренды муниципальной земли могут существенно варьироваться в зависимости от того, на какие цели берется участок. Возможная длительность данной сделки прописана в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Аренду земельных наделов у муниципалитета принято разделять на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочный вид оформляется максимально на 5 лет. Такую сделку заключают при аренде участков для строительства временных сооружений или организации парковок и тому подобное.

Долгосрочную аренду, срок которой превышает 5 лет, заключают для развития и последующего ведения фермерского хозяйства или, например, если собираются выкупить землю в собственность. Максимальный срок аренды земли у государства равен 49 годам.

Ограничения и опасности

При аренде участка арендатор обязан:

1. Использовать участок только для тех целей, которые указаны в договоре.
2. Поддерживать состояние земли в надлежащем порядке и не ухудшать состояния грунта.
3. По окончанию аренды возвратить участок владельцу в состоянии, прописанном в договоре.

Ограничения касаются видов работ, проводимых на участке, вида и назначения конструкций, которые возводятся на участке, воздействий на флору и фауну участка при выполняемых работах.

Кроме того, арендатор не должен продавать, дарить, оставлять в наследство арендуемый участок.

При аренде участка для ИЖС возможны следующие трудности:

Участок будет вновь выставлен на аукцион.

Если на участке имеется незавершенное зарегистрированное строительство, то арендатор может продлить аренду участка без аукциона на 3 года. Но только в том случае, если собственник земли не будет добиваться распродажи незавершенного строительства с помощью торгов.

В случае если жилище построено и сдано в эксплуатацию, арендатор может выкупить участок или продлить его аренду.

При аренде участка под ИЖС арендатор рискует тем, что несмотря на большие затраты, участок может быть отобран. Также может быть продан с торгов незавершенный объект, в который тоже вложены немалые средства.

Условия предоставления

Участок под строительство дома предоставляется через аукцион при соблюдении ряда условий:

1. земля определена планом развития территории для ИЖС;
2. участок имеет выделенные границы и оформлен в муниципальную собственность;
3. отсутствуют ограничения, определённые законодательством, на передачу участка в аренду.

Аукцион нельзя провести в следующих случаях:

• границы участка должны быть уточнены;
• надел изъят из оборота или ограничен в обороте;
• право собственности муниципалитета не зарегистрировано в Росреестре;
• администрация выдала предварительное согласование на предоставление участка без аукциона;
• земля относится к категории общего пользования;
• территория предназначена для возведения здания по федеральной или иной государственной программе;
• по действующему территориальному плану на участке должен разместиться объект федерального, регионального или местного значения;
• на земле расположен объект незавершённого строительства, который выставлен на другой аукцион;
• земля предоставлена на праве бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования;
• в отношении надела не определены параметры разрешённого строительства;
• необходима подготовка технической документации по подключению участка к системам водоснабжения, электроснабжения и другим сетям.

Участок выделяют без аукциона в следующих случаях:

1. гражданин относится к категории людей, имеющих право на первоочередное или внеочередное предоставление участка в аренду;
2. человек ранее арендовал землю, но она была изъята для госнужд;
3. в случае, когда гражданин обратился за выделением ему земли, и в течение 30 дней после официального опубликования извещения не нашлось других желающих получить надел;
4. в иных случаях, указанных в статье 39.6 ЗК РФ.

Право на заключение договора найма без торгов имеют:

• люди, воспитывающие ребёнка инвалида;
• многодетные семьи;
• пенсионеры;
• ветераны и участники ВОВ;
• Герои России;
• участники федеральных программ по переселению (Дальневосточный гектар, Родовое поместье и т.д.);
• люди, пострадавшие от радиоактивного излучения после аварии на ЧАЭС;
• граждане, проживавшие на землях, загрязнённых радионуклидами в ходе испытаний на Семипалатинском полигоне.

Также субъекты федерации могут по своему усмотрению расширять данный список. Например, право аренды без торгов часто предоставляет жителям сельских населённых пунктов, которые работают в сельском хозяйстве определённое время.

Участки могут получить физические лица (в том числе иностранные граждане), а также коммерческие и некоммерческие организации.

В каких случаях могут возникнуть трудности и как их решить?

Часто возникают трудности с постройками на землях, выделенных под ЛПХ. Если разрешенное пользование предусматривает строительство, то есть участок оформлен как приусадебный, то нужно заручиться согласием местных властей на его застройку. Но это еще не все.

При застройке нужно для себя составить что-то типа эскиза генплана: разметить, где

Лучше до начала работ проконсультироваться со специалистами, чем потом, когда все будет выстроено, начнутся проблемы с оформлением из-за нарушения требований СНиП.

Если же разрешенное пользование не учитывает возможности застройки, то можно поставить некапитальные строения, ведь нужно же где-то хранить инструмент и инвентарь, отдохнуть и пр.

Но как только срок действия договора аренды истек, нужно быть готовым к тому, что даже следов сарая остаться не должно, как и малейшего вреда качеству земли.

Если в выделении участка под ЛПХ отказано по причине отсутствия свободных гектаров, а заявитель уверен, что это не так, то можно попытаться обратиться в суд на основании своего права получать правдивую информацию об объектах недвижимости.