Нюансы юридического сопровождения сделки
Очень важно четко понимать смысл услуги юридического сопровождения сделки, поскольку многие клиенты неправильно интерпретирую его и в итоге или не знают, что именно они могут получить, или требуют предоставление совсем других услуг. Так, часто люди ошибочно полагают, что данная услуга заключается в том, что юрист будет сопровождать человека по всем инстанциям
Но это исключительно техническая работа, которая с юриспруденцией не имеет ничего общего. Скорее, это обязанности вашего агента, который помогает с осуществлением прописки, выписки и прочими подобными делами. Что же делать, если возникла неустойка по ДДУ. Юрист в Москве вам обязательно поможет!
Само юридическое сопровождение сделки условно подразделяется на два этапа:
- Первый – это проверка устанавливающих личность документов и способны доказать, что продавец имеет право реализовывать или сдавать в аренду, выбранную вами недвижимость. Если квадратные метры продаются по доверенности, следует точно установить ее подлинность, поскольку часто случается, что на одну квартиру претендуют сразу несколько собственников, а вот доверенность есть только у одного, или доверитель уже умер.
- Второй этап – это проверка «юридической чистоты» сделки, то есть исследование, позволяющее определить, что у покупателя не будет никаких юридических проблем, если он купит данный объект недвижимости. Ведь часто случается, что совершенные сделки потом расторгаются через суд, и если продавец на этом почти ничего не теряет в большинстве случаев, то потери покупателя всегда остаются очень существенными.
В общем, юридическое сопровождение сделки с недвижимостью – это комплекс услуг, позволяющих вам полностью обезопасить себя при осуществлении любых операций на этом поприще.
Возможные риски купли-продажи
Законодатель предусматривает все новые правила, которые дополнительно страхуют граждан, как участвующих в купле-продаже, так и заинтересованных в ней, от нарушения их прав и интересов. Например, введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями в праве собственности, чтобы не допустить ущемления интересов остальных долевых владельцев.
Однако все без исключения потенциальные опасности сложно устранить.
Приобретатель рискует, что:
● продавцом не будут учтены интересы всех третьих лиц (например, он не получит нотариальное согласие от своего супруга). Отсутствие такого согласия не является препятствием для сделки, право за новым собственником все равно зарегистрируют, но в течение года после этого супруг, чье мнение не было испрошено, вправе попытаться оспорить сделку;
● купит жилье с обременением — например, обнаружится, что имеется круг лиц, которые даже после продажи квартиры сохраняют право на ее использование. Это, например, люди, которые когда-то отказались от приватизации продаваемого помещения;
● продавец будет признан недееспособным, из-за чего его опекун или попечитель инициирует признание сделки недействительной, либо продавец докажет, что действовал не осознавая последствий или под принуждением. Такое событие, даже если оно произошло после того, как переход собственности состоялся, опасно. Оно может стать основанием для того, чтобы заявить, что бывший собственник не осознавал своих действий, и оспорить сделку;
● контрагент окажется недобросовестным и не передаст приобретенное имущество, как это было оговорено, забрав при этом деньги;
● будет оспорена предыдущая сделка или право предыдущего владельца, что поставит под угрозу оспоримости все последующие сделки.
Собственник также рискует, что приобретатель:
● откажется от сделки, что грозит потерей времени и других претендентов, а в некоторых случаях и убытками;
● окажется мошенником, и в результате продавец останется и без квартиры, и без денег;
● откажется принимать имущество и подписывать акт приема-передачи.
Таким образом, профессиональное сопровождение необходимо обоим участникам сделки.
Этапы договорной работы в организации
Подготовка проекта договора
Работа с договорами носит эффективный характер, если в организации разработаны типовые формы договора по основным видам деятельности и эти типовые формы размещены на внутреннем сервере организации с правами доступа.
Благодаря этому, работник – инициатор заключения большинства договоров может достаточно быстро подготовить договор, а нагрузка на юриста останется лишь в части разработки не типового договора под конкретную ситуацию.
Остается только присвоить договору номер и указать дату его заключения. Обычно учет договоров в организации ведут юристы или бухгалтерская служба.
Согласование проекта договора
В средних и крупных организациях проект договора проходит процедуру согласования. Обычно в такой процедуре принимают участие несколько отделов в таком порядке: заинтересованное в заключении договора подразделение, бухгалтерия, финансовый отдел, юридический отдел.
Если к проекту договора имеются замечания и предложения, то они оформляются в виде комментариев или сопроводительных служебных записок к договору в бумажном или электронном виде. Обобщив все замечания и предложения юристы дают свою оценку руководителю для принятия решения по заключению договора и дополнению его условий предложениями коллег.
К проекту договора также принято оформлять лист согласования в бумажном или электронном виде.
Контроль исполнения обязательств по договору
Контроль исполнения своих обязательств контрагентом по договору осуществляется инициатором договора. Если обязательства не исполняются в полном объеме и в срок, то об этом сообщается в юридический отдел с приложением подтверждающих эти факты документов.
Необходимые условия договора
Анализ условий договора достаточно подробно изложен в статье “Как составить договор”, поэтому в этой статье я лишь остановлюсь на отдельных самых важных условиях договора.
Гражданского кодекса РФ установлено два необходимых условия, без соблюдения которых договор не будет считаться заключенным:
Сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Достигнутое соглашение по всей форме должно полностью соответствовать требованиям, предъявляемым к таким договорам.
Статья 432 Гражданского кодекса РФ относит к существенным следующие условия:
о предмете договора;
которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида;
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Необходимо различать предмет и объект договора. Объект договора — это то имущество, по поводу которого заключается договор, а предмет, как правило, можно установить из первой статьи в каждом разделе Гражданского кодекса РФ применительно к указанным в нем договорам. Так как все споры возникают из-за денег, то в договоре следует детально определить порядок и форму расчетов.
Достаточно распространено включение в договор так называемой арбитражной оговорки. При этом возможны следующие основные варианты:
в договоре предусматривается обязательный претензионный порядок рассмотрения споров до суда (в случае, если для данного договора претензионный порядок не предусмотрен законом);
в установленных законом случаях стороны могут по своему усмотрению изменить для споров по договору, например, определив местом рассмотрения споров судом не место нахождения ответчика, а место нахождения истца;
с целью упрощения и удешевления процедур решения споров по договору стороны могут предусмотреть их передачу на рассмотрение третейского суда. В этом случае сторонам необходимо согласовать название и местонахождение постоянного действующего третейского суда, либо определить порядок формирования третейского суда.
В заключении рекомендую придерживаться следующей примерной структуры договора:
Реквизиты договора (наименование договора; место и его заключения).
(указание наименования сторон в соответствии с и (или) сведениями ).
Предмет договора (с подробным указанием объекта договора).
Срок действия договора.
Права и обязанности сторон.
Порядок проведения расчетов.
Ответственность сторон.
Разрешение споров (арбитражная оговорка).
Другие условия договора, которые не вошли в предыдущие разделы (именуемые, как правило “заключительные положения”).
Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.
Подписи сторон.
Статья написана и размещена в 2011 году. Дополнена – 17.06.2012
ВНИМАНИЕ!
Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.
Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью
Юридическая проверка сделки с недвижимостью – это целый комплекс мероприятий, который включает в себя несколько процедур:
- Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость – в первую очередь следует определить, действительно ли вторая сторона сделки имеет право распоряжаться данным имуществом. Для этого проверяются документы, подтверждающие право собственности (предыдущие договоры купли-продажи, дарения, вступления в наследство и т.д.) и определяются настоящие владельцы объекта.
- Проверка истории недвижимости – необходимо убедиться, что все предыдущие операции были законными, среди них не было фиктивных. Кроме того, это позволяет определить, нет ли по данному объекту недвижимости неразрешенных споров, что также может принести проблемы в будущем.
- Проверка обременений – недвижимое имущество может быть арестованным, является залогом по непогашенному кредиту, иметь другие препятствия для совершения сделок с ним. Комплексная юридическая проверка позволяет выявить все подобные ситуации.
- Проверка личностей собственников – необходимо установить, что вторая сторона сделки – это действительно те лица, за которых они себя выдают. Нередко можно встретить поддельные паспорта и другие документы, а также случаи, когда сделку заключает заведомо недееспособный человек.
- Проверка соблюдения прав третьих лиц – сделки с недвижимостью могут нарушать права третьих лиц (например, когда у квартиры несколько владельцев, и не получено согласие на продажу каждого из них и т.д.). Такие обстоятельства позволят легко оспорить сделку в будущем, а значит, необходимо убедиться заранее, что их права не будут нарушены при заключении договора.
Этих проверок обычно достаточно, но иногда дополнительно недвижимость проверяется на незаконные или несогласованные перепланировки и переустройства, что также может вызвать проблемы с органами власти в будущем.
Структура и оформление правового заключения
Подразумевается, что форма правового заключения — письменная, то есть это письменный ответ на интересующий заявителя вопрос или ситуацию.
Объем предоставляемых юристу документов зависит от природы вопроса. Где-то понадобится только проект договора, а в каких-то случаях — все имеющиеся бумаги и переписка между контрагентами.
Чтобы понять, как писать правовое заключение, обратимся к его структуре. Оно состоит из нескольких частей:
- Вводная часть. Она включает данные того, кто обратился, место составления и поставленный вопрос.
- Изложение исследуемых материалов и документов, которые предоставлены эксперту, анализ и оценка рассматриваемой ситуации.
- Выводы по поставленному вопросу, при необходимости — составление рекомендаций.
- Реквизиты исполнителя, его подпись и дата составления документа.
Пример правового заключения:
