Как грамотно составить договор субаренды земельного участка: важные моменты

Порядок оформления

Чаще всего сложности и различные вопросы возникают при оформлении в собственность муниципального или государственного участка. Поэтому стоит рассмотреть алгоритм необходимых действий именно для данной ситуации:

Заключение договора аренды

Данный этап является скорее предварительным и в большинстве случаев требует проведения торгов, в ходе которых и определяется победитель, имеющий право получить землю во временное пользование. Помимо договора, на этом этапе также необходимо получить соответствующее решение от администрации (акт о предоставлении земли).

Подготовка необходимых документов

Если есть основания для бесплатной приватизации или арендатор готов заплатить за участок определенную сумму, он может приступать к оформлению документов. Их перечень включает в себя:

• паспорт;
• заявление в администрацию;
• договор аренды;
• акт о передаче участка во временное владение;
• кадастровый план;
• выписка из кадастрового паспорта.

Если кадастрового паспорта у арендатора нет, то предварительно он должен провести две другие процедуры — межевание участка (определение границ) и его постановку на кадастровый учет. Для первой процедуры можно обратиться в специализированный орган (может быть как государственным, так и частным). После, на основании межевого плана, можно поставить землю на кадастровый учет.

Однако данные действия вряд ли понадобятся на практике, поскольку постановка на кадастровый учет — это обязательное условие для оформления договора аренды.

Но если сделка заключалась много лет назад, это могло происходить и без выполнения данного условия.

Помимо документов на участок, могут понадобиться также и бумаги на постройки, если они присутствуют на участке. Для дома это должен быть кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ, для сарая или бани достаточно будет фотографий этих построек.

Подача документов в соответствующий орган

Таким органом может быть, в частности, районная администрация того населенного пункта, к которому относится участок. После подачи необходимо ожидать решения в течение определенного времени. Данный срок составляет 14 дней, однако на практике стоит быть готовым к более длительному ожиданию — от одного до нескольких месяцев.

Получение решения

В течение срока рассмотрения уполномоченный орган на основании поданных документов принимает либо отрицательное, либо положительное решение. В последнем случае может быть решено передать участок как на бесплатной основе, так и на условиях оплаты.

Если необходимо вносить определенную сумму денежных средств, то также происходит расчет точной цены для уплаты.

Заявитель должен внести данную сумму и обязательно сохранить квитанцию об ее уплате.

Принятое решение о предоставлении участка в собственность арендатора оформляется соответствующим решением. Также готовится договор купли-продажи, который подписывается с арендатором (только в случае передачи земли на платной основе).

Регистрация права собственности

На последнем этапе необходимо обратиться в регистрационный орган для того, чтобы зарегистрировать право собственности на участок.

В этом случае могут понадобиться такие документы:

• заявление на регистрацию;
• паспорт заявителя;
• документы на участок (кадастровый паспорт);
• договор купли-продажи;
• квитанция об уплате госпошлины.

В течение установленного срока рассмотрения данные бумаги изучаются и, если с ними все в порядке, в итоге заявителю выдается должным образом оформленное свидетельство о праве собственности на участок.

Происходит это обычно в течение одного месяца после обращения.

Условия подписания соглашения

Если контракт не подразумевает иного, то договор субаренды земельного участка подписывается на следующих условиях:

• на тот же период, что и арендное соглашение;
• за аналогичную арендную ставку;
• без согласия владельца участка, но при обязательном уведомлении об этом последнего;
• с сохранением за субарендатором всех прав, которыми по закону обладает пользователь.

Необходимыми условиями для заключения договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения являются:

• закрепленное в арендном соглашении право пользователя передавать угодья третьим лицам;
• согласие на заключение сделки собственника надела.

В том случае, если поднаем распространяется не на весь участок целиком, а только на его отдельную часть, для подписания контракта потребуются следующие документы:

• акт о замере земли;
• кадастровый план надела с выделением площади, передаваемой в субаренду;
• ситуационная схема обозначенного участка.

Составление соглашения

Составление соглашения должно соответствовать определенным правилам, оно должно отображать:

1. название – договор о субаренде;
2. место и дату составления;
3. сведения о сторонах – личные данные арендатора и субарендатора, паспортные данные, место регистрации каждого участника оглашения;
4. описывать основания – данные о первичном арендном договоре, номер регистрации в Росреестре, дата оформления;
5. раздел предмета договорных отношений – в этом пункте дают описание участка, его технические и кадастровые сведения, месторасположение, почтовый адрес, общую и передаваемую площадь участка, сведения о строениях;
6. подробное описание прав и обязанностей сторон сделки;
7. способы оплаты за пользование участком – пункт должен содержать размер оплаты, дату перечисления денег, возможность изменения субарендной ставки;
8. мера ответственности за нарушения условий договора;
9. срок заключения соглашения;
10. другие сведения – кол-во экземпляров, способ разрешения конфликтных ситуаций, сведения о реквизитах для перечисления средств, список прилагаемых документов;
11. личные подписи участников сделки, либо доверенного лица.

• Скачать бланк договора субаренды земельного участка
• Скачать образец договора субаренды земельного участка

На что обратить внимание?

В обязанности первоначального нанимателя входит:

1. Передать надел в установленный соглашением срок.
2. Уведомить истинного собственника о субаренде земли с третьим лицом.
3. Отслеживать целевое использование переданного участка.

Субарендатор обязан:

1. В срок проводить оплату за использование земли.
2. Следить за переданной ему недвижимостью, не допускать противоправных действий на ней.

Также необходимо сделать отдельную оговорку на возможное расторжение соглашения, если оплата не будет поступать вовремя, или на участке будет вестись запрещенная законом или нецелевая деятельность.

Заключение сделки

Если у сторон нет замечаний по смыслу заключаемой сделки, то они подписывают договор

Если собственник не согласен с оформлением субаренды, то посреднический с третьим лицом договор признается недействительным.

Также необходимо уточнить, допускает ли основной арендный договор оформление субаренды, если есть прямой запрет, то сделку совершить будет невозможно.

Момент заключения соглашения является точкой отсчета налогообложения, налог будет исчисляться не со дня прохождения регистрации перехода права использования, а с момента его фактического заключения.

Основные пункты договора

В соглашении об аренде земель первостепенно присутствуют разделы, определяющие его существенные условия, без которых оно не будет считаться заключенным и согласованным. Это предмет и объект, а в случае с землей еще и размер арендной платы.

Пристальное внимание обращаем на описание передаваемого участка. В нем перечисляются характеристики и разрешенное использование, а также местоположение, площадь, кадастровый номер, адрес

Сведения об объекте должны полностью его идентифицировать, создавать понимание, о какой части земли идет речь.

Важно не ограничиваться одними существенными требованиями. Дополнительно стороны указывают:

Дополнительно стороны указывают:

• правила возврата земли;
• порядок государственной регистрации;
• если контракт заключен с правом выкупа, порядок такого выкупа;
• если площадь передается с постройками, право временного владельца на снос построек в целях строительства;
• другие правила, значимые для сторон.

Из видео вы узнаете все об аренде земельного участка:

Отличия аренды от субаренды

Законодательная регламентация субарендных отношений сторон закреплена в Гражданском и Земельном Кодексе:

1. Если одной из сторон арендной сделки является муниципальный или государственный орган, то нормативное регулирование лежит в области Земельного права – ст. 22 ЗК РФ.
2. Если собственником земли будет гражданин, то применяются положения Гражданского Законодательства – ст. 615 ч. 2 ГК РФ.

Все финансовые вопросы по оплате ставки за пользование землей решаются с первым участником сделки, а тот, в свою очередь, переводит оплату собственнику надела. Здесь может прослеживаться коммерческая выгода, чаще всего первоначальные условия оплаты отличаются от тех, которые оговорены с субарендатором в большую сторону.

Земля приобретается для определенных целей, например, для выращивания сельхозпродукции или добычи полезных ископаемых. Все, что будет выращено или добыто из недр земли, будет принадлежать только субарендатору.

Требования к оформлению договора

Документ, описывающий взаимоотношения между субарендатором и арендатором помещения, должен составляться в письменной форме.

В нем должна содержаться следующая необходимая информация:

• Точный адрес и параметры объекта недвижимости.
• Цель использования площади.
• Срок действия договора.
• Форма и сроки оплаты.

Согласно ст. 615 Гражданского кодекса РФ, не устанавливается строго регламентированная форма выражения согласия владельца помещения на субаренду. Зачастую для подстраховки заключается договор аренды с правом на субаренду. При этом сам субарендатор может пересдать помещение, если собственник будет согласен. В результате может образоваться длинная цепочка договоров и участников. По этой причине юристы рекомендуют указывать в договоре возможность заключения договора субаренды только через дополнительное соглашение.

Несмотря на количество субарендаторов, все права на пользование нежилым помещением прекращаются, когда заканчивается срок действия первичного договора аренды. Он не может продлеваться автоматически. Если заключается новый договор аренды с тем же арендатором, с субарендатором договор также перезаключается.

Права и обязанности участников

Арендодатель должен гарантировать арендатору, что на время действия договора участок будет предоставлен ему для использования в рамках действующего законодательства и оформленного договора субаренды. Это распространяется на вид разрешенного назначения. Арендодатель не может предоставить второму участнику сделки больше прав, чем было закреплено за ним хозяином объекта в договоре аренды. Он же не должен вмешиваться в хозяйственную деятельность контрагента, если та не противоречит российским законам.

Наличие договора переуступки не аннулирует права и обязанности сторон по уже имеющемуся соглашению. При этом наниматель может сам разорвать взаимоотношения с субарендатором, если тот не будет ежемесячно платить или организует опасное (незаконное) производство (узнайте, как расторгнуть договор аренды земельного участка). Есть и дополнительные основания для расторжения сделки, которое осуществляется в судебном порядке:

• систематическое нарушение ГК РФ;
• стихийные бедствия и аварии на вверенной территории;
• нарушение установленного целевого вида использования земли;
• изъятие надела для муниципальных или общественных нужд.

Что собой представляет субаренда

Порядок сделки регламентируется статьёй под номером №165 п. 2 ГК РФ (если земля принадлежит физическому лицу). Земельный кодекс №22.1 регулирует права арендатора и госоргана (является собственником участка). Распоряжаться недвижимым имуществом может только непосредственный владелец, арендатор получает надел во временную эксплуатацию. Договор не может быть аннулирован раньше указанного срока, даже если территория будет передана в наследство, подарена или продана.

То же самое относится и субаренды, вторичный арендатор имеет все те же права и обязанности, что и первичное лицо. Если у владельца есть большая территория, часть он может сдать в аренду для размещения мобильной кофейни, а другую для иных нужд. Но использовать можно согласно целевому назначению, и этому правилу нельзя противоречить.

Куда подавать заполненные бумаги

После письменного оформления долгосрочных обязательств стороны передают готовый пакет в специальный регистрирующий орган. В России оформлением прав и сделок занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и территориальные отделения. По существующей практике, документы передаются в Росреестр через Многофункциональные центры государственных услуг (МФЦ). Они располагаются в каждом регионе страны. МФЦ уполномочены передавать бумаги между регистрирующим органом и потребителем услуги, а также консультировать по составу и содержанию необходимого пакета. При подготовке бумаг рекомендуем воспользоваться описанием бланка в статье.

При заключении краткосрочного контракта кроме подписей дополнительные процедуры не требуются. После подписания каждый экземпляр передается на хранение сторонам и предоставляется в проверяющие и контролирующие органы по требованию.

Как организации заключают соглашение с индивидуальным предпринимателем?

Для заключения договора необходимы документы, содержащие сведения о его сторонах и объекте договора. Проверить наличие и содержание таких документов – право сторон, но не обязанность. Их изучение позволит не допустить ошибок в содержании договора, что может затянуть сроки рассмотрения документов в Росреестре.

Также это способ удостовериться в благонадежности контрагента.

Для юридических лиц:

1. Устав.
2. Свидетельство о постановке на учет российской организации (ООО, ОАО и так далее) в налоговом органе по месту ее нахождения.
3. Свежая выписка из ЕГРЮЛ.
4. Документы, подтверждающие полномочия на подписание договора:
   • доверенность – для представителя;
   • выписка из протокола – для лица, действующего от имени организации без доверенности;
   • копия паспорта.

Для ИП:

1. Свидетельство о постановке на учет физического лица в налоговом органе выписка из ЕГРИП.
2. Свежая выписка из ЕГРИП.
3. Доверенность на подписание договора, если действует представитель.
4. Копия паспорта.

Сведения в отношении объекта недвижимости:

1. кадастровый паспорт здания, в котором расположено помещение;
2. описание помещения, которым будет пользоваться арендатор, в виде схемы, чертежа или просто словами;
3. свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН или договор, подтверждающие полномочия арендатора на данное имущество.

Закон не ограничивает срок, на который допустимо сдавать внаем недвижимость нежилого назначения. Он может быть вообще не указан в договоре. Тогда соглашение будет действовать бессрочно, пока стороны его не расторгнут.

О прекращении действия договора может заявить любая сторона, подав уведомление за три месяца. Может быть подписано совместное соглашение о расторжении договора. Срок субаренды ограничен сроком действия основного договора и передаваемого по нему права.

Случаи обязательного получения согласия собственника земли на субаренду

Согласно положениям шестого пункта статьи 22 Земельного кодекса, договор субаренды земельного участка может предусматривать получение согласия владельца объекта сделки на субаренду. Собственник, в свою очередь, имеет право устанавливать ограничения в отношении подписания новых соглашений (например, определять период действия договора, личности арендатора и прочее).

В соответствии с пунктом 57 Постановления № 25, изданного 23 июня 2015 года Пленумом ВС РФ, арендодатель вправе до заключения субдоговора отозвать свое разрешение.

Получение согласия на субаренду земельного участка необходимо в следующих случаях:

• срок действия договора составляет не больше пяти лет;
• сделка заключена до вступления в силу ЗК РФ (до конца октября 2001 г.).

Если участок сдан в субаренду без согласия его собственника, такой договор признается недействительным.

Главное условие отмены соглашения – арендодатель обязан доказать, что арендатор знал об отсутствии одобрения сделки. Это закреплено пунктом 56 рассмотренного Постановления и пунктами 1, 2 статьи 173 Российского Гражданского кодекса.

Если обязательное получение согласия на субаренду зафиксировано в договоре, арендодатель может потребовать вместе с аннулированием договора возмещения всех убытков. Это правило установлено первым пунктом первой части статьи 619 и третьим пунктом статьи 615 Российского Гражданского кодекса.

Срок действия субарендных договоров, их регистрация

Субарендные договоры не могут действовать дольше основного договора. Это закреплено вторым пунктом статьи 615 Российского Гражданского кодекса. Если период времени превышает норму, его срок считается аналогичным сроку действия основной арендной сделки.

Согласно второму пункту статьи 26 Земельного кодекса, субарендный договор регистрируется в общем порядке, если его срок превышает одиннадцать месяцев.

Если сделка не зарегистрирована в установленном законом порядке, для всех сторонних субъектов, включая арендодателя, она считается не заключенной. Это установлено третьим пунктом статьи 433 Российского Гражданского кодекса.

При этом для самих сторон договор считается вступившим в силу с того момента, как в письменном виде по всем ключевым условиям сделки они достигли согласия. Такое положение отражают: первый пункт статей 425, 432 и 609, а также второй пункт статьи 615 Российского Гражданского кодекса.

Скачать образец бланка для оформления договора субаренды можно здесь.

Договор субаренды – это выгодная для всех сторон сделка, предусматривающая возможность для одной стороны воспользоваться участком земли для реализации своих потребностей, а для другой – получить дополнительный доход от сдачи в аренду объекта договора.

На что нужно обратить внимание

Ключевые моменты, которые обязательно нужно проконтролировать:

• Наличие разрешения у арендатора передавать указанный участок в аренду. Это может быть как отдельно оформленная бумага, но чаще всего такое право предоставляется в договоре аренды.
• Соответствие арендуемого участка его описанию. Проще говоря, надо убедиться, что по договору передают именно ту землю, о которой договаривались.
• Наличие у помещений на территории участка дефектов и повреждений. Если они имеются, нужно составить акт приема-передачи или опись, желательно в присутствии свидетелей.

Сущность субаренды земли

Согласно положениям Гражданского законодательства (статья 615), арендатор должен пользоваться имуществом, взятым в аренду, согласно условиям соглашения либо в соответствии с прямым назначением вещи.

Согласно положениям Кодекса и статьи 22 ЗК РФ, сторона договора вправе, не уведомляя арендодателя, заключать соглашение о субаренде объекта недвижимости и передавать обязанности и права в отношении объекта сделки, а также иным образом реализовывать свои правомочия в отношении предмета договора (в частности, земли). Вся ответственность при заключении договора субаренды остается на арендаторе. Форма соглашения в обоих случаях письменная.

Понятие и законодательное регулирование

Субаренда представляет собой вид отношений, при которых во временное пользование предоставляется имущество, на которое уже оформлена аренда.

То есть арендодатель в данной сделке — это арендатор по другому, заключенному ранее договору. При этом данное имущество принадлежит ему не на правах собственности, а лишь на праве владения.

Сделки относительно оформления имущества во временное пользование регулируются

Условия, на которых происходит передача этого имущества, отображаются в специальном документе — договоре субаренды земельного участка. К его составлению, а также к общим условиям проведения данной сделки предъявляются те же требования и ограничения, которые установлены гражданским и земельным законодательством в целом для аренды.

Порядок составления договора

Чтобы документ имел законную силу, его необходимо:

• оформить письменно;
• зарегистрировать в соответствующем государственном учреждении;
• внести в Единый государственный реестр.

В соответствии со 2 пунктом 26 статьи ЗК РФ договор субаренды земельного участка, заключенный на срок менее года, регистрировать не требуется. Государственное подтверждение подлинности подобной сделки необходимо лишь в ряде случаев, предусмотренных федеральными законами РФ. Грамотно составленный контракт должен содержать следующие пункты:

1. Достоверные данные о каждом из участников сделки, включая владельца угодий. От физических лиц потребуется паспорт или иной документ, подтверждающий личность, от юридических – документ о государственной регистрации.
2. Детальное описание условий договора, включающее полную стоимость аренды, условия и сроки выплаты, а также возможные ограничения, касающиеся использования земли.
3. Подробное и точное описание земельной зоны, включающее:

• категорию, назначение и расположение;
• площадь и границы;
• основные характеристики;
• номер кадастрового паспорта;
• цель использования;
• данные об имеющихся на участке объектах (строениях, многолетних зеленых насаждениях, памятниках культурно-исторического или природного значения).

Без этих данных оформить соглашение невозможно.

Порядок расторжения

Отдельным пунктом соглашения необходимо раскрыть порядок расторжения соглашения. Если в документе такая информация отсутствует, то расторгнуть действие можно следующими способами:

1. По соглашению сторон. В таком случае заключается допсоглашение о расторжении действующего документа. В допсоглашении прописываются все условия и причины, по которым договор аренды земельного участка прекращает свое действие.
2. В одностороннем внесудебном порядке. Способ применим только в том случае, если такое право закреплено в действующих нормативно-правовых актах.
3. В судебном порядке. Для расторжения через суд потребуется составить исковое заявление и обратиться в судебную инстанцию. Такой способ применяется в основном при существенных нарушениях условий.

В некоторых случаях арендодатель вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Например, если арендатор использует землю с нарушением требований действующего законодательства.

Регистрация

Если договор субаренды заключается на срок 12 месяцев и более, то такой договор требует обязательной государственной регистрации, и вступает в силу только после её завершения.

Для этого необходимо:

1. Обратиться в орган регистрации с необходимыми документами.
2. Сотрудник учреждения после принятия бумаг выдаст вам расписку, в которой указывается текущая дата и его должность.
3. Уполномоченное лицо в определённые сроки внесёт данные в реестр и выдаст выписку из реестра.

Законодательно не обозначено, в какой срок необходимо провести регистрацию, но лучше сделать это сразу после подписания договора, поскольку без государственной регистрации такой договор не будет считаться действующим.

Куда обращаться?

Регистрацией договоров субаренды занимается Росреестр.

Второй вариант – обратиться в МФЦ по месту расположения арендуемого помещения.

Какие документы необходимы?

К договору потребуется приложить:

• заявление о регистрации;
• паспорт заявителя (физ. лицам);
• учредительные документы (юр. лицам);
• сам договор в оригинале;
• согласие собственника;
• кадастровый паспорт нежилого помещения;
• квитанция об оплате обязательного государственного сбора.

Дополнительно могут запросить:

• для физических лиц – согласие супруга (нотариально заверенное);
• нотариальную доверенность, если регистрацию осуществляет представитель одной из сторон.

Сроки и стоимость

Росреестр осуществляет регистрацию в течение недели (при условии правильной подачи документов), МФЦ – в течение 9 дней.

Пошлина на регистрацию для физических лиц составляет 2000 руб, для юридических лиц – 22000 руб.

В случае, когда договор заключается между юридическим и физическим лицом, обращаться в Росреестр лучше второму – получится значительно сэкономить на оплате обязательного государственного сбора.

Краткосрочный документ

При заключении договора сроком менее года государственная регистрация договора не требуется.

Но сам договор в письменном виде обязательно нужно заключать – при любых разногласиях такой документ послужит вам доказательством законности ваших действий.

Процедура заключения договора

Несмотря на то, что законодательство позволяет передачу арендованной недвижимости по договору субаренды, необходимо соблюдать установленную последовательность действий. По договору субаренды может передаваться не только все помещение, но и его часть. Это распространенная практика, когда помещение арендуется под магазин, а часть помещений передается в субаренду другим продавцам.

В первую очередь необходимо поставить в известность владельца помещения о планируемой субаренде. Но необходимо иметь в виду, что собственник не может прямо запретить такую сделку. Даже если в договоре аренды имеется такой пункт, он является ничтожным. После достижения соглашения между собственником, арендатором и субарендатором заключается договор субаренды. Он должен заключаться в письменной форме.

Если договор заключается на срок до 1 года, больше никаких действий не требуется. Если же договор субаренды заключается на срок 12 месяцев и более, необходимо зарегистрировать его в Росреестре. Для этого договор вместе с приложениями подается в Росреестр или МФЦ для регистрации. После этого на недвижимость накладывается обременение в силу аренды. Оно будет снято, когда срок аренды, а вместе с ним и субаренды, истечет.

Таким образом, арендатор может заключить договор субаренды, проинформировав об этом собственника

Важно, чтобы в документе содержалась основная информация о помещении, арендаторе и субарендаторе, а также другие важные параметры

Видео сюжет расскажет, как правильно заключать договор субаренды

Возможно ли заключение сделки без разрешения собственника

Из каждого правила есть исключения. А значит, что первичный арендатор может заключать подобные акты без предварительного уведомления собственника. Это не относится к тому случаю, когда вместе с наделом, передаётся во временное использование в части подключения электричества, на нём находятся строительные объекты. И еще, передаваемый участок должен находиться в собственности у государства, а срок действия договора установлен на 5 лет. Необходимо предварительно послать уведомительное письмо собственнику. Он должен на него отреагировать в течение одного месяца. Если ничего не произойдёт (ответ не будет получен), арендатор может передать землю в поднаём.

Договор аренды носит временный характер. Участки могут представляться в субаренду, находящиеся в собственности у физических лиц и муниципального органа. Срок поднайма должен соответствовать периоду, установленного для первичного арендатора. Надел должен использоваться согласно целевому предназначению, в противном случае, сотрудничество будет прекращено в одностороннем порядке. А это крайне невыгодно как для первичного, так и вторичного арендатора.