Какие документы необходимы
Для документального сопровождения сделки купли-продажи земли, необходимы бумаги:
- Кадастровый паспорт (указывается адрес, расположение, площадь и границы участка, категория, виды разрешённой или запрещённой на его территории деятельности, указание любых построек, даже недостроенных);
- Главным документом по сделке купли-продажи выступает договор, который включает в себя следующие данные:
- сведения об участниках сделки из паспорта;
- обязанности и права сторон;
- сведения из Кадастровой палаты (номер, площадь, границы);
- цель, для которой пригоден данный земельный надел, существуют ли ограничения по законодательству на эксплуатацию;
- сведения о наличии обременения;
- стоимость земли;
- дата совершения сделки;
- Должен быть приложен отказ субъекта РФ от приобретения данного участка. Это делается потому что такой субъект обладает преимущественным правом выкупа участка сельскохозяйственного назначения для своих целей;
- Документ, подтверждающий право на владение землёй (свидетельство о государственной регистрации права на землю);
- Паспорт;
- Бумага, подтверждающая присутствие обременения, ограничения, или же справка, что ни того ни другого нет;
- Документ из банка о том, что у покупателя есть достаточные денежные средства на приобретение участка.
На основании выше представленных бумаг покупатель и продавец составляют договор купли-продажи.
Если продавец скрывает, что по участку имеются ограничения на продажу или обременения, а также при предоставлении им заведомо ложной информации, покупатель имеет основания для аннулирования договора.
Что бы составить договор, продавец должен иметь:
- выписку из Росреестра;
- свидетельство о выделении участка в натуре (для наделов земли, которые находятся в садовом товариществе);
- кадастровые бумаги;
- план межевания;
- согласие других владельцев участка на продажу, если таковые имеются;
- справка об отсутствии задолженностей и ограничений права собственности на надел земли.
От покупателя других бумаг не требуется.
Подготовка покупателя и продавца к оформлению договора купли-продажи земельного участка с жилым домом
Прежде всего, отметим, что сделка должна быть подтверждена договором.
Так как жилое помещение располагается на земельном участке, то покупатель приобретает сразу два объекта недвижимости, но на них требуется оформить один договор.
Два договора, подтверждающих куплю-продажу двух объектов, не запрещено оформлять, но такая сделка считается странной. Ее легко будет расторгнуть.
Оформление предварительного договора-соглашения
Подготовка может включать оформление предварительного соглашения-договора. На основании этого документа будет заключаться основной договор с соблюдением некоторых условий, которые будут прописаны в предварительной бумаге.
- Наличие документации на объект недвижимости – участок и домовладение. Обязательно должна быть выписка из ЕГРН на каждый объект. Раньше предоставляли свидетельство о регистрации прав, теперь оно не выдается.
- Условия, согласно которым будет заключен основной договор. Требования следует прописать в предварительном соглашении. Можно указать детально процедуру передачи прав собственности.
- Место, дату и время, когда будет заключен основной договор. Если документы оформляются у нотариуса, то стороны должны обговорить это дело, прежде всего, с ним. Он назначит день, когда продавец и покупатель явятся в нотариальную контору.
- Данные о силе действия предварительного договора. Как правило, прописывают, что предварительный договор утрачивает силу сразу же после подписания основного договора.
- Наличие обременений. Например, таковым может являться согласие другого собственника (супруга), либо органов опеки и попечительства (если в семье есть дети), либо кредитной организации (если дом и участок были взяты в кредит).
- Сведения о размере оплаты, предоплаты, задатка.
- Информацию о способе передачи денежных средств.
В предварительном соглашении можно указать и другие сведения, требования, условия. Главное, чтобы они удовлетворяли пожелания продавца и покупателя.
Подготовка к оформлению основного договора
Предварительное соглашение можно не оформлять.
Основной договор необходим, чтобы подтвердить переход прав собственности на участок и домовладение от продавца к покупателю. Без его подписания сделка не будет считаться действительной.
- Наличие полной информации об объекте недвижимости.
- Отсутствие обременений, которые могут повлиять потом на расторжение договора.
- Наличие документации, подтверждающей права собственности на недвижимое имущество.
- Стоимость объектов.
- Порядок и способ расчета покупателя с продавцом.
- Все условия, касающиеся перехода прав собственности. Например, должно быть написано, что стороны должны заключить акт приема-передачи имущества и денежных средств.
- Гарантийные моменты.
- Дополнительные требования.
- Информация о вступлении в силу данного договора.
Основной договор можно заключить при нотариусе – или без его участия. Оба варианта оформления законны. Но, при должностном лице, у сторон появляются гарантии по сделке. Он должен проверить действительность всех данных, а также правильность составленного документа.
Сделки, которые не рекомендуют заключать юристы
На практике определены моменты, которых не должно быть прописано в основном договоре. Если они будут прописаны, ответственность с продавца будет снята, а сделка будет считаться недействительной.
Перечислим, при каких нюансах сделку лучше не заключать:
- При наличии обременений. Например, ареста.
- При появлении третьих лиц, которые претендуют на продающийся объект недвижимого имущества. Например, по наследству.
- Если продавец предоставляет поддельные документы и ложную информацию из них.
- Когда продавец скрывает реальную стоимость имущества.
- Если продавец лукавит и недоговаривает о свойствах объектов, из-за которых может наступить затруднительное положение при пользовании участком или домом. Примеров может быть много. Достаточно не рассказать покупателю о протекающей крыше дома.
- При наличии граждан, прописанных в проданном домовладении. Они могут появиться после покупки земли и дома.
Запомните, что при всех указанных выше вопросах сделку можно расторгнуть. Продавец сможет аннулировать договор.
Чтобы избежать рисков, заключайте основной договор при нотариусе.
Как проверить документы на дом и участок?
На любой объект недвижимости оформляются документы, подтверждающие его фактическое существование и его официальную регистрацию.
Однако, к сожалению, нередки случаи, когда они требуют тщательной проверки.
Это обусловлено тем, что объекты недвижимости могут не пройти полную
документы
Особой проверке должны подвергаться те бумаги, которые предоставляются на сложные объекты недвижимости, коими и являются продаваемые одновременно дом с земельным участком. Вся сложность в этом случае заключается в том, что объектов недвижимости по договору будет два. Соответственно, комплект документов также увеличивается вдвое.
