Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?
Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.
Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.
Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.
Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.
Возможность оспаривания значения
В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.
При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами
- В комиссию по рассмотрению споров;
- В суд.
Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.
При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.
Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:
- При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
- Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры
Для получения сведений следует иметь начальные данные: кадастровый адрес или кадастровый номер. Узнать цену объекта по номеру можно несколькими онлайн-способами.
Для тех сограждан, которым использование электронных способов является по тем или иным причинам проблемой, сохранена возможность подачи письменных запросов. Документы можно направлять в ЕГРН, МФЦ или Росреестр. Ответ должен быть не позже трех рабочих дней со дня получения заявления. Надо понимать, что данные письменных и электронных запросов полностью идентичны и имеют одинаковую юридическую силу.
Выписка по объекту на странице сайта содержит статус объекта (ранее учтенный или неучтенный), кадастровый номер, площадь помещений, этажность, адрес расположения. Информация о наличии ограничений и собственниках дается только по отдельному запросу в полном отчете.
Важно. Бывают ситуации, когда нет данных о кадастровом номере или юридическом адресе
В таких случаях надо на публичной кадастровой карте найти интересующую недвижимость (земельный участок или дом) и кликнуть на изображение.
Если необходимо узнать данные о квартире в многоквартирном доме, то по карте следует найти весь дом, его кадастровую стоимость разделить на общую площадь (указывается там же) и умножить на площадь искомой квартиры. Кадастровый номер указывается в свидетельстве о государственной регистрации или полной выписке из ЕГРН. Без кадастрового номера или точного адреса недвижимости получить сведения невозможно.
Инструкция получения сведений через интернет
В зависимости от того, официальным сайтом какой именно государственной организации пользуется соискатель, конкретные действия могут незначительно отличаться. Но все страницы специально сделаны максимально простыми и интуитивно понятными, чтобы облегчить процесс даже самым неуверенным пользователям интернета. После открытия страницы организации надо выполнять следующие манипуляции.
1. В специальном поле указать данные об объекте недвижимости (кадастровый номер, адрес или обе характеристики одновременно). Поле располагается посередине страницы, всегда выделяется, очень заметно пользователям. Следующее действие ¬– кликнуть на иконку «Найти».
2. Если при введении исходных данных допущена ошибка, то страница вернется в исходное состояние. Иконка станет красной, внизу появится предупреждение об ошибке и предложение ее исправить.
3. Бывают ситуации, когда после введения адреса поисковик выдает несколько объектов с похожими данными. Это не проблема, владелец недвижимости должен из предложенного списка выбрать именно свой. Надо кликнуть на иконку «Подробнее».
4. Внимательно изучить новую открывшуюся страницу. Если все правильно, то сайт предоставляет возможность заказать выписку и использовать ее как электронный документ или перенести на бумажные носители.
Как уже выше упоминалось, по примерно такой же схеме можно получать сведение из всех государственных реестров. К примеру, на сайте Росреестра надо сначала выбрать раздел предоставления справочной информации, только на ней появится окно для введения имеющейся по недвижимости информации. Далее надо ввести данные, сформировать запрос (кликнуть по соответствующей иконке) и ожидать выведения информации. При необходимости еще раз уточнить из нескольких объектов искомый. Если возникают непреодолимые проблемы, то можно обращаться за помощью к специальным уполномоченным сотрудникам организаций.
Что такое кадастровая оценка
В 2020 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.
Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:
- среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
- местоположение дома;
- размер общей и жилой площади;
- год возведения и так далее.
А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.
Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).
Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.
Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.
Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с 01.01.2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.
Кадастровая стоимость земельных участков в различных регионах России разных категорий
Ниже представлена таблица цен земель по их кадастровой стоимости в разных субъектах РФ и по различным видам разрешенного их использования:
| Адрес земельного участка | Вид разрешенного использования (категория земли) | Площадь земельного участка | Кадастровая стоимость |
| Московская обл, Коломенский р-н, деревня Щепотьево, улица Березовая | Для индивидуального жилищного строительства | 1 550 м² | 1 065 609,5 руб. |
| Республика Башкортостан, г. Кумертау, улица Джалиля | Для индивидуального жилищного строительства | 1 307 м² | 504 000 руб. |
| Тверская обл, г. Тверь, улица Русская | Для индивидуального жилищного строительства | 576 м² | 618 698,88 руб. |
| Краснодарский край, Славянский р-н, Бараниковский хутор, улица Мира | Для индивидуального жилищного строительства | 600 м² | 60 000 руб. |
| Челябинская обл, г. Магнитогорск, Тагильская улица | Для индивидуального жилищного строительства | 887 м² | 186 000 руб. |
| Ярославская обл, Некрасовский р-н, село Диево-Городище | Для индивидуального жилищного строительства | 1 500 м² | 236 000 руб. |
| Красноярский край, Ужурский р-н, Ужур г, Победа Социализма ул | Для индивидуального жилищного строительства | 1 400 м² | 250 000 руб. |
| Республика Татарстан, Лаишевский р-н | Для индивидуального жилищного строительства | 1 500 м² | 834 000 руб. |
| Краснодарский край, Темрюкский р-н, поселок Веселовка, Тенистая улица | Для индивидуального жилищного строительства | 1 012 м² | 478 726,6 руб. |
| Владимирская обл, Кольчугинский р-н, деревня Тюхтово | Для индивидуального жилищного строительства | 2 500 м² | 153 425 руб. |
| Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Рабочая улица | Для индивидуального жилищного строительства | 1 000 м² | 625 000 руб. |
| Ростовская обл, Семикаракорский р-н, г. Семикаракорск | Для индивидуального жилищного строительства | 640 м² | 120 000 руб. |
| Калининградская обл, Гусевский р-н | Сельскохозяйственное использование | 93 902 м² | 180 000 руб. |
| Иркутская обл, Иркутский р-н, деревня Карлук | Сельскохозяйственное использование | 61 860 м² | 500 400 руб. |
| Волгоградская обл, Киквидзенский р-н, Преображенская ст-ца, улица им Н.Сухова | Сельскохозяйственное использование | 35 893 м² | 260 224,25 руб. |
| Ростовская обл, Волгодонской р-н, поселок Победа | Сельскохозяйственное использование | 26 000 м² | 30 000 руб. |
| Чувашская Республика, Ибресинский р-н, Ширтанское с/п | Сельскохозяйственное использование | 4 500 м² | 16 200 руб. |
| Новгородская обл, Новгородский р-н, Тесово-Нетыльское городское поселение с/п | Сельскохозяйственное использование | 66 006 м² | 106 269,66 руб. |
| Республика Дагестан, г. Дагестанские Огни, пр-кт Михаила Ивановича Калинина пр-кт | Предпринимательство | 70 м² | 228 410 руб. |
| Республика Татарстан, Менделеевский р-н, г. Менделеевск, улица Фомина | Предпринимательство | 600 м² | 12 332,07 руб. |
| Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Чишмы пгт, Тополиная улица | Предпринимательство | 7 527 м² | 5 994 000 руб. |
| Ленинградская обл, Ломоносовский р-н, поселок Ропша | Предпринимательство | 1 000 м² | 3 511 790 руб. |
| Республика Башкортостан, Давлекановский р-н, Сергиопольский с/с | Для ведения личного подсобного хозяйства | 2 003 м² | 113 800 руб. |
| Пензенская обл, Мокшанский р-н, деревня Пяша, Строительная улица | Для ведения личного подсобного хозяйства | 1 995 м² | 34 852,65 руб. |
| Хабаровский край, Хабаровский р-н, село Мичуринское | Для ведения личного подсобного хозяйства | 572 м² | 185 688,36 руб. |
| Краснодарский край, Темрюкский р-н, Ахтанизовская ст-ца | Для ведения личного подсобного хозяйства | 1 000 м² | 172 200 руб. |
| Воронежская обл, Борисоглебский р-н, село Макашевка | Для ведения личного подсобного хозяйства | 2 000 м² | 150 300 руб. |
| Архангельская обл, Приморский р-н, Большие Карелы д | Для ведения личного подсобного хозяйства | 633 м² | 180 468,3 руб. |
| Ростовская обл, Октябрьский р-н, Нижнедонской поселок, Восточная улица | Для ведения личного подсобного хозяйства | 2 010 м² | 112 841 руб. |
| Самарская обл, Богатовский р-н, Печинено с, Зеленая ул | Для ведения личного подсобного хозяйства | 139 м² | 9 988,54 руб. |
Кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка?
Данная работа проводится административной комиссией, члены которой утверждены региональным актом о назначении проведения ревизии. В этот период допускается внесение корректив в результаты оценки. Корректировка вносится при ошибке в расчётах, допущенных оценщиками или членами ревизионной комиссии.
По прошествии полугода, когда результаты оценки передаются в Росреестр, установление кадастровой стоимости в результате переоценки отдельных участков, переходит в ведение регистрирующего органа. Ответственность за установление стоимости ЗУ после этого переходит к администрации местного отделения государственного кадастра недвижимости (ГКН).
Как рассчитывается кадастровая стоимость землевладения?
Чтобы определить КС земли необходимо произвести ее кадастровую оценку, порядок осуществления которой установлен законодательством РФ. Оценка земель производится раз в пять лет, но при наличии особых обстоятельств, связанных с развитием инфраструктуры и других преимуществ земли, переоценка может быть произведена спустя три года.
Таким образом, можно сделать вывод, что раньше, чем через три года и позднее чем через пять лет переоценку делать нельзя.
Кадастровую оценку производят Федеральные органы кадастра недвижимых объектов. Кроме того, к оценке, в конкурсном порядке, могут привлекаться лица и организации, имеющие право заниматься оценочной деятельностью, что подтверждается свидетельствами о вступлении в Российское общество оценщиков.
Также, при подаче запроса на оценку вашего участка убедитесь, что Оценщик, которому вы доверили данную работу, имеет страховое свидетельство. Стоимости услуг на проведение оценки высокая, будьте внимательны, выбирая специалиста.
При установлении кадастровой (а также и рыночной) стоимости ЗУ, Оценщиками могут использоваться три вида подхода:
- Доходный подход оценки земли,
- Сравнительный оценочный подход,
- Затратный подход.
Также данные методики при произведении расчетов могут быть скомбинированы.
При использовании доходного метода оценки, целью Оценщика является установить, какие размеры доходов возможно получить с данного участка земли (арендуя земельный участок; при занятии коммерческими видами деятельности с использованием данного участка).
При использовании сравнительного подхода вся методика оценки сводится к сравнению данного ЗУ с аналогичными ему землями, расположенными вблизи оцениваемого участка.
Главными критериями при использовании сравнительного метода оценки являются местоположение, размер, назначение, наличие построек и коммуникаций, а также вид собственности на земельный участок. При использовании затратного метода оценки, главная цель Оценщика – выявить себестоимость земельного участка, затраты, необходимые на обустройство данной земли.
В случае комбинации нескольких методов, в результате стоимости указывается, как правило, среднее арифметическое значение стоимостей, полученных каждым из использованных подходов.
Самым распространенным методом расчета РС считается сравнительный. Только используя этот способ можно выявить стоимость за метр квадратный земли в настоящее время, используя при этом лишь те земли, которые находятся вблизи от оцениваемой. При наличии расхождений между оцениваемым участком и используемыми Оценщиком аналогами вводятся специальные корректировки на каждую позицию, в которой имеются различия.
Рассчитывая КС участка главное внимание уделяется удельному показателю КС. Чтобы определить стоимость земельного участка необходимо умножить площадь земли на ее удельный показатель
Если у земли несколько видов разрешенного использования, то для установления КС Оценщик обязан использовать тот, при котором стоимость за метр квадратный будет наибольшей.
Полученные результаты утверждаются нормативно-правовыми актами и иными правовыми актами Российском Федерации и являются в открытом доступе для всех граждан. Информацию о КС объекта недвижимости можно найти как в средствах массовой информации, так и на сайте Российского реестра недвижимости.
Данные о КС актуальны в течение пяти лет после проведения кадастровой оценки, до выполнения следующей оценки с целью обновления данных кадастрового учета.
Изменению КС до наступления данного срока подлежат только следующие категории земельных участков:
- Площадь которых была изменена;
- Переведенные из одной категории в другую;
- Вид разрешенного использования которых был изменен;
- Участки, у которых изменяется хотя бы одна из главных характеристик (например, в случае наводнения, или прохождения другого участка и т.д.);
- При обнаружении в документации ошибки в расчетах КС;
- Земли, РС которых в связи с ситуациями, происходящими в стране, упала ниже стоимости, которая была определена кадастровыми оценщиками.
Изменение КС может быть произведено в:
- рабочем порядке;
- административном;
- судебном порядке.
Ранее мы говорили про кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка.
Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?
формируют в группы по схожести факторов ценообразования
- Личные хозяйства, имеющие застройки;
- Товарищества огородников и садоводов;
- Дачные объединения;
- Жилые дома.
Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:
- Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
- Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
- Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
- Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
- Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
- Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.
Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.
Формула расчета следующая:
УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:
- Рпос – определенные характеристики окружения участка;
- Рсделки – рыночная стоимость объекта;
- Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.
Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:
Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:
- Р1 – инвентарная стоимость объекта;
- Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).
Объекты оценки
В категории земель с/х назначения оцениваются следующие земли:
- С/х земли и незастроенные ЗУ, которые зарезервированы для ведения или обеспечения с/х работ;
- Застроенные ЗУ, на которых здания имеют различное назначение;
- С/х имущественные комплексы, имеющие в составе угодья, здания, с/х техника, скот, насаждения и пр.;
- Земельные доли;
Объектами оценки с/х имущества по существующим стандартам являются:
- «Голая» земля;
- Оборудованное с/х предприятие (включая жилые и хозяйственные постройки);
- Инвестиционное имущество;
- Поголовье скота;
- Многолетние культуры;
- Запасы в зернохранилищах и пр.
Кем и для чего проводится?
Проводить профессиональную оценку объектов недвижимости, в число которых входят земли с/х назначения имеют право оценочные компании, имеющие государственную лицензию на проведение такой деятельности.
При составлении договора с оценочной компанией заказчик должен обязательно проинформировать исполнителя о целях оценки. Это позволит эксперту определить метод оценки, наиболее подходящий для качественного выполнения работы.
Оценка земель с/х назначения подразумевает определение наиболее реальной стоимости ЗУ, необходимой для заключения сделок с ним:
- При покупке или продаже ЗУ;
- При страховании земли;
- Для исследований по определению наиболее эффективных методов управления и инвестирования;
- При оформлении ЗУ в залог за кредит;
- При вычислении суммы ущерба, нанесенного участку;
- При внесении ЗУ в виде части уставного капитала;
- При принятии ЗУ на баланс какого-либо предприятия;
- Для кадастровой оценки;
- Для проработки возможных инвестиций;
- Для составления договора аренды на ЗУ;
- Для определения стартовой стоимости на аукционе;
- Для вычисления суммы компенсации при отчуждении для нужд государства или муниципалитета;
- В имущественных спорах;
- Для определения суммы компенсации в случаях нарушения прав собственности.
Что даёт независимая оценка земельного участка и возможно ли уменьшение кадастровой стоимости земельных участков — узнаете, нажав на выделенные фразы.
