Требования к наделам
Участки, которые согласно предусмотренным законодательным нормам выделяются гражданам, а также юридическим официальным лицам для организации фермерских и ЛПХ должны принадлежать к землям сельскохозяйственного значения.
Земельные наделы предоставляются в собственность или аренду для целей предусмотренных законодательством и находящих свое отражение в подписанных между сторонами соглашениях. Законодательные акты регулируют процесс выделения земель, устанавливают определенные параметры участков и определяют сроки ее использования.
Определенный законом максимальный размер выделяемых населению участков составляет пятьдесят соток, но при определенных условиях площади земельных наделов могут быть увеличены на законодательном уровне до 2,5 гектара.
Условия и особенности регионов позволяют регулировать местным администрациям рынок выделяемых гражданам земель.
Субъекты, вступающие в правовые земельные отношения с государством, руководствуются предоставленным им правом получать земельные наделы в аренду, собственность или бессрочное пользование на условиях и требованиях, которые оговариваются в законах. Знать земельное законодательство – это залог успешного правового использования земли.
Когда вам могут отказать
К сожалению, случаев отказа в предоставлении земельного участка на безвозмездной основе нередки.
И связано это, вопреки ожиданиям, не с высокой долей коррупции среди чиновничьего аппарата на местах, а из-за человеческого фактора.
По каким причинам чаще всего можно услышать отказ? К этим причинам будут относиться:
- Использование лицом, подавшим заявление на бесплатное получение земли, своего права на эту льготу уже однажды (так как участок по одному из оснований для получения можно приобрести один раз);
- Невозможность предоставить заявителю конкретный участок и его отказ от оформления аналогичного участка (в этом случае, если заявитель отказывается от подобранного ему уполномоченными органами земельного надела, такие органы вправе отказать в предоставлении участка вообще);
- Некорректно оформленные документы или отсутствие необходимых бумаг, которые подтверждают право на бесплатное получение земельного участка;
- Перевод выбранной земли за время рассмотрения заявления и составления всех актов, подтверждающих передачу участка заявителю, в категорию земель, не подлежащих распределению;
- Вступление в силу особых норм федерального, регионального или местного законодательства о запрете (временном) распределения земельных участков ввиду наступления особых обстоятельств общественной жизни (например, чрезвычайная ситуация природного или техногенного характера, которая оказывает отрицательное экономическое влияние на состояние общества в конкретный момент времени).
Говоря о причинах отказов в бесплатном предоставлении земель стоит помнить, что в каждом конкретном случае отказ может быть сформулирован, исходя из реалий именно этого дела.
Однако, в каждом подобном случае представители уполномоченного органа, который
Бесплатное получение земли не подразумевает под собой ее обязательное оформление в собственность. Для того, чтобы начать эксплуатировать участок на безвозмездной основе существует много способов. Однако в каждом из вариантов выгода пользователя будет очевидна, так как максимальные расходы ожидаются на этапе оформления документов.
Какие участки можно получить
Обращаясь к Земельному Кодексу как к главному регулятору в вопросах предоставления земли в собственность государством, необходимо помнить, что на предоставляемые участки обязательно определяются особые параметры, которые сокращают возможность приобретения всех желаемых участков.
К таким параметрам будут относиться:
Категория земель
лесным
Если же говорить конкретно о тех категориях земель, которые могут быть переданы в собственность, это земли поселений, а также сельхозназначения.
Никакие другие категории в собственность переданы быть не могут.
Размер участка
Этот параметр установлен не в Земельном Кодексе, а в региональных нормативных актах (так как для каждого субъекта федерации нормы установлены в соответствии с его природно-климатическими характеристиками).
Однако общероссийские параметры, тем не менее, установлены. Участок не может быть меньше шести и больше пятнадцати соток. Причем такие параметры относительно размера установлены для всех участков независимо от их назначения.
Уровень плодородия
Для выделения того или иного участка этот фактор также является одним из
Кроме того, уровень плодородия подразумевает в данном случае не только то количество урожая, которое можно с этого участка снять в один сельскохозяйственный сезон, но также и наличие неподалёку таких промышленных и бытовых объектов (например, крупных предприятий или полигонов бытовых отходов), которые окажут существенное влияние на качество снимаемого урожая.
Расположение участка
Этот территориальный фактор имеет очень серьезное значение при принятии решения о том, будет ли конкретный участок выделен для получения в собственность или нет.
Эти характеристики устанавливаются на уровне местного или регионального законодательства в качестве определяющих для формирования базы земельных участков, подлежащих передаче в собственность на безвозмездной основе.
Разница между юридическими и физическими лицами
Разница в осуществлении процедуры выкупа земельного участка без торгов между юридическими и физическими лицами есть достаточно большая:
- Количество оформляемых документов для юридического лица значительно больше, так как кроме подтверждения своего права на участие в процедуре выкупа земельного участка без торгов юридическому лицу потребуется еще и оформить в соответствующем виде информацию, для каких именно целей такой участок будет приобретаться;
- Увеличение временных рамок для совершения сделки (это обусловлено увеличенным количеством документов для юридических лиц, которые следует подвергнуть тщательной проверке);
- Стоимость оформления всех документов (для юридического лица госпошлина будет больше, нежели для физического лица).
Это ключевые отличия между физическими и юридическими лицами.
По этой причине более удобным можно рассматривать тот вариант, когда первичное оформление земли без торгов будет осуществлено на физическое лицо, а потом выполнена классическая купля-продажа, но уже юридическому лицу.
Выкупить землю без торгов у администрации возможно стало с марта 2015 года, когда вступили в силу поправки в Земельный Кодекс. Однако, для того, чтобы такая процедура могла быть осуществлена, необходимо полностью соответствовать предъявляемым к таким категориям лиц требованиям и уметь доказывать свое право на приобретение земли без участия в конкурсных процедурах.
Как работает государственная программа?
Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ в Земельный Кодекс России с 1 марта 2015 года были введены дополнения. В новой редакции появились статьи 39.5 и 39.10, подробно рассматривающие вопрос, какие категории граждан имеют право на безвозмездное получение земли. Еще одна введенная статья — 39.19 — уточняет особенности предоставления государственных и муниципальных участков гражданам в собственность бесплатно. Каждый субъект Российской Федерации самостоятельно определяет свою программу предоставления.
Важно! Согласно государственной программе, россиянину выделяется участок земли, на котором он должен построить дом с учетом определенных требований.
К таким требованиям относятся:
- высота в 1-3 этажа;
- проживание 1 семьи;
- соответствие нормам жилищного строительства.
На территории гражданин может построить и другие объекты: хозпостройки, мансарды, пристройки. Свободная земля может использоваться для садоводства или огородничества.
О том, каковы нормы застройки участков под ИЖС, рассказано тут.
Как взять землю для постройки частного дома: пошаговая инструкция
Оформление аренды на землю под ИЖС состоит из нескольких основных этапов:
- Поиск участка.
- Подготовка документов.
- Подача заявления.
- Торги.
- Заключение договора и регистрация сделки.
Вся процедура растянется примерно на 2 месяца или больше. Приступать к строительству можно будет только после регистрации сделки.
Само строительство также сопряжено с подготовкой ряда документов и разрешений, поэтому новый дом будет готов не так скоро, как хотелось бы многих гражданам.
Поиск
Первый этап — поиск участка. Для этого можно воспользоваться кадастровой картой на сайте Росреестра. Рекомендуется совмещать электронный поиск с реальным просмотром местности.
Например, если гражданин заметил подходящий земельный надел, нужно проверить, действительно ли он доступен для аренды на карте. Также на сайте можно проверить вид землепользования. Нельзя арендовать землю под ИЖС, если она предназначена для сельскохозяйственных работ.
Оформление документов
Еще до обращения в местные органы власти с заявлением об аренде, гражданину придется подготовить ряд документов. Начать стоит с кадастрового паспорта участка. Поручить его оформление необходимо кадастровому инженеру. Он же даст рекомендации по выбору земли.
необходимо подготовить:
- Схему границ участка;
- Кадастровый паспорт земли (выписка из ЕГРН);
- Документы, подтверждающие право на бесплатное пользование землей (если муниципалитет предусматривает такие льготы);
- Справка из БТИ о существующих постройках, если они есть на участке.
Если проблем с подготовкой бумаг нет, можно писать заявление на передачу земли в аренду.
Заявление
Нет единой установленной формы для подачи заявления. Местная администрация может выставить собственные требования по оформлению и подаче. Это необходимо уточнять в муниципалитете.
Если же готового образца нет, то в заявлении нужно обязательно указать:
- Личные данные, включая серию и номер паспорта, а также адрес регистрации.
- Контактные данные. Достаточно мобильного телефона.
- Информацию об участке. Так как к моменту подачи заявки уже должен быть сделан кадастровый паспорт, то точное расположение можно переписать оттуда.
- Цель аренды — под ИЖС.
- Срок аренды. Необходимо указать желаемый срок, но он не должен превышать норм, допустимых законодательством.
Также в заявлении указывается на основании чего, гражданин может получить землю в аренду. Это может быть льготная категория или выставление участка на аукцион.
Торги являются обязательной частью процедуры, однако в ст. 39.6 перечислены все категории граждан и ситуации, когда допускается предоставление земли без аукциона.
- Скачать бланк заявления на предоставление участка в аренду для строительства жилого дома
- Скачать заполненный образец на предоставление участка в аренду для строительства жилого дома
Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается преимущество в праве покупки земельного участка субъектом РФ либо в определенных случаях муниципальной администрацией, на территории которой располагается земля.
Продавец при реализации участка обязан в письменной форме уведомить об этом высший орган исполнительной власти субъекта РФ или в предусмотренных законодательством случаях известить орган местного самоуправления. При извещении о продаже собственник указывает следующие сведения:
- Стоимость участка;
- Площадь участка;
- Местонахождение участка;
- Срок осуществления взаимного расчета по договору купли-продажи.
Это далеко не все сведения, которые необходимо предоставить продавцу земли. Полный перечень содержится в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Такие сведения, как правило, в дальнейшем составляют основу всего договора купли-продажи, определяют его существенные условия. Также следует в уведомлении о продаже указывать информацию о продавце и кадастровый номер земельного участка, приложить к уведомлению ксерокопии правоустанавливающих документов на участок. Извещение о продаже является офертой, то есть открытым предложением лица заключить сделку с адресатом, принявшим предложение.
Стоимость продаваемой земли определяется только по усмотрению продавца и является, соответственно, рыночной.
Продавцу необязательно определять цену земли в зависимости от кадастровой стоимости. Цена участка указывается в рублях, и покупатель обязуется ее внести в указанный по договору срок, в том числе при оплате в несколько этапов.
государственной регистрациейОбщим правилом ГК РФ максимальный срок проведения расчетов по сделке купли-продажи составляет 90 дней.
Без государственной регистрации подобный род сделок является ничтожным в соответствии с пунктами 1-ыми статей 131, 164, 165, 551 ГК РФ.
Размер сельскохозяйственного участка, как и любого другого, считается по общепринятым величинам — гектарам или квадратным метрам.
Месторасположение участка определяется путем описания его с указанием адреса внутри субъекта РФ, муниципального образования. При описании используется направление от ближайшего населенного пункта и расстояние до него (к примеру, в 10 км на юго-восток от города Краснодар). В любом случае, к договору необходимо приложить кадастровый план участка (паспорт) с его кадастровым номером.
Право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность не имеют:
- Иностранные граждане (статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
- Лица, у которых при покупке участка будет превышен максимально установленный законом субъекта РФ размер общей площади сельскохозяйственных земель, принадлежащих одному лицу (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
- Иные лица по законодательству Российской Федерации.
Структура договора общая для всех сделок по купле-продаже земельных участков. В бланке следует указать следующие сведения:
- Место и дата заключения договора.
- Стороны договора (сведения о них в зависимости от вида субъектов: паспортные данные физических лиц, наименования организаций и государственных органов).
- Данные о передаваемом участке (площадь, месторасположение, кадастровый номер, категория земли, кому принадлежит и так далее).
- Цена, подлежащая к уплате покупателю земельного участка.
- Порядок расчета по договору.
- Наличие обременений и ограничений земельного участка сельскохозяйственного назначения.
- Момент вступления договора в силу.
- Количество экземпляров, в которых составляется договор.
- Подписи сторон.
Образец договора купли-продажи земли с/х назначения можно скачать здесь.
Цены на земельные участки в сельском поселении при покупке у администрации
Цены на земли в сельских населенных пунктах представлены на основании сведений о проводимых торгах на официальном сайте Российской Федерации.
Стоимость представлена тремя самыми дорогими участками в сельских поселениях России по каждому виду разрешенного использования:
| Регион РФ | Вид разрешенного использования | Цена земельного участка | Площадь земельного участка |
| Свердловская обл, Сысертский р-н, поселок Большой Исток, улица Пушкина | Ведение дачного хозяйства | 2 064 000 руб. | 11 276 м² |
| Республика Дагестан, Хасавюртовский р-н, село Карланюрт | Ведение дачного хозяйства | 1 086 900 руб. | 10 656 м² |
| Кемеровская обл, Кемеровский р-н, деревня Тебеньковка | Ведение дачного хозяйства | 544 500 руб. | 1 968 м² |
| Смоленская обл, Смоленский р-н, поселок Плембаза | Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | 7 200 000 руб. | 72 000 м² |
| Калужская обл, Тарусский р-н, деревня Потетино (Волковский сельсовет) | Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | 3 962 860 руб. | 521 429 м² |
| Краснодарский край, Туапсинский р-н, село Тенгинка, Красноармейская улица | Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | 1 355 000 руб. | 4 310 м² |
| Калужская обл, г. Калуга, деревня Петрово | Ведение огородничества | 349 000 руб. | 1 450 м² |
| Пермский край, Пермский р-н, село Ляды | Ведение огородничества | 279 500 руб. | 1 500 м² |
| Костромская обл, Костромской р-н, деревня Малое Андрейково | Ведение огородничества | 277 000 руб. | 600 м² |
| Новосибирская обл, Новосибирский р-н, село Каменка | Ведение садоводства | 648 600 руб. | 1 150 м² |
| Красноярский край, г. Дивногорск, село Овсянка | Ведение садоводства | 194 371,3 руб. | 334 м² |
| Челябинская обл, Сосновский р-н, поселок Мирный | Ведение садоводства | 163 058 руб. | 950 м² |
| Саратовская обл, Вольский р-н, Черкасское МО | Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур | 426 504,1 руб. | 300 355 м² |
| Ростовская обл, Кашарский р-н, Верхнемакеевка слобода | Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур | 368 500 руб. | 896 600,52 м² |
| Курская обл, Курский р-н, деревня Постоялые Дворы | Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур | 344 085 руб. | 79 100 м² |
| Московская обл, Пушкинский р-н, поселок Лесной, улица Садовая | Для ведения личного подсобного хозяйства | 2 515 649,61 руб. | 851 м² |
| Московская обл, г. Домодедово, деревня Киселиха | Для ведения личного подсобного хозяйства | 2 500 000 руб. | 893 м² |
| Новгородская обл, Новгородский р-н, Трубичинское сельское поселение | Для ведения личного подсобного хозяйства | 2 116 200 руб. | 15 000 м² |
| Кировская обл, Кирово-Чепецкий р-н, Просницкое сельское поселение | Для индивидуального жилищного строительства | 4 370 000 руб. | 54 364 м² |
| Московская обл, Пушкинский р-н, село Левково | Для индивидуального жилищного строительства | 4 100 470 руб. | 1 000 м² |
| Московская обл, Ногинский р-н, село Бисерово | Для индивидуального жилищного строительства | 4 042 136 руб. | 1 520 м² |
| Ивановская обл, Заволжский р-н, деревня Болотниково | Животноводство | 75 607,95 руб. | 229 115 м² |
| Владимирская обл, Собинский р-н, село Кишлеево | Животноводство | 58 800 руб. | 20 000 м² |
| Ростовская обл, Родионово-Несветайский р-н, хутор Волошино, Западный переулок | Животноводство | 56 985,8 руб. | 9 980 га |
| Татарстан Респ, Тукаевский р-н, Нижнесуыксинское сельское поселение | Сельскохозяйственное использование | 12 950 600 руб. | 363 827 м² |
| Пензенская обл, Мокшанский р-н, село Нечаевка, Заводская улица | Сельскохозяйственное использование | 10 869 000 руб. | 8 361 039 м² |
| Воронежская обл, Верхнехавский р-н, село Спасское | Сельскохозяйственное использование | 10 272 840 руб. | 1 277 716 м² |
| Ленинградская обл, Лодейнопольский р-н, деревня Акулова Гора | Растениеводство | 505 000 руб. | 127 200 м² |
| Краснодарский край, Темрюкский р-н, поселок Пересыпь | Растениеводство | 102 806 руб. | 3 887 м² |
| Вологодская обл, Усть-Кубинский р-н, Троицкий сельский совет | Растениеводство | 588 777 руб. | 17 531 м² |
| Ленинградская обл, Ломоносовский р-н, деревня Малые Горки | Рыбоводство | 91 085,12 руб. | 4 396 м² |
| Оренбургская обл, Соль-Илецкий р-н, село Кумакское | Рыбоводство | 36 239,53 руб. | 24 979 м² |
| Саратовская обл, Турковский р-н, Рязанское МО | Рыбоводство | 28 000 руб. | 9 145 м² |
