Меняется ли стоимость со временем?
Кадастровая оценка не является постоянной величиной. Любое строение со временем стареет, также меняется экономическое положение в стране. По этим и другим причинам государство периодически проводит переоценку недвижимого имущества, корректируя его цену.
Следует отметить, что если владельцы недовольны оценкой (считают цену завышенной или заниженной), они могут оспорить её результаты. Для этого необходимо обратиться в специальную комиссию. Этот орган имеется при каждом филиале Росреестра.
Для пересмотра оценки специалистам реестрового отдела подаётся пакет документов, сформированный:
- из заявления, содержащего просьбу пересмотреть результаты оценки;
- из имеющейся на руках справки, выданной на основании кадастровых сведений;
- из копии документа, устанавливающего право на владение данным видом недвижимого имущества (предъявляется копия, заверенная в нотариальной конторе);
- из документа, отражающего результаты независимой оценки и определения рыночной цены;
- из документов, которые могут подтвердить недостоверность сведений, на основании которых была проведена оценка.
Получив пакет документов, комиссия рассматривает обращение владельца в течение одного месяца. Если предоставленные комиссии доказательства подтверждают, что оценка была неточной, проводится повторная оценка жилья или другого объекта недвижимого имущества. Также комиссия может отклонить просьбу. В этом случае хозяевам придётся обратиться в суд.
Оспорить оценку жилья можно:
- если указан неточный адрес или площадь;
- если установленная стоимость превышает рыночную;
- если обе стоимости (кадастровая и рыночная) установлены одновременно.
Следует отметить, что Кадастровая палата может уравнять кадастровую стоимость с рыночной.
Оценка земельного участка
- сравнительный,
- доходный,
- затратный.
Оценщик обязан использовать все три подхода.
Если по каким-то причинам один или несколько подходов выполнить не представляется возможным, то требуется подробное обоснование отказа от него.
Каждый из трёх подходов – это целый набор различных методик по кадастровой оценке.
Для этого следует установить рыночную стоимость этих наделов. Также, оценщики могут сравнивать и анализировать стоимости похожих участков (сравнительный подход).
Оценка производится методом определения удельного показателя стоимости (на основании всех вышеперечисленных факторов) и умножении его на уточнённую площадь участка
Удельный показатель – это средняя по региону стоимость квадратного метра земельного надела.
Оценщик вправе оценить участок индивидуально, не принимая во внимание рыночные тенденции и показатели, ввиду недостаточной их информативности.
Оценщик обязан составить отчёт, в котором будет подробно описана вся процедура оценки и критерии, которые он для неё применял.
Осуществляется оценка кадастровой стоимости земель сельхозназначения за счёт федеральных или муниципальных бюджетных средств.
Для оценки плодородности почвы на земельном участке используются установленные государством нормативы, а также фактическая урожайность за период времени. Учитывается потенциальная и фактическая прибыль с надела (доходный подход).
Проводить оценочные работы в РФ имеют право только специализированные компании и учреждения.
Для этого они должны иметь соответствующие разрешения на подобного рода деятельность, в штате у них должны работать аттестованные специалисты-оценщики.
Сама оценочная процедура выглядит следующим образом:
- Собрав необходимый перечень документов (о них чуть ниже), следует подать заявку на проведение работ в оценочную организацию.
- Составляется техническое задание, в котором подробно описываются: цель проведения оценки, название организации, которая будет принимать отчёт об оценке, все технические сведения о земельном участке, наименование и адрес оценочной компании, адрес земельного участка и т.д.
- Производится оценка с учётом всех вышеуказанных показателей.
- По выполнении всех работ составляется подробный оценочный отчёт, в котором указывают: данные об исполнителе и заказчике; методы, по которым проводилась оценка; все основные характеристики земли; результаты оценки с обоснованием всех показателей стоимости и сама кадастровая стоимость, определённая для этого с/х угодья.
Методики расчета
Исходя из рекомендаций к проведению расчетных процедур, но отсутствия единой прописанной и утвержденной формулы расчета кадастровой стоимости жилья, специалисты-оценщики пользуются различными вычислительными методиками, в которых учитываются ключевые показатели.
О методиках, которые используется для определения кадастровой стоимости, читайте здесь.
Общую формулу расчета цены того или иного имущественного объекта можно представить следующим образом:
П *(Зб + Зп)* К, в которых:
- П – это площадь строения, земельного участка (кв. м).
- Зб – значение показателя бытового благоустройства (включает локацию, год постройки, исчисляется в руб./кв. м в определенном тарифе региона).
- Зп – значение инфраструктуры населенного пункта (руб./кв. м).
- К — переходной коэффициент, установленный в каждом конкретном населенном пункте индивидуально.
Как это сделать самостоятельно?
Исходя из перечня основных аспектов, которые должны быть взяты во внимание при определении кадастровой стоимости жилья или участка, его владельцы могут самостоятельно вычислить его цену на основе удельной кадастровой стоимости квадратного метра недвижимости по региону. В данном случае формула может выглядеть следующим образом:. КС=(Н*200)*П, где:
КС=(Н*200)*П, где:
- Н – это налоговая ставка в регионе.
- П – площадь квартиры, дома, земельного надела. Полученная в результате сумма может считаться кадастровой для конкретного имущественного объекта.
Изначально некорректные региональные ставки могут выдать результат, который будет несоответствующим по отношению к реальным показателям, что означает, по сути, неверное определение регистрационной стоимости.
Специалисты ГКН произвели кадастровую оценку вашей недвижимости?
Если результат показался вам завышенным, то советуем вам прочитать наши статьи о том, можно ли изменить эту стоимость и какие проблемы могут возникнуть при снижении данного показателя.
Исходя из вышесказанного, отметим, что ряд формулировок и разночтений в определение регистрационной стоимости объекта недвижимости может видоизменять конечный результат. Во избежание ошибок и претензий в свете завышенной стоимости, рекомендуем заручиться помощью опытных специалистов для проведения сравнительной экспертизы и фиксации максимально точного его значения.
Оценивание объектов недвижимости
Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируют сотрудники Федеральной кадастровой палаты. Затем в СМИ публикуется отчет, составленный по результатам оценки жилой и коммерческой недвижимости.
Информация о КС недвижимого имущества передается в Кадастровую палату и вносятся по каждому объекту отдельно. Узнать цену объекта не представляет сложности на портале «Госуслуги» и сайте ФНС.
В Кадастровой палате или Многофункциональном центре можно бесплатно заказать и получить в течение пяти рабочих дней справку о кадастровой стоимости нежилого помещения или другого объекта недвижимости.
Необходимый пакет документов при обращении лично
Перечень документов, требующихся при самостоятельном обращении за получением выписки из реестра земель, регулируется нормами Федерального закона № 218 от 13.07.2015. Для предоставления в Росреестр потребуются:
- паспорт гражданина;
- форма запроса на предоставление информации, грамотно заполненная в установленном законом порядке;
- чек, констатирующий факт оплаты госпошлины, при заказе данных о собственниках недвижимого имущества;
- доверенность, если действия осуществляет представитель физического лица или организации.
Полученную выписку необходимо заверить. Действительность документа ограничивается 1 месяцем.
Стоимость услуги и способы оплаты
Для случаев, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка в суде, собственник может бесплатно заказать выписку. При запросе детальной информации о существенных характеристиках объекта недвижимости взимается пошлина.
Срок предоставления информации
Выписка о кадастровой стоимости земельного участка формируется моментально при обращении через интернет. На получение дополнительных платных сведений потребуется большее количество времени: от 3 рабочих дней.
Каким образом можно снизить стоимость земельного участка
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка целесообразно, когда она завышена не объективно, с превышением рыночного уровня. Законодателем предусмотрены два варианта решения проблемы:
- в досудебном порядке – через комиссию о рассмотрении споров;
- в районном суде.
Основанием для проведения разбирательства является нарушение гражданских прав собственников при пользовании землей на законных основаниях.
Физические лица для защиты своих интересов и обязательств сразу обращаются к суду, юридические – предварительно решают проблему в комиссии. Стоимость земельного участка оспаривается муниципальными организациями в отношении собственного земельного фонда, находящегося в пользовании арендаторов.
Для обращения в комиссию Росреестра, уполномоченную решать споры по стоимости земельного участка, нужно подготовить:
- заполненную заявительную форму;
- свидетельство или выписку, подтверждающие право на землю;
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
- экспертное заключение оценщика.
Передача заявления и документов производится лично владельцем земли или уполномоченным лицом на основании законного права представительства интересов в государственных органах. Пересылку материалов можно осуществить почтовым отправлением.
По итогам изучения прилагаемых документов и вопроса по существу комиссия выносит решение. Если исход не устраивает собственника надела, дальнейшее разбирательство производится в суде.
Переоценка стоимости земельного участка
В отличие от рыночной стоимости, величина которой может меняться и редактироваться по усмотрению ее владельца, кадастровая требует веских оснований для коррекции. Основные причины переоценки:
- существенное завышение значений;
- неоправданное занижение показателя;
- ошибки при проведении расчетов.
Провести переоценку стоимости земельного участка вправе только заинтересованное лицо – собственник земли. Владельцем может выступать физическое лицо, организация или орган власти.
Если инициатором проверки обнаружена ошибка в расчете, следует обращаться в учреждение, проводившее проверку, или в МФЦ. К заявлению прилагаются необходимые документы и подтверждения допущенной неточности.
Кадастровая стоимость земель и расчет публичных платежей
Пользование земельными участками в России является платным. В качестве базы применяется КС объекта при расчете:
- земельного налога;
- выкупной стоимости;
- арендной платы;
- других публичных платежей.
При этом важно знать, как начисляется кадастровая стоимость земельного участка. Оценка земли выполняется без выезда специалистов, массовым методом
Полученные данные вносятся филиалом Кадастровой палаты в реестр объектов недвижимости, согласно .
Момент составления акта оценки собственнику не известен, поэтому лицам, не согласным с результатами, дается право оспорить КС следующими способами:
- в специально созданной комиссии;
- в судебном порядке.
Основанием для обжалования результатов оценки может послужить применение недостоверных сведений о земельном участке и расположенных на нем объектах недвижимости.
Стоит отметить, что, совершая сделку купли-продажи либо иного отчуждения, ссылаться на выводы кадастровой оценки нельзя. Для этих целей необходимо установить рыночную стоимость.
В тоже время владелец участка должен знать, что данные КС применимы только для целей налогообложения.
Как понизить кадастровую стоимость? Оспаривание стоимости земли
В последнее время судебная практика пополняется довольно новой категорией дел – понижение КС земельных участков через установление их РС на день выявления кадастровой.
В подобных ситуациях нередки конфликты, ведь собственник оцениваемого объекта недвижимости заинтересован в понижении его КС, как лицо, уплачивающее налоги за право владения данным объектом, а органы власти наоборот имеют интерес в повышении стоимости, с целью увеличения своего бюджетного фонда через получаемые налоги на земельные участки.
Основанием оспаривания КС земельного участка может послужить значительное отличие КС от рыночной. Причем, РС должна быть установлена на дату производства кадастровой оценки. Срок на оспаривание стоимости не может превышать шести месяцев с момента внесения данных о КС в реестр недвижимости.
В случае пропуска этого срока, а также, в случае отказа кадастровой палаты от изменения стоимости земли, решение об изменении стоимости решается в судебном порядке.
В таком случае, собственник земли должен предоставить исковое заявление с требованием признать КС земли равной его РС. В данном случае в качестве ответчика в суде выступает кадастровая палата. Для признания судом иска, а также вынесения по нему положительного решения, истец обязан представить все необходимые доказательства, а именно, решение о РС земельного участка, вынесенное независимым Оценщиком.
Необходимо отметить, что проводить подобную оценку имеет право только Оценщик, имеющий необходимое разрешение.
В случае отсутствия подобного отчета у истца, судом не могут быть приняты в качестве достаточного доказательства любые иные отчеты и документы, несущие в себе информацию о РС.
При подаче иска, истец обязан приложить к своему заявлению следующие документы:
- Документ, подтверждающий КС оспариваемого участка;
- Документы, которые подтверждают право собственности на данный земельный участок;
- Отчет Оценщика о настоящей стоимости участка согласно рынку недвижимости.
В случае выявления в судебном порядке расхождения РС земли со стоимостью, внесенной в кадастровый реестр недвижимости, судья выносит решение в пользу собственника участка. Данное решение будет являться основанием для внесения изменений в кадастровый реестр недвижимого имущества, касающихся КС земли.
Кроме того, данное решение обязательно для выполнения органами российского кадастрового учета и не подлежит обжалованию.
Специфика оценки земельного участка при разделе имущества
Оценка земли в ходе бракоразводного процесса проводится тогда, когда супруги не в состоянии определиться по стоимости имеющегося у них имущества. В таких случаях при оценке земельного участка оценке подвергаются и находящиеся на нем строения, ограждения, коммуникации и прочее.
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать следующий вывод: качественная оценка земли осуществленная высококвалифицированным специалистом позволит максимально выгодно произвести те или иные манипуляции с имеющимся в собственности участком, даст «зеленый свет» заключению юридических сделок. Наша компания качественно и в кратчайшие сроки проведет оценку земельного участка по сходной цене. Надумали превратить ваш земельный участок в весомый денежный капитал? Ждем вас!
Раздел имущества между несколькими людьми невозможен без правильного определения его рыночной стоимости. Поэтому при подаче соответствующего искового заявления в суд она должна быть установлена максимально объективно.
Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ
При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.
Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.
В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.
Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.
???? Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли
Рыночная стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов:
- Транспортная доступность, близость к крупным городам.
- Категория земельного участка.
- Развитая инфраструктура: наличие школ, больниц, аптек поблизости и пр.
- Наличие коммуникаций на участке (газа, электричества и пр.).
- Наличие построек на участке.
- Качество грунта и характеристики ландшафта.
- Наличие насаждений.
- Размер участка.
- Экологические параметры: наличие леса и озера поблизости и пр.
- Юридические ограничения и обременения на участок.
- Удаленность от промышленных объектов.
- Потоки ветра, красота природы и пр.
Это далеко не полный перечень факторов, которые влияют на стоимость земельного участка.
Есть еще и внешние факторы ценообразования, которые напрямую не связаны с характеристиками земельного участка. Это:
- экономические параметры – состояние экономики, инвестиционная активность, платежеспособность, уровень занятости населения и пр.;
- политические факторы – наличие налоговых льгот в регионе и пр.
Как получить сельскую ипотеку в 2020 году под 3% и менее
Читать
5 важных вещей о налоговом вычете при ипотеке
Смотреть
Зачем нужен первоначальный взнос при ипотеке
Подробнее
Факторы и способы расчета по цене 1 кв.м.
Данный параметр необходимо знать для вычисления суммы земельного налога или при отчуждении объекта недвижимого имущества.
При оценке земли обязательно должны быть учтены индивидуальные особенности участка и средняя цена за сотку аналогичных наделов по муниципальному району.
Основными факторами, влияющими на кадастровую цену 1 сотки земли, а, следовательно, и на стоимость объекта по кадастру, являются:
- категория, к которой принадлежит земельный участок;
- географическое расположение земли;
- наличие/отсутствие элементов благоустройства (газ, вода,электричество);
- качественные характеристики;
- размер и возраст надела;
- тип разрешенного использования объекта, определенный в порядке, установленном законом (например, сельхозобъект, жилая застройка, предпринимательство).
виду разрешенного использования
Если на земельном участке присутствуют постройки, возведенные в установленном порядке, то разрешенное использование должно находиться в соответствии с функциональным назначением объекта.
Оно закреплено в документах техинвентаризации и должно совпадать с назначением, указанным при вводе объекта в эксплуатацию.
При отсутствии построек на земельном участке, ему может быть присвоен любой из 17 видов использования, если соблюдены все требования эксплуатации объекта.
Определить кадастровую цену одной сотки земли можно несколькими методами:
- Исходя из общей кадастровой стоимости участка. Зная КС и общую площадь участка в сотках, цену 1 сотки можно определить, разделив стоимость по кадастру на количество соток;
- Ниже приведен способ вычисления УПКС, зная который, цена одной сотки определяется путем его умножения на 100;
- Периодически проводится государственная оценка объектов недвижимости в разрезе кодов ОКТМО. Зная код земельного участка по данному классификатору, можно найти цену 1 квадратного метра (а затем осуществить перевод на 1 сотку) всех земель, причисленных к данному коду. Это открытая информация.
Процедура оценки
Итак, какие же этапы процедуры оценки можно выделить?
- Определение и опись основных вопросов оценивания, которые будут учитываться в дальнейшем.
- Сбор, анализ имеющейся информации.
- Анализ самого эффективного и удобного способа использования земли.
- Расчет необходимой стоимости по трем показателям: доходного, сравнительного и затратного.
- Подготовка специального отчета по поводу точной рыночной стоимости.
На основе первого этапа работы выясняется цель оценки, необходимые стандарты работ. Также учитывается кадастровый номер, наличие застройки и характеристика форм собственности.
На этапе сбора информации учитываются все юридические и физические характеристики земли, необходимые для выяснения точной рыночной стоимости. О каких характеристиках идет речь? Во-первых, учитываются договоры на передачу недвижимости, бумаги, описывающие границы земли, а также правила функциональной эксплуатации.
Во-вторых, учитываются описания зданий и построек, характеристика положения земли по отношению к ближайшим населенным пунктам, состояние окружающей среды и стоимость ближайших земель. На самом деле, характеристика дается всем нюансам земельного участка, чтобы в последствие, рыночная цена была максимально объективной.
На третьем и четвертом этапе процедуры оценки учитываются целевые назначения использования участка и его будущие перспективы, а далее посредством затратного, сравнительного и доходного подхода формируется цена. Эти подходы и их нюансы применения описываются в ФЗ от 29 июля 1998 года №135. Специалисты на этих этапах выясняют примерные доходы недвижимости, затраты на нее, сравнивая эти показатели с другими участками с похожими характеристиками.
На финальном этапе согласно существующему законодательству (Постановление Правительства от 6 июля 2001 года №519) обязательно должен быть заключен отчет по поводу вычисления рыночной стоимости.
Такой отчет должен быть составлен в письменно форме и вовремя передан собственнику. Он не должен содержать ложных сведений и вводить собственника в заблуждение. Указанная стоимость должна подкрепляться сведениями касательно характеристик участка. К тому же, там могут отмечаться и иные сведения, важные для собственника.
Пример отчета вы можете скачать отсюда. А узнать долю выкупа земельного участка от кадастровой стоимости можно здесь.
Отчет подписывается как оценщиком, так и собственником, после чего признается действительным.
Процедура оценки рыночной стоимости сложна лишь на первый взгляд. На самом деле, выяснить примерную цену можно самые простым методом — оценив современный рынок недвижимости. Для более полноценного и целостного оценивания необходимо проводить специальные процедуры. Выяснив точную рыночную стоимость, человек сможет полноценно распоряжаться своей землей, продавая ее и сдавая в аренду.
