Правомерно ли требование о замене земельного участка, предоставленного для строительства, по причине его непригодности?
Такое требование неправомерно при предоставлении земельного участка по договору аренды. Арендодатель отвечает за недостатки имущества, переданного в аренду, но по смыслу п. 1 ст. 612 ГК РФ не обязан производить его замену на аналогичный. Таким образом, арендатор может выдвигать требование о замене, но удовлетворение такого требования является лишь правом арендодателя, принудить к исполнению требования арендодателя нельзя. К тому же следует учитывать особенности предоставления земельного участка в аренду, установленные ст. 39.6 ЗК РФ (по общему правилу торги в форме аукциона).
Между тем если участок предоставлялся для индивидуального жилищного строительства гражданину в собственность и непригоден для этой цели, то требование о его замене на иной пригодный участок может быть признано правомерным.
Земельные участки для целей строительства, как правило, предоставляются по договору аренды.
Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (ст. 22 ЗК РФ).
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), и отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
При этом обязанности производить замену предмета аренды на аналогичный законом для арендодателя не установлено. В соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель при выявлении недостатка арендованного имущества может произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, но из буквального содержания приведенной правовой нормы следует, что замена предмета аренды на аналогичный является правом, а не обязанностью арендодателя.
Арендатор в случае непригодности земельного участка целям строительства может воспользоваться правом, предоставленным ему п. 1 ст. 612 ГК РФ и потребовать по своему выбору, в частности, безвозмездного устранения недостатков земельного участка или возмещения своих расходов на устранение недостатков, потребовать расторжения договора и др. (абз. 3 – 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Кроме того, следует учитывать особенности предоставления земельных участков в аренду. Ранее действовавшая норма ст. 31 ЗК РФ о выборе земельного участка для строительства с 01.03.2015 утратила силу, земельные участки в аренду предоставляются по общему правилу на основе проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ), в связи с чем “простая” замена земельного участка, как правило, невозможна.
Таким образом, требование о замене земельного участка, предоставленного для строительства, по причине его непригодности, неправомерно.
Между тем существует исключение: если земельный участок предоставлялся для целей индивидуального жилищного строительства гражданам в собственность и непригоден для этого, то требование о его замене может быть признано правомерным.
Плюсы и минусы использования данного способа расчета арендной платы
Кадастровая стоимость земельных участков оценивается раз в 3-5 лет.
Обновления сведений об участках является непростой задачей местных органов кадастровой службы. Оценка участков представляет собой сложную процедуру.
Анализ практики показывает актуализацию роста налогов и арендной платы, что зависит от кадастровой стоимости, растущей год за годом. Налоговые поступления и доходы от сдачи в аренду участков составляют хорошую долю финансовых ресурсов местных бюджетов городов и районов.
Таким образом, определение размера арендной платы по кадастровой стоимости является несложной задачей. Необходимо лишь знать ваш льготный корректирующий коэффициент и взять сведения из кадастровой службы по месту нахождения арендуемого участка.
Условия расторжения договора
Вопросы, связанные с условиями расторжения договора аренды земельного участка, как правило, стипулированы отдельным параграфом договора.
Оснований расторжения договора может быть множество и договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае несоблюдения одной из сторон условий договора.
Статья 45 Земельного Кодекса РФ определяет следующие основания расторжения договора:
- использование земельного участка не по назначению;
- порча (вред), наносимый земельному участку;
- неуплата в установленные сроки арендной платы, предусмотренной договором;
- изменение целевого назначения земельного участка;
- неспособность арендатора использовать земельный участок по назначению.
Помимо оснований, перечисленных в земельном кодексе, договор аренды земельного участка может быть расторгнут и по общегражданским основаниям, предусмотренным гражданским кодексом РФ.
Решение о расторжении договора в одностороннем порядке направляется другой стороне в письменном виде с указанием причин расторжения. При несогласии одной из сторон с расторжением договора, спор между ними будет рассматриваться судебными органами.
Возврат земельного участка собственнику осуществляется путем составления акта приема-передачи.
Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то сведения о расторжении договора также подлежат направлению в ЕГРН.
Виды аренды земли в зависимости от срока
В зависимости от срока различают долгосрочную и краткосрочную аренду.
Краткосрочная аренда предполагает оформление договора на незначительный срок (на 3-5 лет) с возможностью его пролонгации по соглашению сторон. Обычно такая аренда заключается для строительства объектов, обустройства парковок и пр.
обязательной регистрации в Росреестререгистрировать в пределах года
При долгосрочной аренде договор оформляется на срок от 5 до 49 лет. В данном случае в нем оговариваются ключевые условия сотрудничества и продления договора. Аренда на столь длительный срок обычно оформляется при необходимости долгосрочной эксплуатации объекта, при наличии планов по дальнейшему выкупу участка или для ведения личного подсобного хозяйства.
Правила заключения договора
Установленной формы бланка данного договора нет, однако его примерная структура выглядит следующим образом:
Наименование сторон
Для организаций нужно указывать:
- полное и сокращенное название;
- имя лица с правом подписи;
- название документа, на основании которого данное лицо действует.
Для граждан нужно указать Ф. И. О., данные паспорта и дату рождения.
Описание предмета сделки
Предметом в данном случае выступает земельный участок. Необходимо указать максимально полные данные о нем, а именно:
- адрес;
- площадь;
- кадастровый номер;
- разрешенный вид использования;
- категорию земель.
То есть, нужно включить в описание все данные, которые позволят идентифицировать конкретный земельный участок и выделить его среди других объектов.
Целевое применение земли
Это условие необязательно, но желательно. Если стороны определили, на какие цели может использоваться участок, то это нужно закрепить в договоре аренды земельного участка. В противном случае земля должна использоваться на те цели, которые определены и допускаются законом.
Срок действия
В качестве граничного срока может быть указан как конкретный период или дата, так и наступление определенного события. Последний вариант применяется в ситуациях, когда сотрудникам определенных предприятий предоставляется служебный надел.
Права и обязанности сторон
Этот раздел заполняется на основании их договоренности и может содержать любые условия, которые не противоречат действующему законодательству или предоставленному выше примеру.
Дата и подпись
Договор подписывается в том количестве экземпляров, которое равно численности сторон.
Поскольку сделка соглашения носит безвозмездный характер, в договоре не должно содержаться никаких условий, которые бы возлагали на ссудополучателя обязанность передать что-то взамен или оказать определенную услугу.
Если такое условие будет включено, то сделка может быть признана притворной.
Также стоит учесть, что для долгосрочного договора (то есть заключенного на срок 1 год и более) обязательным является его регистрация в соответствующем государственном органе. В этом случае документ вступает в силу только после регистрации. В остальных случаях — с момента фактической передачи участка в пользование (причем лучше это оформить актом приема-передачи).
Скачать образец договора безвозмездной аренды земельного участка можно здесь.
Типы соглашений
Типы договора найма земельного участка отличаются в зависимости от того, какова цель аренды, кто выступает владельцем, и на какой срок заключается.
По срокам аренды
По срокам действия соглашения бывают:
- краткосрочными (до 1 года);
- среднесрочными (до 5 лет);
- долгосрочными (до 49 лет);
- неопределенными (в соглашении не указан срок найма).
Если документ заключается на минимальный срок (до 1 года), регистрировать его не нужно. При краткосрочном найме на территории нельзя возводить здания или постройки. После окончания срока аренды наниматель вправе продлить его, обратившись к собственнику участка.
Более подробно о сроках аренды читайте здесь.
По целевому назначению
Любая земельная территория имеет особенности и разделена на категории, установленные законодательной властью. Арендованный участок может использоваться для выращивания культур, садоводства, строительства жилого дома. По закону в аренду разрешено брать любой тип.
По формам собственности
Единой классификации по форме собственности нет.
Чаще всего выделяют:
- частную,
- государственную,
- муниципальную.
В первом случае субъектом выступает гражданин или организация, во втором — государство, в третьем — городская или сельская власть.
Порядок расторжения договора
В случае если в договоре не указан период его действия, то любой из его участников вправе расторгнуть его в любой момент. С этой целью следует уведомить вторую сторону, указав то время, когда нужно прекратить исполнение договорных обязательств. Обычно досрочное расторжение договоров безвозмездного пользования землей происходит по таким причинам:
- ненадлежащее выполнение обязанностей по охране плодородия почвы;
- земля фактически используется не по разрешенному назначению;
- надел передан третьему лицу без согласования с владельцем.
Лицо, которое пользуется наделом, вправе расторгнуть сделку в следующих ситуациях:
- наличие форс-мажорных обстоятельств, не зависящих от пользователя;
- выявление скрытых дефектов земли, вследствие которых ее невозможно использовать так, как было запланировано;
- владелец земли нарушил условия соглашения, либо не передал ее пользователю в установленный срок;
- договор учитывает законных интересов третьих лиц, связанных с данным наделом;
- ликвидация организации или гибель любой из сторон – это достаточно веская причина досрочного расторжения.
Наследополучатели, как правило, принимают на себя обязанности наследодателя. В случае ликвидации назначается правопреемник, и обязательства по договору, соответственно, переходят, как и права.
Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли
Важно! Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени
Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ)
В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Важно! Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст
609 ГК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Безвозмездная (пожизненная)
Одной из разновидностей права эксплуатации территорий является пользование земельными наделами по бессрочным договорам. Главные отличия от аренды состоят в отсутствии платы за пользование и ограниченной дееспособностью с факультативными признаками.
По общему правилу период пожизненного землепользования не ограничивается. Срок может быть прекращен ранее в следующих случаях:
- задокументирован отказ лица, временно ведущего деятельность на земельном участке;
- принято решение о принудительном прекращении соглашения;
- выявлено нецелевое использование территорий или невыполнение рекреационных требований;
- инициировано изъятие земель.
Целевое применение
статьи 39.10
Цели напрямую зависят от субъекта договорных отношений.
Это могут быть командированные сотрудники, участники ИЖС, сотрудники, претендующие на служебные помещения, коренные жители территорий и другие.
Фактическая смена статуса лиц, поименованных в статье 39.10 дает основания для пересмотра контрактов, если не предусмотрено иное. Так, служебные земли передаются в эксплуатацию на период трудового контракта.
Оформление документа
В отличие от срочных соглашений, безвозмездная передача чаще всего оформляется по инициативе корпоративной среды.
Повлиять на текст контракта обычно сложно, поскольку он подписывается в составе документации при приеме на работу.
Приложения и сопутствующие документы при оформлении договора
В ряде случаев одного только соглашения о бесплатном пользовании недостаточно. Ещё потребуются приложения к договору аренды, безвозмездного пользования нежилым помещением.
В их число будут входить такие данные.
В первую очередь понадобится графическая схема (экспликация), ведь арендатор должен знать, какой частью недвижимости он имеет полное право пользоваться.
Далее в состав приложений могут входить копии технического и кадастрового паспорта, а также других правоустанавливающих документов.
Если предоставляется согласие от супруга наймодателя, то прикладывается и оно. От лица какой-либо из сторон договор может подписать представитель. В этом случае в число приложений должна входить копия соответствующей доверенности.
С приложениями мы разобрались. Теперь перейдём к составу документов, которые оформляются вместе с договором.
Независимо от того, кто выступает арендодателем (ссудодателем), передача и обратный возврат имущества оформляются актом приёма-передачи. В нём описывается состояние недвижимости на соответствующий момент времени, а также фиксируются данные коммунальных счётчиков.
В случае, если имущество передаётся между юридическими лицами, то наймодатель передаёт нанимателю счет-фактуру. Она необходима для ведения налогового учёта по НДС.
Арендная плата
Арендную плату устанавливает федеральная и региональная власть. При заключении договора с юридическим лицом размер платы не может превышать земельный налог.
Рассчитывается стоимость различными способами:
- с учетом кадастровой стоимости земли;
- по результатам аукциона — потенциальный арендатор предлагает собственную цену;
- с учетом рыночной стоимости подобных объектов.
На начальную цену влияют данные из ЕГРН — как основа учитывается кадастровая или рыночная стоимость. При расчете дополнительно учитывается коэффициент зоны и поправки. Также на размер платы влияет площадь участка.
