Краткая пошаговая инструкция
Обратившись в кадастровую фирму, собственник должен написать оставить заявку на проведение работ и приложить к ней все необходимые документы на участок:
- свидетельство, подтверждающее право собственности;
- кадастровый паспорт земельного надела;
- паспорт гражданина РФ;
- нотариально заверенная доверенность (если документы подает представитель заявителя).
Если с документами не возникло никаких проблем, заказчик и кадастровая фирма заключают договор на оказание соответствующих услуг.
Далее, после изучения специалистом кадастровой выписки, а также ранее выданного межевого дела (если изменить границы нужно в связи с кадастровой ошибкой) назначается время и дата проведения межевых работ.
Проводятся, непосредственно, работы группой геодезистов по составленному заранее техническому заданию.
После завершения полевых работ, кадастровый инженер окончательно подготавливает межевое дело, затем передает заказчику межевой план с измененными границами земельного объекта. По желанию заказчика, он может получить все межевое дело, заверенное печатью кадастровой фирмы и подписью инженера.
межевой план
С момента официального внесения новых данных в Росреестр, процесс изменения границ участка считаются завершенными.
Что необходимо усвоить из всего вышесказанного:
- Изменение границ земельного надела – это процедура, которая может быть вынужденной (при большой погрешности границ участка фактических и официальных) либо по инициативе самого собственника (при выделе доли, разделении, объединении).
- Изменять границы можно с изменением площади земли или без изменения таковой.
- Межевание – вид кадастровых работ, который применяется для изменения границ земельного участка. Осуществляется кадастровым инженером.
Новое законодательство о межевании
Бесплатное межевание совсем не новое явление. Оно проводится уже несколько лет на основании ряда нормативных актов:
- Жилищного Кодекса РФ.
- Закона № 221- ФЗ от 24.07.2007. Основополагающие поправки (п. 5 ст. 42.6) от возможности бесплатного межевания были внесены в него еще в 2015 году. Однако и в 2020 году закон подвергается поправкам. Последняя из них вступила в силу 06.03.2019 года.
- Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года. Он определяет требования к порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Распространяется он и на земельные участки.
С 2015 года государство начало программу проведения комплексных кадастровых работ с целью составления кадастровой карты всей территории страны. Для реализации этой программы проводится, в первую очередь, межевание. При этом охватываются сразу большие территории. Заказчиком таких работ выступает муниципалитет.
В свою очередь муниципалитет определит, какие именно земли он будет межевать и разместит об это информацию в открытых источниках, например на официальном сайте администрации.
Так же, продолжают работать нормативные акты о предоставлении бесплатных земельных участков под ИЖС отдельном категориям граждан. Эти наделы так же межуются за счет муниципалитета.
Еще в 01.01.2019 ожидалось вступление в законную силу нормы об обязательном предварительном межевании перед продажей или другим распоряжением земельного участка. Дело в том, что закон установил требование об обязательном межевании, но это не значит, что собственник должен срочно за свой счет бежать заказывать услуги кадастрового инженера. Это значит, что когда муниципалитет закажет комплексные кадастровые работы на его участке, он будет не вправе им препятствовать. Норма же о запрете распоряжения декларированными участками не вступила в силу ив 2020 году.
Процесс межевания
Весь процесс по проведению межевания регулируется законом о кадастре недвижимости, на основании которого выполняют свои обязанности по учету и распределению земель сотрудники Кадастровой палаты. Процесс межевания осуществляется кадастровым инженером.
Для того чтобы провести межевание своего участка, нужно заключить соответствующий договор с организацией, которая имеет право официально заниматься данной деятельностью и в штате сотрудников которой, состоят квалифицированные специалисты. Данный специалист перед заключением договора должен проверить у заказчика всю необходимую документацию. Перечень всех нужных бумаг установлен законодательством:
Первоначально проверяется личность заказчика согласно предоставленному паспорту.
Далее важно, чтобы заказчик имел правоустанавливающую документацию на свой участок. Сюда могут относиться различные договоры аренды, купли-продажи, документы о вступлении в наследство, выписки из ЕГРН и прочие аналогичные бумаги.
Далее важно проверить пакет документов, который имеется относительно размеров и расположения участка, его кадастровые характеристики, наличие пограничных замеров.
Этапы
После заключения договора ведение межевого дела передается конкретному специалисту. Далее его действия составят следующие этапы:
- Он должен будет проанализировать все предоставленные документы.
- Сделать выезд на земельный участок и провести его замеры.
- Далее он составляет межевой план и определяет поворотные точки.
- На основании поворотных точек определяет периметр участка.
- Согласовывает полученный межевой план со всеми граничащими соседями в письменном виде.
Для организации согласования важно оповестить всех соседей и добиться от них подписания. Если хотя бы один владелец прилегающей земли не согласен с установленными границами, кадастровый инженер должен выслать ему официальное письмо с требованием подписать данный акт
В этом письме должны быть приложены все копии документов, подтверждающих основания для установления этих границ.
Важно знать, что межеванию не подлежат государственные земли, которые взяты в аренду. Определение четких границ должно производиться в обязательном порядке только на частных владениях
Возможные трудности при межевании дачного участка
Говоря о возможных трудностях, которые могут возникнуть при осуществлении межевания дачного участка, следует отметить, что это классические трудности в этой сфере земельных правоотношений.
Эти трудности накладывают соответствующий отпечаток на результат проведённых работ и повлекут за собой невозможность официального закрепления результатов.
К таким трудностям следует отнести:
- Несогласие соседей с проведёнными межевыми работами и установленными границами участка. В этом случае признание результатов межевых работ может быть осуществлено путём обращения в суд. Однако такое возможно только в том случае, если при проведении работ все условия были соблюдены в полном объёме.
- Допущение кадастровой ошибки при выполнении межевых работ, например, в определении узловых точек границ участка. Решением этой проблемы станет проведение повторного межевания с целью исправления допущенной ошибки (осуществление таких работ должно проводиться в той же организации, что и допустила ошибку, но уже не за счёт заказчика, а за счёт исполнителя).
- Невозможность переноса границ участка при осуществлении межевания с плана на фактическое расположение ввиду существования непреодолимых препятствий для проведения таких работ (например, на границе участков сосед поставил капитальный забор, что не позволяет в полной мере провести топографическую съёмку, граница участка проходит по водному объекту, который ранее не существовал и образовался, например, вследствие промыва почвы). В этом случае потребуется составление нового межевого плана с уточнением границ участка или проведение границы, находящейся в таком виде, условно, но с соблюдением требований действующего законодательства).
- Необходимость уточнения границ участка с увеличением его площади, если такое доступно в соответствии с требованиями действующего законодательства. В этом случае кадастровый инженер при составлении заключения должен будет обосновать необходимость увеличения площади в пределах, установленных действующим законодательством. В противном случае в узаконивании такого межевания будет отказано.
Перечисленные проблемы являются стандартными, которые встречаются чаще всего.
Однако, это не исчерпывающий список, с которым может столкнуться заказчик или исполнитель межевых работ, так как несогласие с итоговым результатом может быть высказано и председателем кооператива, который обязательно должен быть извещён о проведении работ и ознакомлен с составленным результатом.
Можно ли сделать межевание земли бесплатно
В соответствии с общими правилами, межевые работы выполняются по техническому заданию собственника на основании составленного договора. Форма договорных отношений подразумевает платный характер исполнения услуги за счет заказавшего. Цену на предоставляемые услуги стороны устанавливают самостоятельно.
Однако, граждане имеют возможность провести межевание участка за муниципальный счет, то есть безвозмездно. Подобное мероприятие может проводиться в ходе комплексной работы над кадастровым учетом, где в качестве заказчика выступает муниципальное образование.
Подробнее о том, какая стоимость межевания земельного участка, читайте в нашей статье.
В данной процедуре стоит отметить следующие особенности:
- хозяин участка не имеет возможности повлиять на срок исполнение работы, так как он зависит от решения муниципального органа;
- комплексные работы чреваты ошибками, допускающимися в процессе уточнения границ конкретного участка;
- владелец земли, не согласившийся с результатом межевания, может составить обращение в специальную комиссию по данному вопросу.
Для уточнения сроков бесплатной процедуры гражданин должен отслеживать публикации в официальном источнике муниципального образования.
Порядок процедуры
Межевание садового участка проводится поэтапно в следующем порядке:
- сбор документации;
- выбор кадастрового инженера;
- заключение договора;
- согласование с соседями;
- проведение геодезических работ и определение границ;
- формирование межевого дела.
Согласование с соседями
нужно их согласовать с заинтересованными лицами
Необходимо известить их о приезде кадастрового инженера и установить путем переговоров общую границу.
Отсутствующим соседям посылается извещение.
Адрес можно найти в Правлении СНТ или кадастровой палате.
Если данных о соседях нет, а на участке они не появляются, то о согласовании указывается через публикацию в местной газете. Данные об извещении фиксирует кадастровый инженер. После этого границы считаются согласованными даже при отсутствии соседей.
Согласование оформляется в виде акта с обратной стороны плана межевания. Все собственники соседних участков ставят там свою подпись о границе. Право собственности или владения подтверждается ссылкой на номер документов.
Проведение без согласия соседей
Без согласия соседей границы будут определены только в том случае, когда соседи не изъявили желания участвовать в согласовании.
Для того, чтобы не было претензий, извещение должно быть оформлено по всем правилам. Оно должно быть доставлено лично по адресу не менее, чем за 30 дней. Или по почте с уведомлением также за месяц до межевания.
У соседей есть 15 дней, чтобы отказаться, указав уважительную причину своего отсутствия.
Определение границ надела и его площади
Границы участка определяются при помощи специальных приборов. Их погрешность может составлять всего 1 см.
Границы закрепляются межевыми знаками и переносятся на карту. Площадь вычисляется по одной из формул.
Оформление межевого плана
Межевой план — это документ, который имеет четкую структуру и последовательность изложения. В нем собраны все документы, которые были задействованы в межевании. Он имеет текстовую и графическую части. Количество страниц зависит от количества собранных материалов.
Межевой план имеет:
- титульный лист;
- сведения об участке;
- сведения о заказчике работ;
- сведения о кадастровом инженере;
- акт согласования;
- чертеж участка.
Межевой план может быть как в бумажном, так и в электронном виде. В электронной версии обязательно должна стоять электронная подпись кадастрового инженера.
Что представляет собой закон?
Госорганы и учреждения, занимающиеся контролем над исполнением условий законов и регулирующие конфликты, поднимают актуальный вопрос о способах юридически и экономически решить проблему с межеванием земельного участка. Для регламентирования описываемой сферы, процессов, мероприятий, полномочий сотрудников органов и выяснения прав и обязанностей граждан в этой сфере был принят Федеральный закон 361, который внес существенные поправки по данному вопросу в Земельный кодекс.
Земельный кодекс РФ был принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года, а одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года. Информация о межевании земельных участков полностью оформлена в главе 1.1. Согласно изменениям ЗК России от ФЗ 361, межевание – обязательная процедура при регистрации надела в гос. реестрах. В случаях, когда участок необходимо зарегистрировать, но он является спорным, проводится его межевание.
Кроме Земельного кодекса, на описываемую сферу влияет ФЗ номер 218 о гос. регистрации недвижимости, принятый 13 июля 2013 года, который также претерпел некоторые изменения с последней поправкой за 31 декабря 2017 года. В настоящем законе оформлены списки положений, в которых подробно описаны условия и требования для проведения разделения и размежевания территории.
Размежевание участка входит в систему проведения кадастровых работ и является важной их частью. Инженер, проводящий кадастровые работы, сначала замеряет размеры территории, а затем оформляет план и график проведения межевания
Межевание — это единственный способ определения территориальных границ, чтобы позволить собственникам понять какая часть участка кому принадлежит и справедливо разделить наделы. Других способов в законодательстве РФ не существует.
В законе перечислены категории земельных участков, которые подлежат обязательной процедуре межевания:
- В случаях, когда территория передается от гос. учреждений и из гос. резервов на постоянное использование гражданам России;
- В случаях, когда из-за конфликта или для возведения здания необходимо разделение участка в пользование нескольким владельцам;
- Если земельный участок попал в категорию разделения по причинам, перечисленным в Земельном кодексе.
Последние поправки законодательства Российской Федерации не позволяют проводить какие-либо сделки с наделами, если не были проведены межевые замеры. Граждане не смогут купить или продать свою территорию, не выполнив описываемый процесс.
Деятельность, процессы, мероприятия и основные положения сферы кадастра оформлены в Федеральном законе номер 221 о гос. кадастре недвижимости, который был принят Государственной Думой 24 июня 2017 года.
Инженер, проводящий деятельность по описываемому закону, имеет право потребовать у владельцев участка следующий перечень документов:
- Паспорт владельца участка или доверенность и удостоверяющий личность документ, если земельным участком занимается официальный представитель собственника;
- Бумаги, в которых подробно оформлен план и замеры земельного участка;
- Документация с подтверждением и доказательством наличия у собственников прав на использование территории.
- С инженером оформляется и заключается договор. На данный момент сотрудники кадастровых организаций осуществляют вневедомственную деятельность, поэтому цену за услуги они определяют самостоятельно.
Инженер будет действовать согласно следующему плану:
- Анализ предоставленной документации и сведений о участке;
- Осуществление проверки территории при помощи теодолитов или нивелиров;
- Производится замер всей территории участка;
- Определяются поворотные точки, их местоположение и количество;
- Инженер определяет границы территории при помощи документов из архивов и ведя переговоры с соседями — владельцами участков.
Если соседи не согласны с определенными границами, вопрос разделения решается через судебные органы. Необходима следующая документация:
- Выписки с копиями из ЕГРП с информацией о рассматриваемом наделе и с информацией о соседних участках;
- Бумаги со сведениями о прохождении линий электропередач через территорию и о линиях коммуникаций, пролегающих через землю надела;
- Хронология из архива со списком всех предыдущих владельцев земли.
Арендованная земля не подлежит межеванию, разделять участки, временно используемые лицами, запрещено.
По желанию или в обязательном порядке?
Под термином «межевание» понимают фиксацию границ ЗУ на поверхности земли с помощью геодезических методов. И далее — юридическое оформление полученных показателей: конфигурации участка, его площади и пр. в межевое дело, с последующим включением полученных сведений в Единый реестр.
После межевания и регистрации ЗУ имеет собственный индивидуальный номер и имя владельца, а Единый реестр предоставляет госорганам данные, в полной мере описывающие данный объект.
В идеале там будут присутствовать такие сведения о ЗУ:
- основания, позволившие передать объект в собственность данному лицу, физическому или юридическому;
- дата регистрации, вид и категория надела;
- описание местонахождения и адрес;
- географические координаты;
- разграничительные линии и поворотные точки;
- площадь.
Также должны быть указаны обременения ЗУ, если они есть, притязания и ограничения.
Собственник обязан выполнить межевание, чтобы иметь возможность распоряжаться своим ЗУ. До 31 декабря 2017 года это было делом добровольным, а теперь стало обязательным. По крайней мере, для тех владельцев, кто хотел бы продать свой участок, или подарить, или затеять на нём строительство, или просто оставить детям в наследство.
С 01.01.2018 ни одна сделка с ЗУ не будет заключена, если не проведено его межевание. Это правило всеобщее, для всех категорий собственников и для ЗУ любого назначения. Исключений не предусмотрено.
Если человек ничего не планирует менять, просто пользуется своим ЗУ с незапамятных времён, используя его для отдыха или для выращивания цветов, то ему можно и не спешить с межеванием. Надо только не забывать, что бездействие иногда может повлечь за собой неожиданные последствия: такой ЗУ могут при определённых обстоятельствах снять с кадастрового учёта и передать в пользование муниципалитета.
Информацию о зарегистрированных ЗУ можно получить, обратившись на портал Росреестра к публичной кадастровой карте: www.rosreestr.ru.
Особенности изменения границ земельного участка
Без изменения площади
Это проведение межевых линий по координатам уточненного участка. Поворотные точки определяются более точно. При изменении конфигурации надела, его площадь остается неизменной. То есть происходит сдвиг части границы земельного участка, что приводит к необходимости перераспределения земельных участков.
Иными словами, это частичное изменение местоположения надела, когда один из собственников расширяет границы своего участка, при этом соседний надел сдвигается ровно на это же расстояние, чтобы сохранить свою площадь неизменной. По результатам проведенного сдвига каждому из вновь образованных участков будут присвоены новые кадастровые номера.
С изменением площади
Как уже ранее говорилось в статье, площадь участка, границы которого изменяются, может стать иной при:
- разделении большого земельного надела на несколько маленьких. Тогда у каждого вновь образованного участка будет своя площадь, так как все они станут самостоятельными объектами недвижимости;
- объединении нескольких участков в один. В этом случае возникнет единственный земельный объект с уточненными границами и новой площадью;
- выдел доли из земельного участка. При такой процедуре также границы земли, из которой произошел выдел, изменятся, что приведет и к ее новой площади. Этот участок считается основным, а тот, который выделили – второстепенным. Ему присваивается новый кадастровый номер, его необходимо поставить на кадастровый учет, он имеет свою самостоятельную площадь.
Федеральный закон о межевании земельных, дачных и садоводческих участков: основные определения
Отдельного нормативного правового акта, регулирующего исключительно положения о межевании в Российской Федерации не существует.
Законом о межевании земельных участков в РФ можно назвать Земельный кодекс, он был принят в январе 2001 года. Кодекс состоит из глав и статей. В нем отражены основные положения по поводу процесса размежевания, государственного кадастра, прав и обязанностей отдельной группы лиц.
Законодательство о межевой деятельности включает в себя и основные понятия, которыми необходимо оперировать в данном процессе:
- Межевание – это установление и оформление границ на участке вашей земли.
- Межа – граница земельных владений.
- Право собственности на землю – возможность владеть, пользоваться и распоряжаться ею.
- Садоводческие земли – земли, не предназначенные для ИЖС, а приспособленные для выращивания фруктовых и плодовых овощных культур.
- Перемежевание – повторное межевание, которое осуществляет специально уполномоченное лицо уже на отмежеванном участке в целях уточнения тех или иных сведений.
- ЗОП – земли общего пользования.
Это далеко не весь перечень понятий, используемых при данной процедуре, однако они являются основными и наиболее часто используются.
Что такое межевание земельного участка по новому закону
Это относится к лицам, которые проживают в определенных регионах. Данный ФЗ вступил в силу 29.12.2014 г.
В перечень программы вошли следующие регионы:
- Ставрополь.
- Севастополь.
- Пермский край.
- Камчатский край.
- Амурская область и др.
Межевание происходит в пять этапов, каждый из которых имеет свои отличительные особенности, о которых будет рассказано позднее.
Кадастровый номер
Кадастровый номер – это уникальное числовое значение, позволяющее идентифицировать каждый отдельный земельный участок на публичной кадастровой карте.
Для того, чтобы определит кадастровый номер, можно обратиться к следующим источникам: договор купли-продажи; документ о праве собственности на землю; кадастровый паспорт. Для определения кадастрового номера можно также обратиться к данным, содержащимся в региональном Росреестре. Так как на сегодняшний день все базы объединены, получить информацию можно о земле, находящейся в любом регионе РФ.
Резюме
До межевания необходимо известить соседей по участку о дате и времени приезда специалиста. Лучше известить соседей заказным письмом с уведомлением о вручении через Почту России.
Если земля находится на территории садового или дачного товарищества, вам понадобится согласие председателя правления. Если участок стоит на кадастровом учете, вы покупаете его и не настаиваете на установлении границ, фактически это позволяет вам совершить сделку.
В случае, если земля не стоит на кадастровом учете, делать межевание придется, чтобы поставить ее на учет в кадастре. При регистрации сделки понадобятся правоустанавливающие документы на землю. При возникновении споров о границах участка доказать их без межевания будет проблематично.
| Людмила РазумоваРедактор Практикующий юрист с 2006 года |
