Основания возникновения права собственности на землю

В каких случаях это невозможно

Законодательно предусматривается передача в собственность не всех земельных наделов. Выделяют некоторые участки, в предоставлении которых гражданину может быть отказано.

Таковыми считаются:

• наделы с ограниченной Земельным кодексом РФ оборотоспособностью;
• территории, которые были изъяты из оборота;
• наделы с наложенным на них запретом на проведение приватизации на основании федерального законодательства;
• участки, которые были зарезервированы для государственных нужд и необходимости использования органами, осуществляющими местное самоуправление.

Помимо это определены и другие объекты, которые не могут быть переданы в собственность. Это обусловлено тем, что наделы уже применяются в строго узком направлении.

Среди них выделяют:

• заповедные и парковые зоны;
• территории для обеспечения деятельности государственных органов, ВС;
• закрытые административно-территориальные образования;
• объекты лесного фонда.

Образец договора дарения земельного участка:

Принудительные причины

Дополнительно имеются возможности для лишения человека права собственности в отношении какого-либо участка принудительным способом. Наиболее часто это происходит в ситуации, когда:

1. У гражданина имеется много долгов, поэтому в отношении него открыто исполнительное производство. Это приводит к наложению ареста на его имущество, после чего оно продается на торгах.
2. Необходимость в проведении реквизиции, которая используется, если происходят стихийные бедствия или аварии, а это действие предназначено для защиты людей и страны в целом. Данный процесс предполагает уплату выкупной цены, но при этом не требуется получение разрешения от владельца участка на отчуждение.
3. Использование земли не по ее назначению, а с нарушением условий законодательства.
4. Национализация. Она предполагает, что земли, принадлежащие частным лицам или компаниям, переходят государству на основании определенных законов. Для этого предлагается компенсация стоимости объекта, но проводится процесс без предварительного получения согласия на него со стороны собственников.

Если при принудительном изъятии земли государством владелец не согласен с этим решением, то государственные органы могут подать иск в суд.

Таким образом, существует много оснований, используемых для возникновения прав у граждан или фирм в отношении разных участков земли. Права могут быть разными, так как некоторые представлены правом собственности, а другие – правом бессрочного владения. Любая сделка должна правильно оформляться. Также существуют определенные основания, позволяющие лишить человека его прав. Это может осуществляться добровольно или принудительно.

Причины для прекращения

Случаи, когда владелец ЗУ утрачивает права на указанное имущество, зафиксированы в законе. Согласно ст.44 ЗК РФ, правомочия по владению, пользованию и распоряжению на земельный участок нивелируются, если:

• он является предметом гражданско-правовой сделки;
• хозяин отказался от него в добровольном порядке.
• имеют место альтернативные основания прекращения права собственности на ЗУ, перечисленные в правовых актах (когда, например, у недобросовестного хозяина надел изымается принудительно).

Общие критерии утраты прав на природный ресурс также зафиксированы на законодательном уровне. Согласно ст.236 ГК РФ, собственник земли может отказаться от нее по собственной инициативе.

Добровольный отказ от правомочия владения, пользования и распоряжения ЗУ

Юридически отказ от собственности на ЗУ по собственной инициативе включает утрату права бессрочно пользоваться и пожизненно владеть земельной территорией. Основания и условия отказа от прав регулируется ст. 53 ЗК РФ.

Этапы процедуры

Для освобождения от бремени по содержанию надела его владельцу следует:

• составить заявление (установленного образца) об отказе от прав на ЗУ;
• обратиться с ним в госструктуру, ответственную за регистрацию прав на недвижимое имущество.

Дополнительно заинтересованному лицу необходимо представить:

• паспорт собственника;
• ксерокопию документа, подтверждающего госрегистрацию юрлица;
• правоустанавливающий документ на природный ресурс (договор, свидетельство, судебное решение и прочее) или решение администрации о предоставлении земли;
• кадастровый паспорт;
• бумаги, подтверждающие наличие на участке построек и сооружений (если таковые имеются).

Нюансы составления заявления

Владелец ЗУ вправе написать заявление от руки или с использованием компьютерной техники.

В документе необходимо указать:

• наименование/реквизиты структурного подразделения регистрирующего органа (Росреестр);
• ФИО, контактные данные заинтересованного лица;
• идентификационные характеристики участка земли (площадь, кадастровый номер и прочее);
• перечень прилагаемых бумаг.

На заявлении ставится подпись и дата составления. Для совершения регистрационных действий в отношении ЗУ можно обратиться не только в Росреестр, но и в МФЦ.

Сотрудник госучреждения в течение 5 рабочих дней с даты внесения записи о прекращении прав на природный ресурс в ЕГРН, обязан проинформировать об удовлетворении указанного заявления не только заинтересованное лицо, но и орган власти, в ведении которого будет находиться земельный надел.

Отказ от владения на ЗУ в принудительном порядке

Гражданское законодательство предусматривает случаи, когда земельные участки изымаются из личного владения собственников помимо их воли. Если, например, хозяин ЗУ использует природный ресурс нерационально или не по назначению, то он может лишиться его по инициативе государства.

В перечень оснований для принудительного отказа от надела входят такие правовые институты как реквизиция (возмездное изъятие) и конфискация (безвозмездное изъятие).

Правомочие владения, пользования и распоряжения земельной территорией может быть утрачено, если органы власти приняли решение о том, что она будет использоваться для государственных и муниципальных нужд. Изъятие ЗУ из собственности конкретного лица компенсируется в соразмерной форме.

Принудительное прекращение проходит в определенном порядке:

1. Установление права для принудительного прекращения прав владения.
2. Поиск владельца земельного участка посредством запросов в реестр, архивы и прочие инстанции. Или размещение информации о поиске на порталах и других СМИ. Если собственник не обнаружен, на основании заявления ответственной инстанции суд признает право собственности на надел за государством.
3. Местная администрация принимает решение об изъятии земли. В течение 10 дней информация доводится до владельца и придается гласности: на официальном ресурсе, в реестре. Решение имеет силу в течение 3-х лет.
4. Далее за 60 дней до последующей процедуры проводится оценка стоимости надела.
5. Договор об изъятии направляется владельцу, который вправе его не подписывать. Но по истечении 90 дней орган, ответственный за решение вопроса, может подать иск для вынесения судебного решения.

Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений

Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений, установленные в Статье 11 ЗК РФ, включают:

• резервирование земель для муниципальных нужд, изъятие земли для муниципальных нужд в т. ч. выкуп муниципальной земли;
• установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, а также других муниципальных образований;
• разработку и реализацию местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Примерами оснований резервирования земель для муниципальных нужд являются размещение объектов инженерных сетей муниципального значения (электро-, газо-, тепло- и водоснабжение), строительство автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между ними (а кроме того, мостов и иных транспортных инженерных сооружений), размещение объектов социальной инфраструктуры, строительство искусственных водных объектов на землях, находящихся в муниципальной собственности и т. д.

Органы местного самоуправления осуществляют распоряжение и управление муниципальными землями ─ земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Муниципальное управление использованием земли – исключительная компетенция представительного органа муниципального образования.

Так, например, органами местного самоуправления из одной категории в другую переводятся земли, находящиеся в муниципальной собственности (за исключением земель сельскохозяйственного назначения).

На основании решений органов местного самоуправления осуществляется образование земельных участков из участков, находящихся в муниципальной собственности (исключения – раздел земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан или образование земельных участков из участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства).

Согласно Статье 72 «Муниципальный и общественный земельный контроль» ЗК РФ органами местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, осуществляется муниципальный контроль за использованием земель.

В соответствии с уставом муниципального образования субъекты муниципальной собственности на землю – городские, районные, поселковые и другие муниципальные образования в лице органов местного самоуправления наделяются собственной компетенцией в решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности.

Порядок и условия приватизации муниципального имущества (в т. ч. приватизация муниципальной земли) определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Доходы от использования и приватизации муниципального имущества поступают в местные бюджеты. Следует отметить, что Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Основные моменты

Все действия такого собственника не должны противоречить существующему законодательству или нарушать права других людей.

А также допускать вмешательства посторонних в хозяйственную деятельность человека на собственном участке земли.

Право собственности, в соответствии с пунктом 2 статьи 36 Конституции РФ, состоит из трёх основных правомочий:

1. Владение участком — базирующаяся на законодательстве возможность обладания землёй. Подобное владение условно, так как господство владельца ограничивается не перемещаемостью участка. В реальности владение выражается в проведении линий границ надела, установке пограничных знаков, которые будут охраняться законодательством. А также в построении забора, дома и других сооружений. Если любая из построек нарушает действующий нормативно-правовой акт, то она подлежит сносу за счёт виновного лица.
2. Пользование — это эксплуатация земельного надела в допустимых законодательством пределах для удовлетворения потребностей владельца. Т. е. собственник недвижимости имеет право построить на ней что-то (например, дом, сарай, забор), произвести мелиоративные работы, выращивать овощи и фрукты. При этом хозяйственная деятельность должна организовываться рационально, без ущерба для окружающей среды и ущемления интересов других людей.
3. Распоряжение — это право продать недвижимое имущество, обменять его на что-то, подарить или завещать. Человек, арендующий участок может всё это сделать только с согласия владельца земли.

Возникновение права муниципальной собственности на земли в результате разграничения

Ситуация с разграничением земель публичной собственности сложна, что наглядно демонстрирует история правового регулирования данного вопроса. В России действовало два федеральных закона «О разграничении…»: от 06.07.91 г. № 1550-1 и от 27.12.91 г. № 3020-1. Оба утратили силу. Изначально процесс был организован так:

• из неразграниченных земель формировались перечни участков с уникальными характеристиками;
• такие перечни утверждались центральным правительством.

Процедура занимала до трех лет. Количество участков, права на которые разграничивалось ежемесячно, составляло от 100 до 500 единиц. И это в пределах всей территории РФ.

Стало очевидно, что применение такого механизма проблему не решит. Специалисты предлагали несколько выходов из затруднительной ситуации, каждый из которых имел свои преимущества и недостатки. 17.04.06 г. был принят 53-ФЗ, внесший изменения в:

• Земельный кодекс РФ;
• Федеральный закон № 137 «О введении в действие ЗК РФ»;
• Федеральный закон № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 3.3 Закона № 137 распоряжение участками должно осуществляться после регистрации права публичной собственности в ЕГРП. Действует оговорка: отсутствие госрегистарции права на неразгранчиенные участки не препятствует распоряжению ими. Реализация полномочий по продаже и безвоздмезной передаче в большинстве случаев осуществляется органами местной власти:

• Участками, расположенными в пределах городского округа, распоряжаются органы самоуправления такого округа.
• Участками, находящимися на территории поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения распоряжаются органы самоуправления поселения.
• Органы самоуправления муниципального района распоряжаются: землями межселенных территорий (всегда) и участками, расположенными на территории входящих в них поселений (при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения).

Неразграниченными землями в пределах Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя по умолчанию распоряжаются органы исполнительной власти. Однако они вправе делегировать эти функции органам внутригородских муниципальных образований.

Для разграничения полномочий важен следующий момент. Земли, передаваемые в распоряжение муниципалитетам, установлены перечнем. Земли госсобственности, наоборот, определены по остаточному принципу. Согласно ст. 16 ЗК РФ земельные ресурсы, не пребывающие в собственности частных лиц и муниципалитетов, принадлежат государству.

Новый механизм распределения земель правоведы оценивают позитивно. Такой подход снял социальную напряженность, позволил гражданам и организациям оформлять выкуп участков, находящихся в публичной собственности.

Но есть и проблемы: положение, выписанное как исключение, переросло в общее правило. Муниципалитеты зачастую распоряжаются не сформированными в соответствии с ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» участками муниципальной собственности, то есть – неразгранченными землями.

При этом образование участка происходит по инициативе лица, инициировавшего выкуп или передачу в аренду. Последнее, в свою очередь, готово тратить время и ресурсы на оформление землеустроительной документации, только имея на руках решение о предварительном согласовании, то есть фактически заручившись согласием на будущую продажу/аренду еще не образованного участка.

Как проводятся торги по аренде земельных участков муниципальной собственности

Форма торгов — конкурсная и аукционная, в соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ. В ходе аукционов участники соревнуются только в условиях по стоимости. В конкурсах же они борются по совокупности условий, среди которых может быть и цена. То есть, победителем аукциона становится участник, предложивший самую высокую цену, а в конкурсе — участник, предложивший лучшие условия.

Как проводятся конкурсы и аукционы в отношении государственного и муниципального имущества, сказано в Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом и других договоров, которые предусматривают переход прав владения и (или) эксплуатации имущества муниципалитетов или государства, утв. Приказом ФАС России от 10.02.2010 г. № 67.

В конкурсах (аукционах) предусмотрены следующие этапы:

• извещение о торгах;
• формирование конкурсных документов и документов об аукционе или конкурсе;
• подача и изучение заявок на участие;
• непосредственно проведение торгов;
• заключение договора по результатам.

В конкурсе или аукционе может участвовать любое юрлицо. При этом его организационно-правовая форма, месторасположение, форма собственности, источник получения дохода не имеют значения. Участником может стать и физлицо (в том числе, ИП), желающее заключить договор аренды на землю.

В Правилах прописаны:

• требования, которым должны отвечать участники;
• условия допуска к участию;
• документация, обязательная для предъявления претендентом на участие в конкурсе или аукционе;

Процесс прекращения права собственности

Данная процедура полностью зависит от причины изъятия земли. Для этого выделяются ситуации:

• Возмездная процедура прекращения права. В этом случае земля предназначается для нужд государства или муниципалитета и является публичной формой собственности. Заблаговременно собственники участков 3 раза предупреждаются о том, что они будут переселены. В третьем уведомлении должна содержаться информация о том, чтобы собственник земли пришел в администрацию для составления соглашения. Желательно принять приглашение, чтобы получить максимальную выгоду от этого процесса. Будет получена рыночная стоимость земли или допускается выбрать новый участок. При удовлетворении всех условий составляется соглашение, а при этом собственник земли может получить не только рыночную стоимость недвижимого имущества, но и компенсацию иных затрат.
  Если будет установлен низкий размер компенсации, то составляется уведомление со всеми претензиями, направляемое в администрацию. Если не будет принято подходящее для собственника решение, то через месяц после отправки уведомления можно обратиться в суд.

• Безвозмездное изъятие. Если прекращается право собственности на безвозмездной основе, то составляется административными органами специальный акт. В нем указываются разные нарушения, возникающие в процессе использования земли собственниками. На исправление этих нарушений дается некоторое время. К нарушителю применяются определенные меры наказания, выраженные в виде штрафа и предупреждения. Если нарушения не будут исправлены, то через арбитражный суд администрация имеет право лишить человека земли.
• Изъятие при халатном отношении к земле. Существенным основанием для прекращения права собственности выступает халатное отношение владельца к земельному участку. В этом случае составляется акт обследования территории, где указывается о наличии разных нарушений, которые должен устранить владелец. Если он этого не выполняет, то изымается земля. Это же относится к ситуации, когда земля используется в качестве залога, а при этом владелец относится недобросовестно к своей обязанности расплачиваться по долгам. Оспорить в таких ситуациях изъятие практически невозможно.

Таким образом, прекращение права на конкретный участок может возникать по разным причинам, причем процедура в каждой ситуации обладает своими особенностями.

Допускается ли оспорить прекращение земельного права

Если осуществляется возмездное изъятие государственными органами, предназначенное для использования земли в целях страны или региона, то оспорить такое решение невозможно, поэтому следует получить как можно больше выгоды от такой ситуации.

Если прекращение права происходит в результате разных нарушений, то можно обратиться в суд, если исправить такие нарушения.

Таким образом, прекращение права собственности на разные участки может осуществляться по разным причинам. За этот процесс владелец может получать компенсацию или может не выплачиваться ему какая-либо сумма за землю.

В каком порядке осуществляется прекращение долевой собственности на земельный участок — смотрите в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Какие земли находятся в муниципальной собственности

В муниципальном владении могут находиться любые участки, расположенные внутри границ данного муниципалитета.

По происхождению права владения различают следующие виды муниципальных земель, в соответствии с пунктом 1 ст. 19 ЗК РФ:

• Земли, переданные в распоряжение муниципалитета региональными или федеральными законодательными актами;
• Участки, полученные при разграничении государственных владений;
• Участки, приобретённые муниципальными властями;
• Участки, полученные муниципальными властями бесплатно.

Бесплатно муниципалитету могут быть предоставлены земли из федерального или регионального фонда для реализации целевых программ или при изменении границ субъектов федерации.

Важно помнить, что к бесплатно полученным землям не относятся участки, полученные путём судебного взыскания у частных лиц, а также выморочные и отказные наделы. Муниципалитеты владеют в основном следующими категориями земель:

Муниципалитеты владеют в основном следующими категориями земель:

• Землями поселений (свыше 95% всей площади муниципального образования);
• Сельскохозяйственными землями;
• Промышленными землями.
• Земли стратегического и оборонного назначения находятся на закрытых территориальных образованиях, находящихся в ведении министерства обороны.