Строить объекты ИЖС теперь можно без разрешения
В ряде случаев к уведомлению придется присовокупить дополнительные документы (подтверждение полномочий – для представителя застройщика; заверенная государственная регистрация для юрлица другого государства; правоустанавливающие документы на земельный участок, не зарегистрированный в ЕГРН. Также дополнительные документы требуются, если строительство будет вестись на территории исторического поселения федерального или регионального уровня).
Завершив строительство, застройщик будет должен отправить в администрацию еще одно уведомление. К уведомлению должны прилагаться квитанция об уплате пошлины за регистрацию права собственности и технический план, составленный кадастровым инженером по декларации, заполненной застройщиком. На согласование этих документов у администрации есть также семь дней.
Как получают разрешение?
Чтобы гарантированно получить разрешение на строительств, для начала нужно позаботиться о корректной разработке проекта, учитывая все технические и инженерные аспекты. Проект является основным документом всех работ, связанных с монтажом и пуско-наладочными манипуляциями.
В проекте указывается перечень всех планируемых инфраструктур объекта, в том числе, каким образом будут подводиться коммуникации, обустраиваться близлежащая территория и прочее.
Существует специальная организация, которая занимается разработкой таких проектов. Кроме этого разработать рабочий проект может и сам подрядчик. Такой вариант для застройщика является самым выгодным, ведь проект будет создаваться конкретно той компанией, которая потом будет его реализовывать, то есть с самого начала будут учитываться все практические моменты и особенности.
Если заказать проект у застройщика, можно изначально возложить на него полную ответственность за подготовительные работы, а потом и за реализацию постройки.
Проект – это целый пакет документов, которые кроме плана будущего здания включает в себя и технические условия, которые необходимо получать в коммунальных службах. Технические условия определяют, в какой способ и каким образом здание будет обеспечиваться сетями бытовых коммуникаций. Эти расчеты должны соблюдаться в процессе работы в полном соответствии, что упростит заказчику процесс получения документов, подтверждающих сдачу объекта в эксплуатацию по итогу.
Утвердить и зарегистрировать проект можно в государственных органах. В последующем такой проект является неотъемлемой частью разрешения на строительство дома и прикрепляется к нему.
Кроме этого к пакету разрешительных документов необходимо приложить и документ, подтверждающий право собственности или длительной аренды заказчика на соответствующую земельную территорию.
Принятие решения о выдаче разрешения на строительство дома занимает около десяти дней согласно актуальному законодательству. Но из-за того, что часто возникает потребность внесения поправок и устранения недоработок в документах, получение такого разрешения может затянуться на более длительный срок.
ВНИМАНИЕ. Срок действия разрешительного документа на строительство дома составляет три года
Если в течение этого времени постройка так и не началась, документ прекращает быть недействительным. Для получения нового разрешения придется повторить процедуру с самого начала.
В некоторых случаях орган, выдающий разрешение на строительство дома, может потребовать подтвердить юридическую чистоту планируемого под застройку участка. Так, если окажется что земля находится в залоге либо на нее претендует третье лицо, разрешительный документ получить не удастся.
После того как разрешение на строительство дома получено, у лица есть 10 дней, чтобы представить в местный отдел градостроения копию проектной документации, содержащую такую информацию:
- точные замеры;
- инженерно-геодезические изыскания;
- каким образом будут подведены коммунальные сообщения;
- подробнейший план постройки.
Все вышеуказанные данные заносятся в общую информационную базу.
Самый оптимальный вариант для быстрого получения разрешительной документации на строительство дома – способ с передачей всех полномочий специальной компании, которая является профессионалом в подобных вопросах.
Несмотря на то, что изначально оплата этой услуги может показаться довольно-таки высокой, ее размер значительно компенсируется сэкономленным временем и нервами, если лицо решает самостоятельно ходить по всем инстанциям и собирать необходимую документацию.
В процессе часто возникает необходимость вносить исправления в проект. Также нынешние реалии таковы, что неизбежны столкновения с коррупционными схемами, которые повсеместно присутствуют в организациях, выдающих такие разрешения.
А если застройщик довериться опытному посреднику, вдобавок ко всему получит гарантии выполнения заказа в срок и в полном соответствии с законодательством. Это позволит эффективнее планировать все рабочие процессы.
Что можно строить на землях ИЖС: дом, баня и другие постройки
При возникновении необходимости построить объект, не предназначенный для удовлетворения личных нужд, встает вопрос о правомерности его размещения на участке ИЖС, особенно если площадь земли позволяет разместить помимо дома и подсобных построек что-то еще.
- этажность не выше трех;
- количество блоков, не превышающее десяти;
- наличие отдельных выходов из каждого сектора постройки на общие земли;
- отсутствие дверных и оконных проемов в стенах, разделяющих блоки;
- расположение односемейных блоков на тесно соседствующих друг с другом земельных участках;
- соблюдение нормы отвода земли под размещение одного дома (блока).
Как узаконить самовольно построенный гараж
Для того чтобы узаконить самовольно построенный гараж, следует обратиться в местную комиссию по предотвращению таких построек и подать заявление на регистрацию сооружения.
Легализация допускается в следующих случаях:
- здание расположено на участке собственника;
- не нарушены права владельцев соседних участков;
- соблюдены все строительные нормы.
После регистрации сооружения в качестве самовольной постройки нужно получить технический паспорт в БТИ. Затем подается заявление в отдел архитектуры для получения декларации о строительстве.
В случае отказа местных властей в легализации объекта недвижимости можно подать иск в суд. В судебном порядке право собственности будет признано, если соблюдены все нормы законодательства. Предварительно судья поинтересуется, предпринимал ли истец самостоятельные попытки для легализации постройки.
При положительном решении суда можно приступить к оформлению права собственности.
Срок рассмотрения спорного правоотношения
Статья 200 АПК РФ устанавливает сроки рассмотрения спорных правоотношений:
- Оспаривание ненормативных актов, решений органов публичной власти – 3 месяца с момента поступления иска в суд. Во временной период включена стадия подготовки к заседанию суда, принятие решения по делу.
Но 3 месяца – не окончательный срок, так как он продлевается до полугода. Но только по заявлению судьи, которое должно содержать причины продления срока, то есть быть мотивированным.
- Спорные правоотношения об оспаривании решений ОМС, связанные с предельными параметрами разрешенного строительства, вопросами реконструкций объектов, принадлежащих к капитальному строительству, рассматриваются в более короткий срок. Это один месяц с момента подачи иска в суд. В этот временной промежуток входит стадия подготовки дела к рассмотрению, принятия по нему окончательного решения судьей.
Не в интересах сторон пропускать судебные заседания. Для обеспечения явки истца, ответчика, заинтересованных в деле лиц, суд извещает о времени, месте рассмотрения спорного правоотношения.
Если сторона (ы) не придут на заседание, дело все равно будет рассматриваться в их отсутствие. Но при условии, что судья не признает обязательности присутствия участника заседания в зале суда.
Что делать после положительного решения суда?
Если суд принял сторону истца, то можно будет осуществить регистрацию права собственности в Росреестре. Для этого потребуется предоставить:
- заявление на регистрацию права собственности;
- решение суда;
- доверенность на представителей (если документы подаются не лично);
- квитанцию на оплату госпошлины – 2 тысячи для физлиц, 22 – для юридических лиц.
Юридическое лицо может самостоятельно предоставить учредительные документы или Росреестр сделает это за него. Могут потребоваться дополнительные документы о которых сообщат сотрудники организации. Срок регистрации права собственности составит 10 рабочих дней.
Вспомогательные объекты и скважины
Возникают споры, когда сарай рассматривают не как вспомогательный объект, а отдельной недвижимостью. Это происходит по той причине, что законодательно не существует чёткого разграничения касательно определения вспомогательных объектов. По сути, это недвижимость, которая используется для ведения хозяйства и содержания жилых домов.
О буровых скважинах можно сказать, что они являются тем самым случаем, когда разрешение на их строительство может, как требоваться, так и не требоваться. Для того чтобы удостоверится в необходимости получить разрешение, следует обратиться в орган по надзору за природными ресурсами, чтобы после не возникало ненужных проблем с законом. Впрочем, если речь идёт о частной недвижимости, проблем не возникнет при бурении скважины глубиной до пяти метров, как упоминалось ранее.
Какие нормы противопожарной, санитарной и строительной безопасности нужно соблюдать?
Важно соблюдать действующие нормы, чтобы не столкнуться с запретом на строительство или опасной ситуацией во время эксплуатации бани. При строительстве необходимо руководствоваться следующими строительными и санитарными нормами:
При строительстве необходимо руководствоваться следующими строительными и санитарными нормами:
Расстояние от бани до соседнего участка составляет не менее 2,5 метров.
Необходимо отступить 5 метров от жилых построек.
Удаленность объекта от дороги составляет не менее 6 метров.
Расстояние до ближайшего водоема составляет минимум 22 метра
Это требование относится и к гидротехническим сооружениям, таким как скважина или колодец.
Не допускается постройка бани на участке, который подвержен регулярному затоплению.
Важно правильно организовать водосток. Возможна покупка полноценной очистной системы или установка септика достаточной мощности
От сточной системы до забора с соседями выдерживается расстояние от 1,5 метров.
При выборе места постройки бани учитывается роза ветров. Эта мера защитит о задымленности жилой дом и соседние участки.
Необходимо следить за соблюдением противопожарной безопасности. Традиционная баня является объектом повышенной опасности. Это связано с хранением большого запаса топлива, использованием отопления с открытой топкой, воспламеняемых материалов в качестве внутренней обшивки.
Необходимо придерживаться правил противопожарной безопасности:
- деревянные поверхности нужно обработать антипиреном;
- используется древесина с небольшим показателем отделения смолы;
- потолок и дымоотводящую трубу изолируют жаростойким материалом;
- стены и пол, примыкающие к банной печи, облицовывают защитными экранами из негорючих материалов;
- необходима надежная вентиляция и огнетушитель;
- теплогенерирующие элементы печи поднимают на 12 см от уровня пола.
Оформление права собственности
После постройки на своем земельном участке гаража с фундаментом его обязательно нужно оформить в собственность.
Как объект капитального строительства сооружение подлежит налогообложению. Владелец ежегодно будет получать уведомление от ФНС РФ о необходимости оплатить имущественный налог. Его сумма рассчитывается с учетом кадастровой стоимости строения.
Если гараж для автомобиля возводится на территории гаражного кооператива, заинтересованное лицо сначала должно оформить технический паспорт и свидетельство о праве собственности на участок под него. В противном случае сооружение будет считаться незаконной постройкой, в связи с чем администрация кооператива может потребовать убрать его.
Покупая готовый гараж в кооперативе, следует предварительно убедиться, что земля и строение оформлены в собственность продавца. Передача строения должна быть закреплена договором и актом приема-передачи. Образец акта приема-передачи объекта строительства представлен ниже.
Могут ли отказать в оформлении?
Построенный на своем участке дом – не гарантия, что владелец сможет оформить его в собственность. Иногда в Росреестре отказывают в постановке на учет.
Причины отказа могут быть следующими:
- отсутствие ряда документов, например – уведомления о начале/завершении строительства или техплана;
- неточное указание границ земельного участка;
- несовпадение реальных границ с указанными в документах;
- ошибки в заявлении;
- отсутствие доверенности – если оформлением занимается представитель.
Отказ всегда мотивированный. О том, по какой причине вам отказали, Росреестр предоставляет письменное объяснение. Как правило, в нем указаны ссылки на законодательство и внутренние регламенты учреждения. Если вы не согласны с основанием для отказа, можно обжаловать его в судебном порядке.
Досудебное обжалование решения
Отказ в выдаче разрешения обжалуется в претензионном и судебном порядке
Заявитель уверен, что он передал в государственную инстанцию все необходимые документы, соответствующие требованиям законодательства. Но получил отрицательный ответ на заявление.
Отказ можно считать незаконным, если заявитель предоставил в уполномоченную инстанцию требуемый перечень документов, но получил отказ. Представители уполномоченного органа не дали обоснования своему решению.
Законодатель определил перечень споров, досудебный порядок по которым обязательный. Обжалование отказа не входит в этот список, поэтому урегулирование спорного правоотношения без вмешательства судебного органа выступает исключительной прерогативой заинтересованного лица. Он может не составлять претензию, а обращаться напрямую в суд.
В процессе досудебного решения заявитель должен отправить в местный орган власти претензию. Это официальное письмо, суть которого состоит в требовании признать действия конкретного должностного лица противоречащим положениям закона.
Претензия составляется на имя руководителя местной администрации. Письмо рассматривается в течение 5 дней, исключая выходные. Кроме письма, внимательно рассматриваются основания, по которым произошел отказ.
В результате рассмотрения, государственная инстанция принимает один из вариантов решения:
отказывает в мотивированном порядке;
принимает претензию во внимание, отменяет ранее принятое решение, должностное лицо обязано в течение трех дней признать предшествующий отказ не соответствующим закону.
В случае если до суда не получается решить вопрос мирным способом, на претензию заявителя не отвечают в разумный срок (по гражданскому законодательству он равен месяцу), заявитель использует право на защиту в суде.
Как получить и зарегистрировать право собственности, если здание уже построено?
Узаконить самострой и оформить на него регистрационные документы можно двумя способами – административной легализацией или через суд. Всё зависит от условий возведения постройки.
Как узаконить на собственной земле?
Чтобы зарегистрировать самострой, возведенный на таком участке, потребуется подать свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН в градостроительную-земельную комиссию.
Как оформить построенный на участке ИЖС или садовом, дачном?
Необходимо получить акт муниципалитета с одобрением строительства, а после завершения работ – уведомить администрацию и предоставить техплан. В случае, когда одобрение не было получено, придется прибегнуть к обращению в госинспекцию, оплатить штраф и узаконить постройку.
Если на обращение в госкомитете придет отказ, то необходимо будет действовать в судебном порядке.
На принадлежащем другому лицу
Узаконить строительство сооружения, возведенного на чужом участке, получится, только если удастся доказать в судебном порядке, что часть земли принадлежит лицу, построившему сооружение.
Регистрация объекта, находящемся на муниципальном ЗУ
необходимо, чтобы она соответствовала следующим критериям:
- целевому назначению земли;
- нормам СНиП;
- вписывалась в ландшафт;
- не нарушала права третьих лиц.
Если она соответствует всем этим критериям, то можно легализовать постройку в административном или судебном порядке.
Если же целевое назначение объекта соответствует одному из нижеперечисленных:
- особо охраняемый ресурс;
- земли лесного или водного фонда;
- объект культурного наследия,
то узаконивание самостроя – безнадёжное занятие.
Нужно ли менять градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство при смене владельца земельного участка?
Ответ:
Смена собственника земельного участка не является основанием для внесения изменений в градостроительный план земельного участка. Сведения о новом владельце земельного участка должны быть отражены в разрешении на строительство.
Обоснование:
По смыслу ст. 57.3 ГрК РФ информация, содержащаяся в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), позволяет идентифицировать земельный участок, а также определить его расположения по отношению к другим объектам. ГПЗУ необходим для получения разрешения на строительство и подготовку проектной документации. ГПЗУ выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка правообладателю земельного участка по его заявлению.
Ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ определяет перечень сведений, содержащихся в ГПЗУ, и в этом перечне нет сведений о владельце земельного участка. Следовательно, смена владельца земельного участка не может являться основанием для внесения изменений в ГПЗУ.
Кроме того, Минстрой России в Письме от 05.06.2015 № 17433-ЮР/09 подчеркнул, что ГПЗУ не является документом, устанавливающим какие-либо права и ограничения в отношении земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных на нем, а является исключительно информационным документом.
Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается по заявлению застройщика органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства (ч. 19 ст. 51 ГрК РФ). Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (ч. 21). Лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка (ч. 21.5 упомянутой статьи).
Согласно ч. 21.10 ГрК РФ при смене владельца земельного участка последний обязан уведомить в письменном виде о переходе к нему права на земельный участок в орган, выдавший разрешение на строительство. На основании такого уведомления в разрешение на строительство вносятся изменения (ч. 21.14).
Таким образом, при смене собственника земельного участка должны быть внесены изменения в разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка при этом не изменяется.
Если Вы не нашли ответа на свой вопрос, обращайтесь к нам за консультацией. Мы с удовольствием ответим на Ваш вопрос на основании проверенных документов, включенных в Систему Консультант Плюс
Когда и как оформляется уведомление об ИЖС
Уведомить администрацию о стройке нужно до начала работ. Сделать это можно несколькими способами:
- Лично явиться в отдел градостроительства в местном органе самоуправления. В Москве застройщик может обратиться в службу одного окна Комитета строительного надзора;
- Почтовым отправлением на имя администрации города или поселения. Отправлять письмо нужно с уведомлением о вручении и описью вложения.
- Через портал «Госуслуги» или МФЦ.
Заверять бланки и копии у нотариуса не нужно. Оплачивать госпошлину потребуется лишь после окончания строительства на этапе регистрации права собственности. Дополнительные затраты возникнут при обращении в юридические фирмы, проектные бюро и органы технической экспертизы.
В течение 7 рабочих дней администрация рассматривает присланный пакет документов и присылает заявителю ответное уведомление о соответствии или несоответствии объекта строительным нормам и планам.
Начинать строительство до подачи уведомления нельзя.
Что застройщику потребуется предоставить
- Заявление.
- Документ о праве собственности на участок (свидетельство или постановление о выделении участка и др.).
- Кадастровый паспорт на участок.
- Градплан земельного надела, который предварительно нужно будет получить в местной администрации. Для его оформления потребуются различные технические документы, только застройщик не обязан сам их собирать. Надо только написать заявление о том, чтобы такой план выдали.
- Схема планировочной организации – это условная схема того, как будет расположен дом на участке в будущем.
- Доверенность на представителя, заверенная у нотариуса (если документы будет подавать не сам заявитель).
Если же в планах у гражданина – возвести жилой дом, в котором имеется более 3х этажей, и в нем будет проживать не одна семья, тогда подобный «упрощенный» порядок выдачи разрешения не будет действовать.
А застройщику придется собирать и подавать полный пакет документов, описанный в первом случае.
На ком лежит ответственность
Получить необходимое разрешение на планируемое строительство, если таковой документ действительно требуется, можно, пройдя разные виды процедур, в зависимости от каждой конкретной ситуации. Они всегда имеют некоторые нюансы, которые зависят от характеристик недвижимых объектов, целевого назначения и их места расположения.
Решается вопрос обычно с помощью подачи соответствующего заявления в местные органы самоуправления. Однако иногда следует обращаться к территориальному ведомству, которое занимается природными ресурсами. Посетить их необходимо при планировании работ, связанных с земными недрами. Для объектов, которые связаны с использованием атомной энергии, и вовсе будет действовать другой, особый порядок действий, при котором обратиться нужно будет в службы атомного, технологического и экологического контроля. Впрочем, подобные ситуации на практике встречаются достаточно редко, поэтому большинство собственников вынуждены проходить стандартную процедуру при получении разрешения на какое-либо строительство. Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
+7 Москва,
Московская область
+7 Санкт-Петербург,
Ленинградская область
+7 Регионы(звонок бесплатный для всех регионов России) Однако вопрос о том, в каком случае разрешение не требуется, нельзя оставлять без внимания, поскольку он также имеет немало нюансов и нуждается в некоторых пояснениях.
Где можно строить?
Заниматься строительством гаража, основываясь на 51 статье ГрК РФ, можно на участках:
- Выделенных под ИЖС (п.17.1.1).
- Не предназначенных для ведения предпринимательской деятельности (п.17.1);
- Определённых на основе законодательства в сфере садоводства и огородничества как садовые участки (п.17.1).
- Принадлежащих гаражно-строительному кооперативу. В этом случае гараж передается в собственность владельцу после полной оплаты паевого взноса (ч. 4 ст. 218 ГК РФ).
Кроме того, разрешение не требуется для возведения некапитальных построек, другими словами – гаражей без фундамента и инженерных коммуникаций (п. 17.2). Однако, следует понимать, что такое сооружение будет крайне неустойчивым и риск его разрушения крайне высок.
Установка гаражей вблизи многоквартирных домов на территории, не являющейся частной собственностью, рассматривается как самострой. Но это не значит, что возведение такой постройки нельзя узаконить. Такая процедура возможна, но она требует очень больших затрат времени и сил.
