Особенности строительства и ведения хозяйства на землях для садоводства и огородничества

Как перевести участок для огородничества в ИЖС?

Участок под постройку жилья (ИЖС) предполагает возведение жилого дома до 3-х этажей для проживания и выращивания растительных культур, в том числе многолетних.

Участки для огородничества переводят в ИЖС, чтобы получить возможность строительства капитального жилья и других построек (гаража, сарая и т.д.).

Существует два пути перевода участка под огородничества в ИЖС:

1. Изменение категории участка на землю населенных пунктов (для сельскохозяйственных участков под огородничество);
2. Смена вида разрешенного пользования (ВРИ), если участок относится к землям поселений.

На сельскохозяйственных землях можно строить жильё только участникам крестьянско-фермерского хозяйства. Такие участники должны производить сельхозпродукцию и уплачивать налог с её продажи.

Если владелец огородной земли сельскохозяйственной категории не планирует после постройки дома активно заниматься сельским хозяйством, лучше перевести участок в категорию земель поселений и сразу запросить необходимое целевое назначение – постройка жилья

Важно учесть, что изменить категорию участка для сельского хозяйства на землю поселения можно только в том случае, если такой участок граничит с данным поселением

Процедура выделения земли

Согласно земельному законодательству, каждый гражданин РФ имеет право получить участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Земля под огородничество или садоводство может стать собственностью физического лица или некоммерческого объединения, если стать для этого на учет в органах местной власти.

Очередность определяется на основании поданных заявлений.

Уполномоченные органы, определив наличие потребности заявителей в наделе, с учетом схем зонирования территории предлагают тот или иной тип земли либо принимают решение об отказе в его выдаче.

Участок предоставляется в собственность или на основании иного вещного права.

В порядке, установленном законодательством, за передачу земли в собственность взимается плата, которая не может быть выше, чем нормативная цена надела. В остальных случаях оплата не предусмотрена.

Ограничения на использование участков для садоводства и огородничества

Разрешенное использование земельного участка для садоводства и огородничества имеет некоторые ограничения относительно:

• типа постройки. Она не должна быть предназначена для постоянного проживания;
• вида земельного участка. Как правило, это касается территорий сельскохозяйственного назначения, однако сюда могут относиться и земли поселений;
• размера капитального строения – не более 25 % всего размера участка;
• использования хотя бы части надела по его целевому назначению, например, для выращивания сельскохозяйственных культур.

Плюсы и минусы дачного назначения

Земля всегда имеет более низкую кадастровую стоимость. Земельные участки стоят немного дешевле, чем равноценные участки земли для ИЖС, хотя сейчас эта разница все более условна. Как правило, участки ДНП приобретаются как для строительства дачи – современный вариант садоводства, так и для постоянного проживания. Новый закон разрешил организацию участков ДНП на землях поселений, на новых присоединяемых к населенным пунктам территориях – это практически приравняло дачное назначение к участкам ИЖС. И такие проекты межевания в отличие от исторических садовых (СНТ) имеют широкие улицы и проезды, в них заложены площади для необходимой инфраструктуры.

Достоинства земельного участка с назначением «дачное хозяйство»:

1. Более низкая цена, кадастровая стоимость, тарифы и налоги, в сравнении с участками под ИЖС. Поэтому при переводе земель сейчас часто останавливаются именно на дачном назначении.

2. Расположение за городом, соответственно – все плюсы проживания в сельской местности.

3. При приобретении участка земли в ДНП Вы получаете гарантию того, что являетесь членом партнёрства, а, следовательно — имеете полное право участвовать в собраниях членов ДНП и принятии решений по всем вопросам.

4. Если дачный участок находится на земле поселения, или землях со статусом отдельного жилого микрорайона, то прописаться в доме, построенном на данной земле, будет гораздо легче, чем на участке СНТ (где это не сегда возможно даже судом)..

5. Не нужно проводить обязательную техническую экспертизу Вашего жилья и признавать его жилым (пока дом узаконивается в упрощенном порядке по так называемой «дачной амнистии»). Нет необходимости оформлять разрешение на строительство.

1. Вероятность того, что в перспективе участок будет полностью приравнен к ИЖС законодательно. Хотя уже сейчас это фактически так.
2. Наличие базовой инженерной, а в некоторых случаях и социальной (медпункт, школа) инфраструктуры как правило обеспечивается на этапе девелопмента поселка.
3. Практически отсутствие ограничений по разрешенным габаритам построек, так же как и ограничения на размеры участка.

Недостатки земельного участка дачного назначения, ограничения:

1. Чаще имеют сельскохозяйственное назначение, и предназначены, прежде всего, для дачи, и расположены в соответствующем отдалении.

2. На землях ДНП не предусмотрено подведение к участкам дорог, газа, зачастую – электричества и водопровода администрацией поселка. Поэтому это делает либо девелопер территории, либо все коллективно оплачивается всеми собственниками.

3. Стоимость дорог, коммуникаций, инфраструктуры поселка часто закладывается в стоимость участка.

4. Хотя Конституционным судом России за хозяевами дачных участков признано право регистрации, прописки в жилом доме, возведенном на нем, практика же показывает, что оформить эту прописку иногда сложно. Причин несколько. Либо сельсовет или районная администрация почему-то против. Либо не обозначены улицы, и паспортный стол не понимает, что писать.

5. На земле, предназначенной для дачного хозяйства, зачастую централизовано не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов. Это происходит гораздопозднее.

6. Далеко не каждый банк в России примет участок ДНП в залог при Вашем желании оформить ипотечную сделку. Либо сумма кредитного лимита будет гораздо меньше оценочной стоимости

7. На участке всегда необходимо строительство загородного дома, а затем – оформление его в собственность, потому что эта земля не предназначена только для земледелия и выращивания сельскохозяйственной продукции.

В доме, построенном на таком участке, будет не всегда непросто сделать зарегистрировать почтовый адрес.
На земли ДНП непросто подвести коммунальные сети (газопровод, водопровод и мощные электросети)

Если Вы все же захотите увеличить мощность электросетей, придется пройти множество инстанций и потрать много сил.
Особое внимание при покупке необходимо обратить на стоимость участка и те опции, которые в нее включены. Например, бывают случаи, когда девелоперы не включают в цену даже обязательные целевые взносы: дороги, охрану, благоустройство… Общая стоимость всех этих «дополнительных» опций может потомсоставить кругленькую сумму

С другой стороны, это плюс, когда при покупке и оплате обозначено, что определенная сразу сумма идет на создание коммуникаций.

Коммуникации

При отсутствии централизованно обустроенных коммуникационных систем можно предусмотреть при строительстве на участке ЛПХ их аналоги.

• Канализация. Центральный коллектор может быть заменен оснащенной фильтрами выгребной ямой.
• Отопление. При отсутствии возможности подключения к центральной отопительной системе, возможна установка котла, работающего на предпочтительном для вас виде топлива.
• Газоснабжение. В качестве альтернативы централизованного газоснабжения используется сжиженный баллонный газ. Не забывайте о правилах техники безопасности при пользовании пожароопасным оборудованием.
• Вентиляция. Проветривание комнат может осуществляться посредством открывающихся форточек.
• Электричество. При самостоятельной установке опор ЛЭП необходимо располагать их на расстоянии не ближе 25 м. друг от друга. При этом должна обеспечиваться следующая высота расположения кабеля: 275 см. – при отсутствии активного уличного движения, 600 см. – при интенсивном уличном трафике.

Правовые нормы строительства

Основным актом, регулирующим застройку садоводческих наделов, создания некоммерческих объединений собственников, их управления и защиты прав членов является федеральный закон № 66-ФЗ.

Данный акт имеет силу только до 31.12.2018. Со следующего дня вступает в силу новый закон № 217-ФЗ, в котором дачные участки будут приравнены к садоводческим, изменятся некоторые положения о некоммерческих партнерствах, будет введено понятие имущества общего пользования.

Участок с разрешенным использованием для ведения садоводства может находиться на земле сельскохозяйственного назначения либо в черте населенного пункта:

• Для наделов, расположенных в черте населенного пункта, нужно изучить проект планировки конкретной территории в соответствии со ст. 42 ГрК РФ (если он утвержден). В документе разграничиваются зоны существующих объектов, их характеристики, и области, где можно возводить новые строения. Он утверждается органом местной власти после публичных слушаний либо региональным органом исполнительной власти без слушаний.
• Для строительства на сельскохозяйственных землях не нужно ориентироваться на красные линии и правила, определенные планировкой территорий.

Обязательно нужно учитывать вид территориальной зоны, где находится данный надел.

Для разных зон устанавливаются разные градостроительные регламенты, в которых определены:

• Основные, условно разрешенные и вспомогательные ВРИ наделов.
• Характеристики: предельные величины площади участков, удаленность объектов от границ, этажность, минимальную долю озеленения надела и другие.

Основные правила расположения постройки на садовом участке

На своих законных сотках разрешается возвести здание для постоянного и временного проживания, хозяйственные сооружения и различные постройки, например:

• для скота и птицы;
• теплицы;
• сарай;
• баню;
• душ;
• навес или гараж для транспорта.

В соответствии с местными традициями можно возводить постройки, характерные для этого региона.

Следует учесть расстояния для соблюдения санитарно-бытовых условий проживания на закрепленной земле:

• от дома до туалета или места содержания домашних животных и птиц – 12 м;
• от дома до бани – 8 м;
• от колодца до туалета или места выброса отходов жизнедеятельности – 8 м.

Прописанные дистанции должны быть соблюдены как на единичном участке, так и между соседскими. В случае присоединения к дому сооружения для скота и птицы, последнее должно иметь отдельный выход на расстоянии минимум 7 метров от входа в дом.

Вариантов размещения гаражей несколько. Они могут стоять:

• отдельно;
• быть встроенными в жилище;
• быть пристроенными к чему-либо.

Существуют минимальные расстояния до межевых границ соседнего участка:

• от дома – 3 м;
• от места содержания птиц и животных – 4 м;
• от прочих сооружений – 1 м;
• от деревьев, в зависимости от высоты — 1—4 м.

Нормативы противопожарной безопасности, которые указывают, сколько метров рекомендуется оставлять между крайними жилыми постройками и группами зданий на участках, указаны в таблице:

Материал строения	Расстояние, метры
А	Б	В
А. Негорючие	6	8	10
Б. Негорючие и трудногорючие с использованием деревянных материалов	8	8	10
В Дерево и другие горючие материалы	10	10	15

Необходимо соблюдение расстояний от сооружений до красных линий. Это мнимая линия, отделяющая участок собственника от общественной территории. На ней могут располагаться провода электропередач, дороги, тротуары и многое другое. От красной линии на улице сооружать дом разрешается на расстоянии не менее 5 м, а на линии проезда – 3 м. Остальные здания на участке должны строиться не ближе 5 метров.

Расстояние между строящимся домом и чужой площадью земли измеряется от цоколя здания или от его стены. Площадь застройки земли не должна превышать 25% от ее размеров.

В каком случае можно строить жилье?

Земли сельскохозяйственного назначения – это понятие целевого назначения. В свою очередь такие земли делятся на территории:

• Предназначенные для пашни, сенокоса, питомника, пастбища и прочих нужд сельского хозяйства. Все, что их касается, регулируется федеральным законом № 101.
• Прочие для строительства гаражей, садов, огородов, дач, подсобного хозяйства, фермерства и животноводства.

На заметку. Каждый из этих территорий имеет виды разрешенного использования (ВРИ), проще говоря, для чего их можно использовать. Именно от этого определения зависит, можно ли строить жилой дом.

Подробнее о видах разрешенного использования и характеристике земель сельскохозяйственных назначений написано тут.

Строительство жилья разрешено на участках следующих ВРИ:

1. Размещение садовых и дачных домов. На таких участках можно построить дом не получая для этого разрешения властей. К тому же, не нужно подстраиваться под проект застройки или прочие ограничения. Есть одно «но» – такой дом юридически не будет жилым. Однако это можно исправить по суду, который по заключению специальной комиссии признает дом жилым. Кстати, можно приобрести участок с уже имеющимся жилым домом.

   Минусом является большая налоговая ставка, чем на участки для индивидуального жилого строительства (о налогообложении земель сельскохозяйственного назначения мы писали в этом материале). Существует такое положение «дачная амнистия», по которой можно достаточно просто оформить в собственность, как участок, так и жилье на нем. О нюансах использования таких земель для дачного строительства и других нужд можно узнать в отдельной статье.

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

2. Личное подсобное хозяйство с правом на строительство. Как правило, это большие площади для производства сельхозпродукции. К подобным землям относятся дома в сельской местности. На них может строиться жилой дом. Однако на участках за чертой населенного пункта может стоять запрет на строительство, там даже забор не всегда можно поставить.

   Чтобы построить дом в подсобном хозяйстве необходимо создать проект, согласовать его с различными организациями: пожарная служба, СЭС, энергетиками, архитектурным отделом и прочими. Еще нужно знать о том, что на ЛПХ может стоять ограничение по количеству возводимых строений, например, только один дом. Самовольная постройка дома в ЛПХ может быть узаконена только, если участок находиться в собственности.

3. Территории крестьянско-фермерских хозяйств. Это довольно масштабные территории, предназначенные для выращивания фруктов и овощей, животноводства, переработки готовой фермерской продукции и прочее. В ФЗ № 74 говорится о том, что на подобном участке может присутствовать все, что необходимо для осуществления деятельности КФХ.
   Справка. Никаких прямых запретов на строительство жилого дома нет, как и открытого разрешения. Учитывая то, что земли КФХ не имеют ограничений по строительству различных объектов, то дом вполне можно построить.

   Другое дело – добиться разрешения на строительство. Дело в том, что неясная позиция законодательства заставляет муниципальные власти отказывать. Но есть другой путь – сначала построить дом, а уж потом подать иск в суд на признание его жилым.

   В суде нужно упирать на то, что деятельность КФХ требует постоянного присутствия, поэтому жилой дом необходим для успешного существования КФХ. Как это доказать? Сказать, что есть огород, животные, за которыми нужен ежедневный и ежечасный уход.

   Кстати сказать, в Подмосковье строительство домов на территориях КФХ не является чем-то неизведанным. Такие земли используют для строительства коттеджей без какой-либо фермерской деятельности.

4. Индивидуальное жилое строительство. Участки, прямо предназначенные для строительства жилья, к тому же не запрещается заниматься садоводством и огородничеством. Есть ограничения по размещению и площади дома, а также требуется разрешение на строительство.

   Налог на такое помещение ниже, чем, например, на дом в ЛПХ. Можно создать дом до 3 этажей. Кстати постройка жилого дома обязательна.

5. Блокированная жилая постройка. Совмещенные стенами дома до 10 штук, в высоту до 3 этажей построены в ряд. При этом имеются участки для садово-огородной деятельности.

О том, что можно строить на землях сельхозназначения, написано в отдельной статье.

Плюсы и минусы

Важно взвесить все «за» и «против», особенно если до этого не было опыта проживания в частном доме и ухода за ним. Какие преимущества получает собственник при строительстве дома на садовой земле:

Какие преимущества получает собственник при строительстве дома на садовой земле:

• Участок уже имеется в собственности либо стоит значительно дешевле, чем для ИЖС.
• Низкие платежи за пользование коммунальной инфраструктурой.
• Отсутствие шумных соседей и автострад под окнами.
• Собственный дом строится в соответствии с личными понятиями о красоте, включая внешнюю и внутреннюю отделку. Соблюдение строительных норм обязательно.
• Ход и скорость строительства зависит от вашего желания и финансовых возможностей.
• Благоприятная экологическая обстановка: чистый воздух, вода, земля, естественные звуки живой природы вокруг.

В чем основные недостатки проживания на садовом участке:

• Строительство дома, соответствующего всем требованиям и нормам, стоит дорого.
• Члены СНТ уплачивают немалые ежегодные взносы, которые идут на обслуживание инфраструктурных объектов.
• Низкая транспортная доступность. Общественный транспорт за город ходит по расписанию, с большими промежутками. Это приводит к необходимости наличия собственного автомобиля для каждого члена семьи.
• Инфраструктура плохо развита. Устранение неполадок (оборванные провода, поломка водонапорной башни) требует много времени.
• Особенности зимнего климата с большими снежными заносами накладывает ограничения на физическую активность.
• Обслуживание дома в зимний период холодов требует значительных усилий.
• Регистрация в садовом домике возможна только через суд.
• Обустройство социальной и транспортной инфраструктуры, даже для садовых поселков находящихся в черте населенного пункта, выполняется за счет собственников-садоводов. Новый закон № 217-ФЗ предусматривает программы софинансирования таких расходов, но найдутся ли на них средства в региональных бюджетах, пока не известно.

Подробнее об основных отличиях садовых земель от ИЖС читайте в отдельной статье.

СНТ – садовое некоммерческое товарищество.

Можно построить индивидуальный жилой дом в садовом, дачном товариществе, где согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П, разрешается иметь и регистрацию, и почтовый адрес.

Минимальный размер участка, на котором разрешено возводить дом, равен 4 соткам. Строительство должно быть утверждено органами архитектуры.

В чем же преимущества, и какие имеются недостатки у земель СНТ и ДНП

Для тех, кто желает использовать участок исключительно для выращивания сельскохозяйственных культур, строить дом на участке земли СНТ не обязательно.

Предлагаем ознакомиться Что будет с красной икрой после морозилки. Можно ли повторно замораживать икру. Можно ли замораживать красную икру

К недостаткам земель СНТ относятся то же, что и в случае с ДНП: полное или частичное отсутствие коммуникаций и высокая сложность получить прописку, хотя это предусмотрено законом.

Как же получить регистрацию на участках ДНП и СНТ?

Для того, чтобы провести электроэнергию к своему земельному участку, необходимо будет получить разрешение всех членов партнёрства или товарищества, а затем получить юридически оформленное разрешение на работы.

Важно обратить внимание, на тот факт, что СНТ или ДНП организованы на законных основаниях и находятся в частной собственности, а не в аренде или найме, поэтому перед покупкой участке, необходимо тщательно проверить все документы. Как видим, рассмотренный нами вопрос весьма непростой, однако, потратив время и приложив определённые усилия, в нем можно разобраться и достичь поставленных целей. Главное – не забывать следить за земельным законодательством, которое периодически меняется

Главное – не забывать следить за земельным законодательством, которое периодически меняется

Как видим, рассмотренный нами вопрос весьма непростой, однако, потратив время и приложив определённые усилия, в нем можно разобраться и достичь поставленных целей. Главное – не забывать следить за земельным законодательством, которое периодически меняется.

Какой ВРИ подходит для строительства дома?

Вид разрешенного использования земельного участка не только «подсказывает» собственнику, каким именно видом сельского хозяйства можно заниматься, но еще и определяет, сможет ли он построить на своей земле жилой дом или же не сможет.

Если вы желаете возвести жилую постройку, выбирайте участок с одним из  следующих видов разрешенного использования:

1. «Ведение дачного хозяйства» – для целей загородного отдыха или постоянного проживания с возможностью регистрации, такие земельные участки подходят оптимальным образом;
2. «Ведение садоводства» – уже сегодня вы можете начать строительство капитального жилого строения, чтобы в 2019 году иметь возможность не только проживать на территории собственной усадьбы, но и прописаться в новом доме (ФЗ № 217-ФЗ).

Подробнее о строительстве на участках с ВРИ для садоводства и огородничества читайте в отдельной статье. Возможно, вам также будет интересна статья «Чем отличаются земли ИЖС, СНТ, ДНП«.

Возможен ли перевод дачного, садового участка или сельхозназначения в землю под ИЖС

• кадастровая стоимость земельного участка не может слишком превосходить средний показатель кадастровой стоимости по району;
• для перевода земли сельхозназначения потребуется положительное заключение министерства сельского хозяйства РФ, потребуется также заключение экологической экспертизы;
• переводимый участок земли должен обладать географической возможностью добавления его к землям населенного пункта.

• кадастровый паспорт участка или официальная выписка сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости;
• копия паспорта для физического лица или выписка из ЕГЮЛ либо ЕГРИП – для лица юридического;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая права на данный участок земли;
• согласие собственника земли на изменение текущей категории участка земли.

Что еще можно строить?

возведения вспомогательных и хозяйственных построек

Допустимо строить множество объектов, необходимых для ведения хозяйственной деятельности, согласно вида разрешенного использования земли.

Вы можете строить:

• объекты недвижимости, необходимые для сельхозпроизводства (склады, овощехранилища, зерносушилки и т.д.);
• объекты коммуникаций (дороги, водопроводы и т.д.);
• загоны для скота или птицы;
• беседки, навесы, бани, сараи;
• объекты детских площадок (горки, качели, песочницы и т.д.);
• теплицы и мелиоративные сооружения;
• другие некапитальные строения, необходимые для выполнения полного цикла сельскохозяйственного производства.

Отличия в строительстве здания для постоянного и сезонного проживания

Сводом правил СНиП 30-02-97*, регламентирующим садовые застройки, выделяется разница между садовым и жилым домом, в возможности регистрации проживания в последнем.

Садовый

Рассмотрим подробнее особенности садового дома:

• Представляет собой жилой объект, используемый для отдыха
• Проживание внутри него носит временный характер
• Такое жилое строение не может разделяться на обособленные квартиры
• Строительство возможно без получения разрешения

Садовый домик могут признать пригодным для проживания при соблюдении:

• требований пожарной безопасности,
• строительных норм и правил (целые перекрытия и стены, надежный фундамент, защита от талых вод),
• санитарных требований (достаточная инсоляция, наличие теплоизоляции стен для поддержания оптимальной температуры внутри строения),
• обеспечение инженерной инфраструктурой (отопление, освещение, водоснабжение, канализация, вентиляция).

Жилой

Жилой дом может использоваться в качестве постоянного места жительства. Регистрация там разрешается.

В настоящее время существует несколько проблем:

• многие садоводческие участки не используются по прямому назначению,
• собственники не застраивают наделы из-за больших сложностей с последующим оформлением.

№ 217-ФЗ

При этом ограничения по категории земель отсутствуют.

Закон вступает в действие с 01.01.2019, после чего неоформленные дачные дома сезонного характера также признаются садовыми.

Переоформление документов на построенные объекты выполняется по желанию собственника.

К ВРИ, попадающим под действие закона, относятся 13.2 и 13.3. Таким образом, собственники наделов с таким разрешенным использованием могут осуществлять строительство садовых и жилых домов.

Приведение старого ВРИ к актуальной классификации выполняется по инициативе собственника, но не является обязательным.