Понятие и законодательное регулирование договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
Понятие земель сельскохозяйственного назначения определено в ст. 77 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с этой статьей, они представляют собой земли, которые
ельского хозяйства
Что касается такой сделки, как аренда, то законодательные особенности ее проведения закреплены в Гражданском кодексе РФ. В частности, в ст. 607 ГК РФ указано, что среди прочего объектом арендных отношений могут выступать земельные участки.
Помимо Земельного и Гражданского кодексов РФ, регулирование сделок с подобными объектами осуществляется при помощи ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В частности, в ст. 9 данного закона указано, что такие земли могут быть сданы в аренду в том случае, если они прошли государственный кадастровый учет. Это касается участков, которые находятся как в индивидуальной, так и в долевой собственности.
Под договор аренды земель сельскохозяйственного назначения в этом случае понимается документ, который заключается между двумя сторонами — собственником этого имущества и лицом, которое хочет взять его во временное пользование.
предприниматели
Объектом отношений выступает соответствующий требованиям законодательства земельный участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства. Это могут быть пашни, пастбища, сенокосы, земли с многолетними насаждениями (виноградниками или садами) и т. п.
Кроме этого, разрешенными целями использования данного участка может быть:
- личное подсобное хозяйство;
- садоводство;
- огородничество.
Процессу заключения типового договора аренды иногда предшествует такая процедура, как торги на право аренды земельного участка, которые проводятся в порядке, определенном в Земельном кодексе РФ.
Исключение составляют только ситуации, когда после размещения объявления о торгах в СМИ в установленный срок было подано только одно заявление для участия в них.
Стоит учесть, что это касается только тех участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
Регистрация договора
Сделка подлежит обязательному оформлению в Росреестре. Для этого обе стороны одновременно подают заявление через МФЦ.
Документы, необходимые для регистрации аренды:
- паспорта;
- доверенность нотариальная в случае, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
- договор аренды минимум в трех экземплярах;
- заявление.
Если предприятие еще ни разу не подавало документы в Росреестр, то при регистрации договора аренды необходимы:
- устав или приказ о назначении в должность руководителя предприятия;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- иные учредительные документы.
Если вышеуказанные документы хотя бы раз передавались в Росреестр при регистрации любой другой сделки, повторное их предоставление не понадобится.
Через 5-7 дней каждая сторона получит договор со штампом регистрирующего органа.
Прочтите: Выписка из ИСОГД на земельный участок: что это такое и для чего нужна
Регистрация документа в разных случаях
Регистрация договора купли-продажи земельного участка происходит в Росреестре по заявлению покупателя и продавца. Нужно будет предоставить регистратору подписанный договор купли-продажи и акт приема-передачи земельного участка.
Процедура регистрации физлиц и компаний – похожа и длится те же сроки (примерно 1-2 недели). Но если одна из сторон юрлицо, то дополнительно потребуется также документ, удостоверяющий личность представителя компании.
При регистрации прав собственности в Росреестре взимается госпошлина. Ее размер зависит от статуса заявителя и составляет 2 тыс. рублей – для физлиц и 22 тыс. рублей – для компаний. За регистрацию прав собственности физлица на участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, а также за земли сельскохозяйственного назначения платится сниженная пошлина в размере всего 350 рублей.
- Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности
- Скачать образец заявления на регистрацию права собственности на земельный участок
- Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка
- Скачать образец акта приема-передачи земельного участка
Как составить документ?
Соглашение об аренде нежилого объекта недвижимости между гражданином и организацией составляется исключительно в письменном виде. Стороны могут составить договор на типовом бланке.
Для составления документа им необходимы документы:
- паспорт гражданина РФ или иностранного государства;
- свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию юридического лица;
- сам договор;
- техническую документацию на арендуемое помещение;
- свидетельство или иной документ, который подтверждает право собственности гражданина на предмет договора;
- документ, подтверждающий полномочия лица, представляющего организацию;
- ИНН, выписку из ЕГРЮЛ;
- документ об оплате государственной пошлины (если сделка подлежит регистрации).
Особенности сделки
Сделка по сдаче в аренду нежилого помещения между гражданином (физлицом без образования ИП) и организацией (ООО или предприятием другой организационно-правовой формы) имеет следующую специфику:
- договор должен содержать адрес и характеристики, идентифицирующие объект недвижимости;
- на арендные выплаты НДС не начисляется;
- в договор включаются расходы за коммунальные услуги;
- расчет с собственником производится в безналичной форме или наличным расчетом;
- изменять сумму арендного платежа за помещение можно только 1 раз в год;
- сделка, заключаемая более чем на 12 месяцев, обязательно регистрируется в государственном органе.
Для чего нужен контракт?
Статья 609 ГК РФ содержит норму, которая обязывает составлять письменный договор аренды недвижимости в следующих ситуациях:
- Одна из сторон – юридическое лицо;
- Период временного использования имущества составляет год или более, поэтому необходима государственная регистрация сделки.
В остальных случаях люди имеют право устно договориться о порядке передачи земли в аренду. Но, заключение контракта рекомендуется по нескольким причинам:
- Стороны фиксируют в тексте важные условия сделки – срок аренды, стоимость, порядок перечисления средств, права и обязанности, меры ответственности и т.д.
- Если одна из сторон нарушит условия сделки, пострадавший сможет обратиться в суд за защитой. Документы имеют большее значение, чем свидетельства заинтересованных лиц.
- Во всех спорных ситуациях участники сделки будут сверяться с соглашением. Если арендатор или арендодатель будут полагаться исключительно на собственную память, это приведёт к конфликтам.
Перечень и стоимость оформления необходимых сопроводительных документов
Заключаемый арендный договор с целью подтверждения его юридической значимости должен быть сопровожден целым рядом документов:
- Учредительные документы или выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица) – для подтверждения существования конкретной организации и отсутствия каких-либо обременительных процедур. Получить ее можно в Налоговой инспекции по месту регистрации организации или через сайт Федеральной налоговой службы. Оформляется данная выписка бесплатно и действует в течение трех месяцев с момента получения.
- Паспорт гражданина – если одной из сторон-участниц сделки является физическое лицо. К паспорту необходимо будет приложить его заверенную копию.
- Доверенность на того, кто будет подписывать арендный договор (с указанием его паспортных данных). Оформляется этот документ либо у нотариуса, либо у руководителя учреждения, от имени которого такой человек действует.
- Кадастровый паспорт на участок. Его оформление осуществляется через Росреестр, где участок должен быть поставлен на учет. Стоимость его оформления составляет для физических лиц – двести рублей, для юридических – шестьсот. Если участок поставлен на учет не был – придется заплатить госпошлину за это действие – в размере ста рублей для физических лиц и тысячи – для юридических.
- Межевые документы. Они могут быть оформлены в любой аккредитованной на проведение межевых работ геодезической компании.
- Стоимость данных работ зависит от сложности объекта, количества межевых знаков, использованных при проведении этих работ, а также от места выезда. В среднем, данная сумма может колебаться в зависимости от региона от 8 до 40 тысяч рублей.
- Свидетельство о праве собственности на участок, предоставляемое арендодателем, выписка из ЕГРП на данный участок или договор аренды с фиксацией в нем положений о возможности субаренды или переуступки прав.
С этой даты оно существует только как подтверждение ранее оформленного права, а для осуществления сделки потребуется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Оформление такой выписки в настоящее время осуществляется при приобретении участка в собственность его владельцем, а ее стоимость вытекает напрямую из размера госпошлины – для физических лиц от ста до двух тысяч рублей, для юридических – от двух до пятнадцати тысяч рублей (в зависимости от целевого назначения участка).
Получить выписку можно в Росреестре путем непосредственного обращения в территориальное подразделение по месту нахождения участка или через многофункциональные центры.
Какими будут расходы?
Оформление договора купли-продажи требует нотариального заверения лишь в некоторых случаях (сделки с несовершеннолетними, долевой собственности и пр.). Во всех остальных достаточно простой письменной формы договора купли-продажи для физлиц и юридических лиц.
При желании стороны могут оформить сделку у нотариуса, но в этом случае их расходы составят минимум 8-25 тыс. рублей. Очень часто нотариусы привязываются размер оплаты к сумме сделки. Расходы на нотариальное оформление могут оказаться весьма приличными.
Если же стороны отказались от услуг нотариуса, то они несут расходы только на регистрацию договора в Росреестре и на оплату налогов.
Физлица обязаны будут оплатить 2 тыс. рублей за регистрацию и 13% с полученного дохода от сделки, если владели землей менее 3-5 лет. Юрлица-продавцы оплачивают расходы в более крупном размере: 22 тыс. рублей за регистрацию и еще от 6 до 20% налога с полученной прибыли (в зависимости от выбранной системы налогообложения).
Рекомендуем ознакомиться с другими нашими материалами о том, когда необходимо предварительное соглашение о покупке или продаже земли с домом и без него, а также как составить основной договор купли-продажи дачного и садового участка с домом и без и земельного участка с жилым домом.
Ответственность арендатора и арендодателя
Арендатор несёт ответственность в следующих случаях:
- За несвоевременное перечисление денег. Уплачивается неустойка за каждый день просрочки, например, в размере 1% от задолженности.
- За несвоевременный возврат участка после завершения действия договора. Устанавливается в виде неустойки за каждый день просрочки или штрафа.
- За причинение ущерба земле или землям соседей. Устанавливается штраф в размере месячной стоимости аренды, землепользователь за свой счёт восстанавливает изначальное состояние имущества.
- За неисполнение иных обязанностей с арендатора взимается штраф, размер которого стороны устанавливают сами.
В случае неоднократного нарушения арендатором условий соглашения, сделка может быть расторгнута досрочно. Арендодатель несёт ответственность за учинение препятствий в пользовании участком и за несвоевременную передачу земли в пользование.
Заключительные положения
В разделе указывается:
- количество оригиналов документа;
- порядок изменения и расторжения договора;
- порядок урегулирования разногласий;
- прилагаемые документы;
- иная информация, не включённая в иные разделы.
Особенности
В том случае, если арендатором выступает физическое лицо, принадлежащее по гражданству к другому государству, оно может арендовать землю только на тех условиях, которые зафиксированы в соответствующих статьях Земельного Кодекса. Выступать в качестве арендодателя такое лицо не имеет права (за исключением случаев субаренды), так как законодательно ему запрещено быть собственником земельного участка.
В том случае, если договор заключается с юридическим лицом, даже если по своему характеру он будет краткосрочным, необходимо его оформить в письменном виде, так как последующее заверение совершенной сделки должно произойти у нотариуса.
Пошаговая инструкция заключения договора аренды земельного участка
Алгоритм оформления зависит от статуса субъектов, участвующих в его заключении:
- Если сторонами являются физические или юридические лица, они встречаются по усмотрению, составляют договор, регистрируют договор аренды. Допустимо обратиться в риэлтерское агентство или юридическую компанию.
- Если в роли одной из сторон выступает муниципалитет, нужно обращаться в местную администрацию с заявлением на имя главы исполкома.
Далее, порядок заключения следующий:арендодатель подтверждает право собственности на ЗУ следующими документами:
- Правоустанавливающим документом, констатирующим возникновение права на совершение имущественных сделок.
- Свидетельством о собственности, кадастровой документацией на ЗУ.
Полный список документов, подтверждающих право собственности на ЗУ смотрите здесь.
Лицам следует обменяться паспортными данными и проверить регистрацию по месту жительства.
Если вопрос решается администрацией, она не обязана предоставлять подтверждающую документацию. Контроль над проведением процедуры – в её ведении.
Претендент на получение участка прилагает к заявлению ксерокопию паспорта. Если в наличии имеются основания на льготное получение надела – их также следует приложить к заявлению и сослаться на них.
В последние годы право получения аренды от муниципалитета устанавливается по результатам проведения торгов. Для участия в них требуется просматривать сведения на официальном сайте местного исполкома или в СМИ. Подробности участия излагаются в объявлении. Там же указываются контактные данные для обращения граждан.
После составления и подписания договора, требуется внести сведения в учётные записи ГКН, что соответствует правилам, установленным 21.07.97 г., в Федеральном законе № 122-ФЗ. Регистрацию проводят в местном отделении кадастра и картографии. Здесь предоставляют документацию на участок и 3 экземпляра договора аренды. К ней прилагают квитанцию об оплате государственной пошлины на основании статьи 333.40 НК РФ.
Стоимость регистрации договора аренды в ГКН составляет 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи – для юридических. Административный орган от уплаты освобождается. Когда стороны получают один зарегистрированный экземпляр на двоих, стоимость пошлины исчисляется с половины суммы, начисляемой в соответствии со статусом – 1 тысяча или 11 тысяч, в зависимости от статуса лица. Половинные начисления суммируются и устанавливают стоимость регистрационных услуг для общего договора.
