Структура и содержание
Установленной формы договора в действующем гражданском законодательстве не существует, поэтому стороны могут самостоятельно определять, что именно будет включаться в него.
Типовая структура выглядит следующим образом:
Преамбула
В начале документа определяется, кто является покупателем, а кто продавцом, а также указываются такие их данные:
- ФИО;
- серия и номер паспорта, дата и орган его выдачи;
- адрес регистрации и фактического проживания;
Перед предоставлением данной информации указывается название документа, а также место и дата его заключения.
Указанная в преамбуле информация должна совпадать с паспортными данными сторон, которые предоставляются для заключения сделки.
Предмет
При этом необходимо указать такие характеристики этого объекта, как:
- его адрес и точное месторасположение;
- кадастровый номер;
- площадь и границы;
- вид разрешенного использования.
Также должны быть указаны основания, на которых собственник владеет участком, и перечислены подтверждающие это документы.
Приложение к договору оригиналов или заверенных копий данных документов является обязательным.
Цена и оплата
Еще одно существенное условие, которое должно присутствовать в документе в обязательном порядке.
Установление цены может происходить несколькими способами:
- самостоятельно продавцом;
- профессиональным оценщиком;
- на основании ставки земельного налога;
- по результатам проведенных торгов.
Кроме конкретной цены необходимо также выбрать и порядок ее уплаты:
- наличными (в том числе при помощи банковской ячейки);
- безналичным переводом (на банковский счет продавца)
- платежными поручениями;
- при помощи аккредитива и т. д.
Должны быть установлены сроки ее оплаты и сведения о внесении предоплаты (аванса или задатка).
Наиболее надежным способом оплаты является банковский, при котором деньги передаются через ячейку или перечисляются на счет продавца. Конечно, такой способ несет для сторон дополнительные расходы (на аренду банковской ячейки или оплату комиссии), однако позволяет обезопасить покупателя и предоставить ему документальные гарантии передачи средств.
Состояние и порядок передачи участка
При наличии обременений или ограничений они должны быть обязательно перечислены, при их отсутствии данная информация также заносится в документ. Что касается порядка передачи земли, то в договоре может быть определено, когда именно это происходит и как должно оформляться документально (актом приема-передачи).
Ответственность сторон
Здесь могут быть выбраны какие-либо меры воздействия на продавца или покупателя в случае нарушения ими условий сделки. В частности, это может быть единоразовый штраф или пеня, начисляемая за каждый день нарушений.
Права и обязанности сторон
Законодательно установленной обязанностью покупателя является уплата денег за земельный участок, а продавца — передача данного участка. Все остальные права и обязанности определяются в добровольном порядке.
Изменение и расторжение
Прекращать действие документа или вносить в него изменения стороны могут как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Что именно будет являться основанием для этого и при каких условиях возможно внесение изменений, продавец и покупатель могут определить сами.
Решение споров
Здесь может быть выбран как досудебный, так и судебный способ урегулирования конфликтов, а также установлен срок для подачи различных жалоб и претензий.
Заключительные положения
В последнем разделе стороны могут определить форму составления документа (с нотариальным заверением или без него), а также указать момент вступления его в силу. Чаще всего это происходит после регистрации в Росреестре, что и отмечается в документе.
В конце остается место для подписей сторон, которые ставятся уже в регистрационном органе перед подачей туда договора со всеми необходимыми документами.
Образец договора купли-продажи земельного участка можно скачать здесь.
Переуступка права аренды земельного участка допустима при определенных обстоятельствах.
Ваша цель — аренда земли с правом выкупа? В нашей статье вы найдете подробную информацию.
Купить квартиру в Болгарии можно и нужно! Как найти предложения о продаже недвижимости вы можете узнать здесь.
Что такое передаточный акт?
Документ такого рода составляется при проведении сделки по приобретению земельного надела в момент передачи участка от старого владельца к новому. Если речь идет о двусторонней сделке, то составление подобной бумаги — это обязательное условие
В акте фиксируется состояние земли на момент ее передачи, что крайне важно для каждого участника соглашения. После проверки данных, изложенных в бумаге, стороны подписывают акт, и он служит приложением к основному соглашению
Важность данной формы заключается в том, что она сможет стать защитой для покупателя и продавца при возникновении претензий в будущем. Фактически акт повторяет по смыслу содержание договора, однако при рассмотрении дела в суде его отсутствие может повлиять на признание сделки не имеющей юридической значимости
По этой причине не стоит забывать об оформлении акта.
Какие потребуются документы для оформления акта приема-передачи
Когда земля продается, в интересах покупателя проверить у продавца наличие всех документов на данный участок. Продавец должен предъявить план объекта с указанием его границ и кадастровый паспорт. Подписывая акт, покупателю рекомендуется сопоставить фактические размеры участка с размерами, которые указаны в документах. Для оформления сделки дополнительно понадобится следующая документация:
- Документ, подтверждающий тот факт, что участок не обременен какими-либо ограничениями;
- Справка, подтверждающая, что по данной земле не имеется никаких налоговых задолженностей;
- Документ, подтверждающий, что участок не находится под залогом;
- Документы, свидетельствующие о том, что продавец имеет право распоряжаться данным объектом;
- Подтверждение того, что продавец является единственным владельцем земли. Если это не так, понадобится письменное разрешение от всех совладельцев данного участка.
На что обратить внимание при составлении передаточного акта
Нельзя сказать, что этот акт является правоустанавливающим документом. Однако составлять его принято с указанием определенных параметров. Часто именно в нем указывается важная информация
Так, заполняя документ, рекомендуется прописать информацию, важность которой велика для представителей обеих сторон:
Не исключено, что на данной территории будут находиться какие-либо строения. Наличие всех объектов недвижимости следует зафиксировать в акте
Следует не просто перечислить строения, но и обозначить возможность их эксплуатации;
Документы, позволяющие собственнику осуществлять продажу данного объекта;
Обратите внимание на право пользования культурными растениями, если таковые имеются на участке. Зачастую такое право получает покупатель при получении земельного участка
В этом случае прописывать данный пункт необязательно. Однако в той ситуации, если в использовании сельскохозяйственных культур имеются какие-то ограничения, их следует указать в документе;
Наличие или отсутствие долгов. Например, если продавец длительное время не уплачивал налог на землю, считается, что за участком числится долг. Естественно, погашать его будет новый собственник. Это можно сделать только по обоюдному согласию сторон. Факт отсутствия каких-либо долгов по участку также нужно прописать в документе;
Иногда бывает, что даты написания документа и передачи надела различаются. В таких ситуациях следует проставить дату, когда бывший собственник передаст участок покупателю. Если дата отсутствует, то новый владелец имеет право распоряжаться данным имуществом с момента подписания акта.
Необходимо помнить, правильное составление документа позволит избежать в будущем серьезных неприятностей. Именно так стороны могут максимально обезопасить себя, совершая сделку. Акт должен иметь столько экземпляров, сколько имеется заинтересованных сторон. Их реквизиты обязательно здесь прописываются. Также необходимо максимально подробно описать участок, его размеры, состояние, особенности. Нелишним будет отметить, насколько данный надел пригоден для эксплуатации.
Оформление задатка
Задаток при покупке жилого дома – это определенная денежная сумма, передаваемая продавцу по условиям предварительного договора с целью обеспечения обязательств. Он вносится в счет будущих расчетов по основному соглашению (этот момент рекомендуется указывать в тексте документа).
Если имел место предварительный взнос, а сделка так и не состоялась, то последствия разнятся в зависимости от того, какая из сторон стала тому причиной:
- по вине покупателя – задаток остается у продавца;
- по вине продавца – взнос возвращается покупателю в двойном размере (согл. ст.381 ГК РФ).
Что меняется в списке документов?
Покупка-продажа земельного участка с заключением предварительного договора может осуществляться с выплатой задатка
Если деньги вносятся в счет оплаты будущей стоимости недвижимости, важно предусмотреть условия возврата в определенных ситуациях, а также получить подтверждение о передаче определенной суммы
В данном случае осуществление расчета может производиться в наличной и безналичной форме. Процесс передачи денежных средств должен быть подтвержден документально. При зачислении предварительной оплаты на счет продавца таким свидетельством станет платежный документ (чек, квитанция), выписка из расчетного счета покупателя, передача наличных средств в присутствии нотариуса, а также расписка о получении задатка либо отдельное соглашение.
Какие пункты добавляются?
Предварительное соглашение с задатком имеет небольшие отличия от обычного. В вводной части документа прописывается, что между сторонами заключается договор купли-продажи земли с задатком. В основных положениях должен содержаться пункт о размере предварительного взноса (прописью, в рублях), а также сроках его выплаты. Кроме того, необходимо обозначить порядок проведения расчетов.
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком
Внимание: уместно указать в предварительном договоре, что денежные средства, внесенные в качестве задатка, будут направлены на оплату приобретенного земельного участка. Такой, казалось бы, очевидный нюанс, может предотвратить возникновение конфликтных ситуаций в будущем.
Нюансы
К составлению предварительного соглашения на куплю-продажу дома с земельным участком стоит отнестись серьезно, так как данный документ станет базой для составления основного договора
Это вдвойне важно, если участники сделки приняли решение о внесении задатка
Дело в том, что задаток выступает неким гарантом обязательств, а, значит, если сделка не состоится, одна из сторон может понести материальные потери.
При заключении указанного договора особое внимание нужно обратить на наличие полного пакета документов у продавца на каждый объект недвижимости отдельно – на землю и на дом, проверить полномочия владельца на продажу имущества, убедиться в отсутствии обременений или других юридических проблем, вследствие которых сделка может не состояться
Сколько стоит оформить соглашение?
Цена за заверение сделки у нотариуса прописана в Основах законодательства о нотариате и зависит от степени родства между сторонами.
Для сделок между супругами, детьми и родителями, внуками и дедушками-бабушками взимается:
- 3000 рублей и еще 0,2% от стоимости земли, если ее цена не выше 10 миллионов;
- 23000 рублей и еще 0,1% от стоимости надела, который продается более чем за 10 миллионов. Однако итоговая сумма не должна превышать 50000 рублей.
Если земельный участок продается гражданину, не состоящему в родстве с продавцом, применяются более высокие тарифы:
- если стоимость земли меньше 1 миллиона, то необходимо оплатить 3000 рублей и 0,4% от цены земли;
- для участка стоимостью до 10 миллионов — 7000 рублей + 0,2% от суммы превышающей 1 миллион;
- для более дорогих сделок — 25000 рублей + 0,1% от суммы свыше 10 миллионов.
Для наглядности — пример расчета. Продается земля стоимостью 7 миллионов рублей. По закону за услуги нужно заплатить 3000 и еще 0,2% от 6 миллионов, т.е. итоговая сумма — 15000 рублей.
Если акт приема-передачи квартиры не подписан
Конечно, далеко не многие обращают внимание при покупке квартиры на такие моменты, как ремонт, планируя переделать все по-своему. Но покупателю следует знать, что на словах продавец может казаться порядочным, а по факту наоборот
За свои деньги (далеко немалые) хочется получить квартиру и при этом затратить минимум нервов.
Если покупка жилья происходит на вторичном рынке, то требования к составлению и подписанию акта смягчены. Другое дело с процедурой передачи квартиры от застройщика. Собственник вправе требовать устранения всех недочетов до подписания акта, но знать, что при этом необходимо внести эти требования в смотровой лист и составить претензию. Иначе застройщик может по истечении 2 месяцев в одностороннем порядке оформить акт приема-передачи и закрыть на этом все отношения.
Также читайте: Как принять квартиру без отделки от застройщика
Уклонение с любой из сторон от подписания передаточного акта влечет за собой меры наказания. Поэтому этот пункт обязательно нужно прописать в договоре сделки. Нарушение сроков передачи недвижимости облагается штрафными санкциями, составляющими 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.
Если передаточный акт не подписан, могут возникнуть проблемы у покупателя, оформляющего налоговый вычет
Особенно это важно для тех, кто приобрел квартиру в новостройке по договору долевого строительства. К вторичному рынку такие требования со стороны налоговых органов не предъявляются
Следует учитывать, что передаточный акт, как и договор сделки, не требует нотариального заверения. Он составляется приложением к договору в том же количестве экземпляров: каждой из сторон по одному и дополнительно один для Росреестра. При этом орган Росреестра вправе запросить передаточный акт для приобщения в пакет документов для регистрации права на объект недвижимости новому собственнику.
Как правильно составлять
Акт должен составляться собственником непосредственно на продаваемом им участке, это не должно происходить на нейтральной территории. При этом должны присутствовать все граждане, которые участвуют в сделки. Если есть необходимость, пригласить нотариуса. Передаточный акт является приложением к основному договорному соглашению. При желании, этот акт можно отметить в основном договоре в виде отдельного пункта.
Что непосредственно касается сроком, они не ограничены гражданским кодексом. Но юристы рекомендуют его заключать сразу же после основного акта, до момента вступления покупателем в пользование недвижимым имуществом.
Документы
Если земельный участок продаётся вместе с жилым домом, сторонам, участвующим в сделке, нужно будет предоставить паспорт и иные документы. А именно:
- Свидетельство о госрегистрации прав собственности на владение жилым зданием и землёй.
- Документы, на основании которых собственник стал полноправным владельцем участком и домом.
- По кадастровому документу на каждый недвижимый объект.
- Межевой план и выписка из ЕГРН.
Прежде чем подписать акт, убедитесь, что изложенная в нём информация соответствует реальности. Нужно сверить сведения с оригинальными документами.
Структура
Законом предусмотрено чёткой структуры, так что акт можно составить собственноручно в свободной форме. Особую долю внимания заслуживает подробное описание территории и всех имеющихся жилых\нежилых построек. Не допустимо даже минимального расхождения с основным договорным актом. Обязательно прописать основное предназначение земельного участка, тип постройки и иных объектов. Покупатель должен быть в курсе того, что он покупает, и по какому назначению недвижимые объекты должны использоваться.
Обязательные разделы и пункты
Несмотря на то, что законом не предусмотрена чёткая структура передаточного акта, в нём должны присутствовать обязательные разделы и пункты
На этом нужно акцентировать своё внимание
- Все паспортные данные участвующих субъектов в договорном документе. Реквизиты купли-продажи по договору, указать число и дату составления акта.
- Описание предметов сделки. Все данные взять из кадастровых документов. Каждому недвижимому объекту дать короткое описание: сколько этажей, в каком состоянии находятся, основное их предназначение и иные сведения.
- Документы, которые будут переданы покупателю. Оформить в виде списка и обязательно указать количество экземпляров.
- Завершающий этап: дата переда недвижимых объектов, подпись продавца и покупателя.
Теперь нужно ещё раз пройти по каждому пункту, внести недостающие сведения, если это требуется. При недостаточности опыта, пригласить юриста. Он проконтролирует каждый пункт, документ и внесёт соответствующие коррективы при такой необходимости.
Образец акта приема-передачи дома с земельным участком
В нормативных документах нет строго утвержденной формы передаточного акта. Можно будет воспользоваться тем образцом, который утвержден Федеральной службой государственной статистики в 2003 году.
При составлении этого документа придерживайтесь указанных ниже рекомендаций:
- в его преамбуле укажите название документа и полные данные о лицах, его подписывающих: их имена, адреса, данные паспортов, реквизиты юридического лица. Отразите, что акт подписывается сторонами без какого-либо давления на них, на добровольных началах;
- укажите на основании какого договора (дата и номер) он составляется и дайте полное описание земельного участка: его месторасположение, площадь, кадастровый номер, категория земель и целевое его назначение;
- перечислите все передаваемые покупателю правоустанавливающие документы на участок и опишите состояние предмета сделки;
- если у покупателя есть претензии, то следует отразить их или написать, что предмет передан в надлежащем состоянии;
- напишите, сколько экземпляров акта составлено и кому они переданы. Обычно их получает каждый участник сделки;
- подпишите акт и поставьте дату.
Как заполнить форму?
Законодательством не предусмотрена конкретная форма предварительного соглашения, но имеются требования, обязательные к выполнению. При их соблюдении документ будет иметь юридическую силу.
Структура ПД схожа с типовой формой и включает в себя пункты:
- наименование соглашения, дату и место заключения;
- данные паспорта для физических лиц, реквизиты – для юридических;
- условия договора;
- задаток, аванс (с указанием размера, условий возврата);
- наличие (отсутствие) обременений на участок;
- срок заключения основного соглашения;
- обязательства, ответственность сторон;
- наличие построек на территории.
После подписания документ является вступившим в силу обязательством по выполнению обозначенных в нем условий.
Текст ПД делят на такие разделы:
- преамбулу – с указанием ФИО, паспортных данных участников;
- предмет соглашения — определяется цель подписания документа;
- условия;
- порядок расчета;
- ответственность участников;
- порядок разрешения споров;
- реквизиты, адреса участников.
Требования к содержанию ПД установлены законодательством.
При составлении и подписании ПД следует учесть следующее:
- ГК РФ гласит, что соглашение будет иметь силу, если будет оформлено в письменной форме;
- обязательно информирование покупателя о наличии обременений на участок;
- в ПД должны отображаться ключевые моменты согласованности между участниками сделки;
- обязательно указывается цена объекта.
Если между сторонами возникнут расхождения касательно стоимости объекта, договор не будет считаться заключенным.
Содержание предварительного соглашения оговаривается в статье 429 Гражданского кодекса. Этот нормативный акт закрепляет форму документа и сроки его исполнения.
Чтобы составить и подписать ПД, потребуются:
- свидетельство о праве собственности на землю и/или выписка ЕГРН (в выписке будет содержаться также информация об имеющихся обременениях);
- технический паспорт;
- межевой план;
- акт согласования границ территории с соседями;
- бумага, на основании которой у продавца возникло право собственности (договор купли – продажи, дарения, завещание и пр.);
- отказ от покупки других владельцев участка;
- разрешение органов опеки (если ЗУ принадлежит несовершеннолетнему гражданину).
Предмет сделки
Предметом ПД выступает обязательство участников заключить основной договор купли – продажи ЗУ в дальнейшем. Условия должны быть взаимовыгодными.
Основные условия
В ПД включаются те же условия, которые будут прописаны в основном. Стороны самостоятельно их определяют. Это — предмет договора, стоимость, порядок оплаты, наличие обременений, ответственность и пр.
Обязательства
К обязанностям покупателя относятся:
- заключение основного документа,
- принятие объекта в обозначенные сроки,
- оплата стоимости участка и пр.
Расчеты
При заключении сделки покупатель должен перечислить продавцу задаток. В момент заключения основного договора перечисленная сумму засчитывают в счет уплаты стоимости ЗУ.
Ответственность
Если основное соглашение не будет подписано по вине покупателя, задаток ему не возвращается. При незаключении основного соглашения по вине продавца задаток покупателю возвращается в двойном размере.
При обстоятельствах, не предусмотренных условиями основного соглашения, участники несут ответственность согласно действующим законодательным нормативам.
Разрешение спорных ситуаций
При возникновении разногласий разрешение их осуществляется по обоюдному согласию. При недостижении договоренности спор разрешается согласно законодательству Российской Федерации с соблюдением претензионного порядка урегулирования ситуации. Претензия направляется заказным письмом с оповещением о вручении.
Прежде чем подписывать ПД, необходимо удостовериться, что нет других граждан, претендующих на землю.
Нужно ли заверять у нотариуса?
Предварительное соглашение заверять у нотариуса не нужно. По желанию стороны могут обратиться к специалисту. Нотариус проверит законность прав собственности продавца, законность совершения сделки.
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка
