Межевание арендованного земельного участка
Межевание арендованного земельного участка Вопрос о особенностях и последствиях раздела арендуемого земельного. сдан в аренду по долгосрочному договору. 1) Можно ли его размежевать и разделить на 2 участка, если есть договор между арендатором и субарендатором, и каким образом это сделать?
Раздел земельного Правовой статус после раздела Статья 24 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определяет следующие сроки, в течение которых необходимо зарегистрировать права: 2 года, если этим объектом является земельный, и 1 год – если это любой другой объект недвижимости. В противном случае данные сведения исключают из реестра и вновь образованные земельные снимают с кадастрового учета, а исходный так и продолжает свое существование.
Отличия от аренды
Поскольку субаренда является одним из видов аренды, ее более узким направлением, то эти две сделки имеют между собой много общих характеристик.
В частности, к ним можно отнести:
- обязательное документальное оформление сделки в виде договора;
- внесение определенного платежа в счет стоимости пользования участком;
- преимущественно срочный характер отношений;
- отсутствие требований относительно обязательного нотариального оформления;
- точная индивидуализация предмета соглашения (то есть земельного участка).
Однако субаренде присущи и некоторые свои отличительные особенности, поэтому для сравнения этих двух сделок стоит рассмотреть их основные характеристики в виде таблицы:
| Критерий для сравнения | Аренда | Субаренда |
| Кто выступает арендодателем | Непосредственно собственник имущества | Владелец имущества, который арендует его у другого лица |
| Необходимость получения разрешения на сделку | Отсутствует | Получение разрешения необходимо, если в договоре аренды не указана возможность передачи его во временное пользование третьим лицам |
| Ограничения по сроку | Практически не существуют, однако в некоторых случаях устанавливаются законодательством (в зависимости от вида земель) | Срок напрямую зависит от продолжительности действия договора аренды и не может превышать его |
| Условия договора | Определяются сторонами в свободном порядке (однако должны быть составлены в соответствии с требованиями законодательства) | Не должны противоречить или изменять условиям основного договора |
| Проведение торгов для участков, которые находятся в государственной собственности | Обязательно практически во всех случаях | Необязательно, поскольку процедура в отношении данного участка уже проводилась ранее |
Очевидно, что договор субаренды не имеет существенных отличий от сделки,
разновидностью которой он является — то есть от аренды.
На нового субъекта, который будет использовать землю, распространяются все те же самые права и обязанности, что были определены ранее.
Поэтому при проведении данной сделки и составлении договора необходимо руководствоваться общими правилами и требованиями, которые установлены в гражданском и земельном законодательстве.
Что будет, если не сделать межевание до 2020 года
Выполнив предписание, собственнику участка с межевым планом, который изготовит кадастровый инженер, следует обратится в отдел кадастра по территориальности. После проверки документов, сотрудники кадастра внесут в государственный реестр сведения о границах вашего участка.
Согласно Федеральному Закону № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 2014 года, вводится запрет проводить сделки по отчуждению (купля-продажа, дарение) земельных участков, данные о которых отсутствуют в ГКН.
Межевой план и что с ним делать
Межевой план, составленный кадастровым инженером, является окончательным результатом выполненных работ и состоит из текстовой и графической частей. Он может быть выполнен как в бумажном варианте в виде брошюры с пронумерованными листами, так и в электронном виде. В последнем случае электронный документ заверяется цифровой подписью специалиста, выполнявшего межевание.
В межевой план входит следующая информация:
- первичные данные;
- информация, полученная в результате измерения местности;
- схема расположения участков;
- данные об измененных или образуемых участках и их частях;
- чертеж участков и их отдельных частей;
- геодезическая схема построений.
Кроме того, к плану прикладываются приложения: копия справки о том, что у собственника земли и владельцев смежных участков не имеется возражений, копия извещения в средства массовой информации.
Межевой план требуется для постановки земельного участка на кадастровый учет и дальнейшего оформления права собственности на землю. Также он понадобится, если у соседей возникнут какие-либо претензии, касающиеся разграничения земель. В таком случае межевой план станет официальным доказательством во время судебных заседаний.
Для постановки на учет оформленный по всем правилам межевой план необходимо предоставить в Росреестр. В эту же организацию документ подается, если межевание проводилось для уточнения границ, при выделе нового участка или объединения земель, если межевание было повторным и выполнялось для внесения новых, точных сведений.
В договоре с организацией, выполняющей межевание, уточняется, какая из сторон будет подавать документы в Росреестр и получать результат их рассмотрения.
Как проходит межевание земельного участка
Проводить межевание земельного участка имеют право только кадастровые инженеры, деятельность которых регулируется ФЗ №221 о Государственном кадастре недвижимости. У такого специалиста в обязательном порядке должен быть действующий квалификационный аттестат, договор страхования ответственности, а сам он должен быть включен в состав саморегулируемой организации (СРО)
Проведение межевых работ может занять как один, так и несколько дней. это зависит от конкретных условий и самого участка. Поэтому время проведения работ оговаривается с собственником земли заранее. Межевание проходит автономно – без участия владельца участка, но он может присутствовать при этом.
Кадастровым инженером по прибытии на участок проводятся следующие работы:
- производится общий замер участка;
- определяются координаты для установки межевых знаков;
- определяются границы участка;
- согласуются со смежными землепользователями, а согласие подтверждается документально;
- выставляются межевые знаки.
Если отсутствуют какие-либо претензии, подписываются соответствующие документы и процедура по межеванию на местности завершается.
Каков порядок заключения?
Порядок заключения подобного договора опять же аналогичен и порядку заключения договора первоначальной аренды.
Однако, учитывая, что речь пойдет именно о повторной передаче прав собственности, необходимо учесть один важный момент.
Следует различать ситуации, в которых арендатор участка может передать его в субаренду с согласием на то владельца или же без этого согласия
Снова обратившись в нормативно-правовым документам действующего законодательства, обратим внимание и на некоторые статьи в Земельном Кодексе РФ
В частности пункт шестой статьи №22 этого Кодекса предусматривает, что арендатор какого-либо участка земельных угодий (территорий) вправе в любой момент передать его во временное использование третьему лицу/группе лиц без прямого согласия на это владельца (т.е. его арендодателя), но с обязательным условием его своевременного уведомления о данной сделке.
Исключением в таком случае может являться лишь тот случай, если договор, составленный ранее между владельцем и самим арендатором, предусматривает какие-то другие условия. В общем и целом, на субарендатора будут распространяться все законные права арендатора земли, которые оговорены в соответствующих данному вопросу статьях Земельного Кодекса РФ.
При этом пункт девятый этой же нормативной статьи определяет, что аренда земли, которая располагается в государственной/муниципальной собственности, и на временной срок больше 5 полных лет, также позволяет арендатору передать этот участок непосредственно в субаренду без согласия на это владельца. Как и в предыдущем примере, арендатор должен заблаговременно уведомить о предстоящей сделке своего арендодателя.
Важно знать, что любое изменение каких-то условий договора аренды без прямого согласия на это его арендатора является не допустимым. Что касается преждевременного расторжения договора, составленного на срок больше 5 лет, и по требованию арендодателя, то оно возможно только при наличии соответствующего судебного решения.
Может ли отдельный жилец распоряжаться долей земельного участка под многоквартирным домом по своему усмотрению?
Еще в начале нужно поставить все точки над і. У каждого жильца в действительности есть право на пользование территорией по своему усмотрению. Но прежде, чем индивидуализировать какую-то часть земли, необходимо демократично собраться всем вместе и определить: будет ли участок поделен на доли или останется общей собственностью. Если решение будет принято без ссор, обид и четко по голосованию, то каждый получит желанное. В противном случае разбирательство перенесется в суд.
Жилищный кодекс Российской Федерации, а точнее 36 статья утверждает, что земельный участок также входит в состав имущества многоквартирного дома, как и крыша, несущие конструкции, оборудование и т. д. Все это имущество может либо использоваться совместно, либо быть разделено между каждым собственником в отдельности. Собрание этих владельцев и будет решающим в этом вопросе.
Риски субаренды
Как и любой договор, субаренда несет в себе возможные риски. Они связаны, в основном, с ненадлежащим поведением сторон по договору. В частности:
- Недобросовестные действия арендаторов: если собственник имущества не может постоянно его контролировать и, соответственно, общаться с арендаторами, существует риск того, что земля будет пересдана без его согласия.
- Мошенники – арендаторы. Существует риск, что субарендатор не заплатит за пользование земельными наделами, услуги ЖКХ. Необходимо регистрировать субаренду. Участие государственного органа в правоотношениях, в частности, Росреестра, сможет уберечь арендатора от риска потери денежных средств.
- Повреждение имущества основного владельца. Риск этого также существует: например, сдали участок, на котором находилось строение. К примеру, сарай. Ему был причинен ущерб субарендатором. Необходимо прописывать в договоре порядок возмещения убытков.
- Для субарендаторов существует риск того, что владелец земли захочет досрочно расторгнуть договоренность с арендатором.
- Владелец земельного участка в отсутствии информирования, не узнает, что происходит с его собственностью, если не поинтересуется этим моментом. Все вопросы, связанные с соглашением по субаренде, решает арендатор.
Ограничение в праве собственности
В договор нужно включить пункты, которые важны для сотрудничества между сторонами. Они помогут избежать в дальнейшем правовых проблем. В частности:
Ограничение в распоряжении арендованным имуществом. В этом случае – участком. Его владелец вправе установить запрет на субаренду. То есть, по статье 615 ГК РФ, арендатор пользуется участком, но в рамках заключенного договора, не нарушая его пунктов. Так как никаких правовых различий между арендой и последующим наймом одной и той же земли не существует, то субарендатор в своей работе ориентируется также на положения заключенного соглашения.
Арендная плата. Это одно из условий: оно четко прописывается в договоре
Например, важно понимать, каким образом будет происходить расчет: безналом, наличными деньгами. А также интервалы: квартал, месяц и т.д
А также – вся сумма сразу, частями. Допускается прописать, чтобы субарендатор внес денежные средства все сразу.
Ответственность за просрочку. В договоре прописывается размер штрафа, взимаемого за просрочку (обычно за каждый день). Пени необходимо прописывать фиксированной суммой за конкретный интервал времени, либо в % отношении к сумме платы, взимаемой за субаренду.
Субаренда заключается любой срок. Но он не может превышать срок арендного договора. Если арендатор нарушит это условие, отдаст землю на длительный срок (он превышает время аренды), то он будет нести ответственность за то, что незаконно продлили срок.
Превышение арендного срока не может служить основанием, повлекшим недействительность договора.
Если арендатор, который поступил недобросовестно, продлил срок, то стороны – владелец и субарендатор могут заключить договор, обойдя арендатора. Но для этого необходимо расторгнуть прежним договор на законных условиях.
Можно ли законно продать земельный участок без межевания
- Предоставлена для ЛПХ, ведения дачи, огорода и сада, ИЖС и ГС;
- Частная собственность ранее прошла регистрацию в установленном законодательством порядке и владельцу выдана документация, устанавливающая правомочия, без проведения разграничения;
- Правомочия возникли из-за переоформления прав бессрочного/постоянного использования объекта.
Сегодня в едином реестре прав находится множество территорий, не прошедших этап разграничения при помощи межевания. Это касается садовых наделов, зарегистрированных по упрощенной схеме по «дачной амнистии». На них имеются кадастровая документация с указанием их характеристик с указанием того, что у них нет границ. И они разрешены к продажи.
Понятие и условия
арендной платы
Оформляется она при помощи соответствующего договора, который составляется согласно требованиям законодательства.
Чаще всего необходимость в аренде части участка возникает из-за необходимости использования построек или зданий, находящихся на нем. В этом случае арендатор получает права не только на эти здания, но и не землю, на которой они находятся.
Однако арендоваться может и пустой участок, без каких-либо построек (например, для сельскохозяйственных целей).
Проводиться данная сделка может как с юридическими, так и с физическими лицами.
Единственное требование при этом — наличие у арендодателя законных прав на распоряжение данным имуществом. Чаще всего необходимо право собственности, подтвержденное соответствующими документами.
