Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?
Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.
Чтобы узнать ВРИ участка, поставленного на кадастровый учет, необходимо запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Сделать это в местном отделении Росреестра, на его официальном сайте или через сайт госуслуг. Заявление можно подать и через МФЦ. Если у вас есть на руках документы в виде свидетельства о праве собственности, выданного после 24.12.2014 г., то в нем также должен быть указан код ВРИ. Сведения о коде ВРИ являются общедоступными.
Немалую часть собственников земель волнует вопрос об изменении ВРИ. Ведь вполне может так сложиться, что намерения собственника не совпадают с тем, что Классификатор разрешает делать на земле. Например, земля сельхозназначения не может использоваться для строительства многоквартирного жилья, а владельцу хотелось бы отдать свой участок под застройку.
- Кадастровый номер земельного участка.
- Настоящий и желательный коды ВРИ.
- Причины, по которым собственник желает изменить ВРИ.
- Информация о владельце земли, а также о том, числятся ли за участком обременения.
Дополнительно к заявлению следует приложить следующие документы:
- Копию паспорта владельца участка.
- Выписку из ЕГРП.
- Письменное согласие собственника на смену ВРИ.
После получения заявления от собственника, комитет изучает возможность смены ВРИ, а затем выдает официальный отказ или одобрение. Оспорить отказ можно в судебном порядке. Положительный ответ является основанием для дальнейших мероприятий по изменению ВРИ.
Все земли разбиты на участки, у которых помимо категории, есть также определенный вид разрешенного использования (ВРИ).
Этот термин, используемый в законодательных актах РФ, (Земельном и Градостроительном кодексе), существует для того, чтобы определять, какую деятельность можно вести на участке.
Нужно знать, предполагается ли в этом месте подобная деятельность и какое-либо строительство на уровне городского (территориального) планирования. Подробнее о том, как можно узнать ВРИ, читайте в статье «Как узнать вид разрешенного использования земельного участка«.
Виды разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ), согласно действующего классификатора, указаны в документе градостроительного зонирования «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) города (где также указаны размеры участка и расположенных на нем построек, ограничения по использованию и расчетные показатели).
- основной,
- условный,
- вспомогательный.
Какие бывают земли
Согласно статье 7 Земельного кодекса, все земли на территории нашей страны можно разделить по целевому назначению на семь групп:
- для сельского хозяйства;
- для населенных пунктов;
- для промышленных целей;
- лесной фонд;
- водный фонд;
- особо охраняемые территории;
- запас (не предоставленные в пользование для каких-либо целей).
- ведение бизнеса;
- организация рекреационных зон;
- транспорт;
- обеспечение обороны и безопасности.
Земли запаса включены в группу территорий общего пользования наравне с теми, что отводят под ритуальную и специальную (обращение с разными видами отходов) деятельность. Под землями общего назначения понимают сады и огороды. В каждой из этих 13 групп есть свой список типов земель.
Как изменить категорию земли
Учтите! Чтобы перевести ЗУ из текущей категории в выбранную, необходимо собрать пакет документов, состоящий из:
- документов, которыми удостоверяется личность заинтересованного лица (собственника). Когда земельным участком владеет несколько граждан, то необходимо предоставить паспорт каждого;
- заверенной доверенности, если в интересах владельца действует его представитель;
- согласия на смену целевого назначения ЗУ (его следует нотариально заверить);
- кадастровых документов по земле (плана, а также паспорта участка);
- выписки, оформленной из реестра;
- документации, являющейся подтверждением законности использования гражданином земли (арендного договора, дарственной и прочего);
- составленного заявления.
Что необходимо сделать в соответствии с установленным алгоритмом:
- оформить заявление в адрес органов самоуправления на месте касательно перевода участка в новую категорию;
- когда владелец участка не один, тогда подтвердить свое согласие необходимо каждому из них. Обычно переводят с/х земли в категории земель поселений. Обратный порядок возможен, но таких случаев мало;
- вместе с поданным заявлением передается собранная документация;
- на протяжении одного месяца в администрации подготавливают ответ. Если ответ положительный, принятое решение передают заявителю и в кадастр для внесения изменений в базу.
Отказ должен быть письменным и обоснованным. Если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе обратиться в судебные органы.
Возможность перевода закреплена только за лицами с российским гражданством. Другие лица не могут инициировать процедуру.
И помните, что нельзя изменить назначение территорий, отнесенных к лесному, водному фонду или же охраняемым землям. В других ситуациях основанием для перевода выступает решение, принятое органами самоуправления.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления об изменении вида разрешенного использования участка:
Списание долгов по налогам на землю, имущество и транспорт с населения в 2019 году.
Отличительные особенности нового классификатора от старого
Вступивший в законную силу в 2014 году классификатор, содержащий перечисление видов, учитывает такие критерии земли, как: наименование, описание, код. Оформлен документ в качестве приложения к постановлению от 01.09.2014г. Министерства экономического развития РФ.
Наименования в перечне заключены в скобки, по несколько объединённых между собой видов. Это говорит об их единстве и возможности применять в соответствии с разрешением, распространяющимся на весь пункт.
Классификатор типов
Так, на примере пункта 1 перечня, разрешающего сельскохозяйственные работы, можно увидеть ещё 18 подпунктов, для каждого из которых указано индивидуальное числовое значение, на которые распространяется разрешение на сельскохозяйственное использование.
Столбец с описаниями содержит все подробные характеристики разрешённого применения, исключающие неверную интерпретацию и толкование.
На примере того же пункта 1 можно увидеть, что участок, на котором разрешены сельскохозяйственные работы, также может использоваться под строительство зданий для хранения и переработки получаемой продукции. Столбец с кодами содержит только числовые обозначения, соответствующие тому или иному типу разрешения на эксплуатацию.
Пример части классификатора
Всего в перечне выделено 13 пунктов разрешённых работ, текстовые наименования которых равнозначны их числовому коду.
До момента принятия нового классификатора, действовал другой, опирающийся на иные правовые источники. В этом и есть их существенное отличие, ведь прошлый перечень был основан на местных Правилах, регулирующих возведение застроек и использование земельной территории, где главным принципом было зонирование земли и использование её в соответствии с разрешением для данной конкретной зоны.
Выделялись основные зоны:
- зона жилого района;
- зона центров торговли;
- зона спортивных, культурных и развлекательных комплексов;
- зона культурных наследий, находящихся под защитой государства.
Особенности типов
Застройка строго регламентировалась управлением администрации по градостроительству и архитектуре, произвольные постройки по прихотям строительных и инвестиционных компаний были исключены.
После проведения сравнительного анализа между классификаторами, было принято решение о переходе на новую его форму. Преимуществом актуального классификатора является повышенная эффективность проведения работ по учёту и контролю над использованием земельной территории.
Приказ об утверждении классификатора с изменениями на 2017 год можно посмотреть тут.
Некоторые нюансы при обнаружении нецелевого использования земли
Чтобы подтвердить законное основание своих намерений, гражданин, что подал заявление для разбирательств, обязуется определить точную категорию земель. Далее описывают несоответствие на основании проведённого анализа. Такие доказательства должны быть только реальными фактами, что имеют под собой юридические основания. Если таких аргументов нет, то возможны судебные разбирательства, чтобы доказать правду.
Поводом для обращения разбирательств выступают не только нецелевые виды деятельности, но также отсутствие полезных насаждений, наличие сорняков. Административное наказание – это в первую очередь штрафные санкции. За последние отчётные периоды правовое наказание за нецелевое использование земли ужесточили. Всё из-за большого количества нарушителей, которые незаконно применяют частную территорию, не обладают информацией о статусе ВРИ своего надела.
Мера наказания:
Штрафные санкции, которые начисляются индивидуально для физического лица и юридического лица, имеются разные процентные ставки. Штраф может быть от 10 000 до 200 000 рублей в зависимости от масштаба деятельности. Если владелец не выплачивает штраф, то к нему применяется дополнительная ответственность на основе санкций, которые стали жёстче по отношению к нарушителям. Суть состоит в наложении штрафа за невыполнение обязательств
Землепользователь отклоняется от выплаты штрафа, не берёт во внимание судебные назначения, которые соответствуют статье Земельного кодекса. При этом не прекращают заниматься запрещённой деятельностью, суд имеет право потребовать изъять земельный участок
После изъятия земельного надела владелец имеет право вернуть его в пользование, но для начала следует исправить все недочёты незаконной деятельности. Устраняются все неточности, нарушения, выплачиваются штрафы, другие задолженности.
Для иных видов использования характерных населенных пунктов как понять
Определение «Земли населенных пунктов» говорит о том, что это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
Способов использования земель в населенных пунктах, а также участков, находящихся в сельской местности, городах и иных территориальных образованиях, немного.
При необходимости перевести один вид земли в другой потребуется много усилий и времени. По этой причине лучше разобраться в предназначении приобретаемой земли населенного пункта еще до покупки.
В данной статье мы коснемся темы выбора участка и его назначения и разберем понятие «земли населенных пунктов» (что это значит).
Виды земель поселений
Назначение существует не только у участка земли, но и у объектов, которые возводятся на нем. Назначение земель можно подразделить на несколько видов:
- ДНП или дачные некоммерческие партнерства из-за неплодородности земли населенного пункта. Располагаются такие участки, как правило, за пределами города. Собственник земель становится партнером и может принимать непосредственное участие в общих собраниях.
- СНТ или садовые некоммерческие товарищества. Отличаются высокой стоимостью земли, так как относятся к разряду высокоплодородных земель. Также находятся вне границ города.
- ИЖС или индивидуальная жилая застройка. Всегда находится только в зоне жилых поселений. Возведение жилых зданий на этих участках предполагает возможность регистрации и прописки. Приобретение такого участка потребует обустройства коммуникаций, включая подъездные пути.
- ЛПХ или группа личных подсобных хозяйств. Используются исключительно для ведения полевого хозяйства. Не подходят для возведения жилых помещений.
Особенности использования земель
Земельный кодекс подробно описывает все назначения земель поселений. В частности там прописано, что использование земли в некоторых городах определяется местным самоуправлением. Помимо этого, есть и ряд других особенностей:
- Государство имеет право на выкуп и изъятие земель в свою пользу, если последние являются собственностью частных или юридических лиц или находятся в аренде.
- Юридические и частные лица могут оформить в собственность земельные участки, по которым проходит разграничение, и сдавать их в аренду.
- Границы земель населенных пунктов и территориальных зон могут изменяться только на уровне законодательства РФ. Если участок земли был включен в область поселения после приобретения в собственность, право на него не аннулируется.
- Арендаторы и владельцы должны соблюдать строительный регламент. Основной задачей является использование земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования перечислены в Земельном Кодексе.
- Субъекты Российской Федерации имеют исключительное право на изменение своих размеров.
Особенности аренды и оформления в собственность
Обязательным условием приобретения земельного участка населенного пункта является уточнение его назначения и того, какие конкретно постройки допустимо на нем возводить. Существует также ряд особенностей, которые следует учитывать, приобретая участок земли:
- Наличие официального письменного согласия родителей или представителей в случае, если участок принадлежал несовершеннолетнему ребенку.
- Сверка параметров: габариты и описание объекта, указанные в документах на землю, должны соответствовать реальным данным.
- Нецелесообразно приобретать участок, который принадлежит государству или находится под арестом.
- Обязательно должна производиться проверка данных указанных в договоре и фактических.
Пакет документов для приобретения участка земли населенного пункта не очень большой. А него входит свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, отказ субъекта РФ от приобретения данного участка, удостоверение личности или регистрационные документы (в случае приобретения юридическим лицом).
Кадастровая оценка
Цель кадастровой оценки – определение стоимости объекта на определенный период времени. Оценка проводится с учетом ситуации на рынке недвижимости. Учитывается также уровень доходности соседних участков и стоимость аренды в среднем значении.
Определение кадастровой оценки включает в себя определенные этапы:
- Сбор и анализ данных по рынку недвижимости.
- Оценка параметров стоимости земли.
- Оформление полученных данных.
- Установление адекватной кадастровой стоимости, не превышающей показатели рынка.
Зачем нужен классификатор ВРИ
Целью принятия всеобщего классификатора является устранение излишнего разнообразия ВРИ, ненужной конкретизации, затрудненного восприятия, бессистемности. Ранее формулировки назначений участков устанавливались местной властью и закреплялись принятием градостроительного регламента, действующего на территории определенного муниципального образования.
Классификатор вводит единый подход к установлению ВРИ, касающийся их наименования, описания, содержания, а также цифрового значения кода.
Однако закрытий перечень ВРИ, утвержденный классификатором, не позволяет учитывать особенности территории при градостроительном проектировании. Практика применения классификатора обнаружила недочеты в его использовании, сложности при работе с наименованиями ВРИ.
С 2014 года в классификатор несколько раз вносились изменения.
Были уточнены отдельные формулировки, добавлены новые ВРИ, как того требовала правоприменительная практика. Изменение законодательства также способствовало обновлению классификатора.
Например, в связи с вступлением в силу Федерального закона № 217-ФЗ от 29.07.2017 г., в перечне ВРИ упразднено назначение «для дачного хозяйства».
Последние изменения в приказ № 540 были внесены 04.02.2019 г.
Скачать для просмотра и печати: Приказ Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014 г.
Виды разрешённого использования
В зависимости от федерального значения земли, её местоположения и статуса устанавливается классификатор видов пользования участками.
Собственники земельных участков или те, кто планируют использовать земельные наделы для какой-либо деятельности обязаны ознакомиться с классификатором, который хранит информацию о видах разрешённого использования. Такие познания позволят использовать землю по её назначению, определению, а также позволят избежать административного наказания, штрафных санкций.
Если владелец земельного участка планирует заняться строительством, огородничеством или любым другим видом деятельности по отношению к территории, он должен быть уверен в легальности своих действий и правильности выбора.
Перечень содержит несколько больших групп ВРИ:
- основное целевое использование;
- условное;
- вспомогательное.
Земли с основным статусом предполагают целевое использование территории, которое предполагается законом и устанавливается после изучения запроса. Использовать земли с условным статусом можно только, подготовив расширенный пакет документов и получив необходимое разрешение от органов муниципальной власти. Её использование предполагает разработку и подготовку земли к осуществлению задуманного плана. Вспомогательные наделы используются для поддержки деятельности основных участков. Целевое использование вспомогательных видов предполагает качественное использование земли для реализации конкретных видов деятельности.
Каждый собственник земли обязуется установить статус своих владений перед началом использования территории. Для этой цели в юридической практике активно используют специально созданный классификатор. Документ содержит детальную информацию, что касается категорий, значимости объекта, его статуса
Закон был принят в 2014 году, это важное уточнение в земельном кодексе, что касается правильного использования земли
Приказ содержит сведения, точные данные о том, на каком участке и каким видом деятельности необходимо заниматься.
В 2018 году перечень выглядит так:
- использование в сельскохозяйственных целях, для жилых объектов;
- общественное использование недвижимого имущества при строительстве;
- территория для отдыха, туризма;
- заповедники, водные хранилища, леса;
- разведение овощей, фруктов, животноводство.
Бессрочное использование земли
Использование земли не имеет ограничений, для оформления необходимо представить регистрирующий документ, процесс аренды не предполагает полное владение объектом. Аренда – это юридическая сделка, которая имеет строго оговорённый срок, что вписан в документ и подписан обеими сторонами сделки. Бессрочное пользование не имеет временных ограничений и имеет название – собственность.
Оформление безвозмездного права на использование земельного надела могут выступать – юридические лица, а также субъекты:
- Государственные учреждения, которые используют муниципальные образования для собственного пользования, нужд.
- Казённые организации, субъекты, что применяются по муниципальным запросам.
С 2001 года в Земельном кодексе появились изменения, которые категорически запрещают передачу земли в бессрочное пользование частным лицам. Бессрочное пользование возможно при заключении конкретного договора по территории, что передаётся в пользование. Земля передаётся в пользование без договора на устном заключении, если обе стороны согласны или не имеется противопоказаний. Такой подход возможен, только если надел находится на территории садового, дачного товарищества.
Этапы передачи земли в личное использование:
- Юридическое лицо заполняет заявление по предложенному образцу, обращается к владельцу земли с документами.
- Документы передаются в муниципальные органы власти для детального изучения и вынесения вердикта.
- На протяжении 2 – 3 месяцев специалисты изучают бумаги, после чего выносят заключение, земля переходит в полное пользование.
В заявлении указывается информация о том, какой именно надел может быть сдан в бессрочное пользование, важно не только правильно обозначить срок эксплуатации, но также точно указать длительность использование, бессрочность процедуры
Прекращение бессрочного использования
Договор для бессрочного использования видов разрешённого использования земли – это основной юридический документ. Если были нарушены какие-либо правила по данному документу, то его можно расторгнуть или полностью прекратить. Правоотношения также прекращаются между двумя сторонами, если новый пользователь не выполняет все свои обязательства.
Федеральное законодательство содержит все правовые нормативы по расторжению договора.
При несоблюдении собственником условий договора он лишается возможности на использование участка при наличии таких оснований:
- приведение земли в непригодное состояние;
- неиспользование участка по целевому назначению;
- засорение земли, окружающей среды;
- порча самого надела.
Потерянные права на использование конкретного надела не могут быть восстановленными. При оформлении бессрочного пользования устанавливаются строгие правила, которые следует учитывать и выполнять в обязательном порядке. Если собственник начал незаконное строительство или развёл запрещённый вид деятельности, то право пользования будет изъято. Договор содержит нормативы по которым документ может быть расторгнут, нарушение любых условий, что прописаны в документах, является поводом для аннулирования соглашения.
Муниципальные органы власти имеют право решать дальнейшую судьбу каждого участка, если такое решение было принято, то объект изымается. К данному вопросу следует относиться серьёзно, ведь от тонких нюансов и специфики бессрочного пользования зависит качество использования земли и её использование.
Как можно использовать земли по Классификатору ВРИ?
Опираясь на присвоенный участку код ВРИ, владелец может его использовать для:
- Сельскохозяйственных работ, включая устройство пасек, посадку плодовых деревьев, разведение крупного или мелкого скота и т.д. Речь идет не только о таких крупномасштабных объединениях земель, как агрофирмы, чьи территории могут охватывать тысячи гектар, но и малые фермерские хозяйства и даже еще более мелкие участки для индивидуального пользования.
- Возведения жилых строений. Сюда входит и частное строительство для индивидуального использования, а также застройка целых районов многоквартирными домами.
- Строительства всевозможных социально-культурных объектов: театров, школ, больниц, церквей и т.д. Объединяет эти категории именно назначение объектов, которые не используются как производственные или жилые.
- Коммерческого использования – строительство рынков, торговых комплексов, отелей и т.д. Каждый из построенных объектов недвижимости используется для получения прибыли.
- Рекреационного применения – возведения объектов туризма, спорта, санаториев и т.д.
- Создания объектов производственного назначения (цеха, склады, заводы и т.д.).
- Транспортного применения – возведения дорог, мостов, промышленных трубопроводов и т.д.
- Военное и охранное использование.
- Создания гидротехнических объектов – прудов, каналов, ледников.
- Природоохранной деятельности (заповедники, заказники, охраняемые зоны).
- Заготовки леса и переработки древесины.
- Размещения объектов общего использования, как то автотрассы, тротуары, парки и скверы, площади, кладбища, крематории и т.д.
Существует и так называемый «запасной» ВРИ, который назначается землям, не используемым для какой-либо хозяйственной деятельности. Существуют территории, вблизи которых нет населенных пунктов, или иных объектов, поэтому до момента их распределения земли остаются без конкретного назначения.
Подробнейшее описание, приводимое по каждому виду в Классификаторе, позволяет в точности определять, в каких целях можно пользоваться данной землей, а в каких – нет. Эта информация служит руководством для собственников, а также для тех, кто желает приобрести участок.
Типичный пример – приусадебный участок для личного подсобного хозяйства. На нем собственник вправе построить жилой дом для себя, причем высотой до 3 этажей. Но поделить этот дом на несколько квартир, зарегистрировав каждую как самостоятельный объект недвижимости – нельзя. Зато можно построить гараж или другие хозяйственные постройки, а также разводить домашних животных и производить сельскохозяйственную продукцию.
Ни одна из категорий не имеет единственного назначения, всегда перечисляется несколько допустимых вариантов использования, что открывает перед хозяйствующими субъектами широкие возможности получения прибыли или иной пользы от недвижимости.
