Понятие и стоимость оценки права аренды земельного участка

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

• при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
• при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
• при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
• для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
• для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
• для оформления ипотечного кредита;
• при заключении договора аренды;
• при желании арендатора выкупить землю у государства;
• в ходе комплексной оценки бизнеса;
• при имущественных спорах;
• в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Какие наделы дозволено и запрещено сдавать, кто их может получить?

Арендовать участок земли доступно вне торгов и в процессе проведения аукционов. Вне торгов заключить договор аренды имеют право фермеры, граждане РФ. Юридические лица на основании распоряжения, указа Правительства страны.

Земля выдается:

1. Для развития коммунальных, транспортных предприятий.
2. Коммунально-бытовым организациям.
3. С целью реализации инвестиционных проектов в согласии с законодательством.
4. Для постройки зданий, помещений, комплексного строительства.

При этом не подразумевается возможность права собственности, а действия не должны противоречить закону и пунктам договора.

Передаче в аренду подлежат земельные участки, соответствующие требованиям и нормативам:

• свободные территории, находящиеся на удаленном расстоянии от промышленных предприятий;
• географическое (геологическое) положение зоны позволяет вести строительство;
• для сельского хозяйства участки обладают необходимой степенью плодородия;
• масштаб территории соответствует нормативам строительства дома.

Размеры земельных участков определяются с учетом факторов, отмеченных арендатором:

1. Ведение огороднического хозяйства предусматривает масштаб земли – приблизительно 2 сотки.
2. Для животноводства он не должен быть меньше 15 соток.
3. Индивидуальное жилищное строительство осуществляется на территории размером от 3-х соток.

В каждом отдельном регионе существуют конкретные нормативы размеров участков, которые следует уточнять.

Не подлежат аренде земельные участки в следующих случаях:

• заповедные зоны;
• местности с редкой флорой;
• парки, признанные национальными;
• закрытые места, курируемые административными организациями;
• местности, на которых предусмотрена атомная промышленность;
• зоны функционирования силовых министерств;
• территории, предназначаемые для захоронения.

Свободные земли, включая предназначенные для сельского хозяйства, разрешены для передачи арендаторам.

Юридическим лицам запрещено арендовать участки вне торгов, если другое не предусмотрено указанием Правительства РФ.

Земля передается без аукционов в пользование фермерам и гражданам. Целевое назначение: ведение подсобного хозяйства, индивидуальное строительство в пределах фермерского или крестьянского хозяйства.

Граждане имеют право выбора подходящего участка, приобретения его в аренду соответственно законодательству.

Что это такое и что значит?

Собственник после совершения сделки именуется арендодателем, а лицо, получающее землю в пользование – арендатором.

В качестве участников с обеих сторон могут выступать:

1. Физические лица (граждане, индивидуальные предприниматели).
2. Юридические лица (организации с разной формой собственности).
3. Государственные и муниципальные образования.

Существует несколько классификаций договоров аренды земли.

Если в качестве классифицирующего признака берут группы арендодателей, они делятся на:

• Аренду частной собственности, принадлежащей физическим или юридическим лицам.
• Аренду государственной и муниципальной собственности, владельцем которой являются муниципалитеты или федеральные государственные органы власти.

Сдача в аренду частной собственности проходит на условиях, определяемых арендодателем, т.е. в данном случае – физлицами и юрлицами.

При оформлении аренды земли могут быть использованы два вида договоров:

• В устной форме. Такой вариант возможен, если в качестве участников с обеих сторон выступают физические лица и срок действия аренды составляет менее 12 месяцев (ст.161 ГК РФ).
• В письменной форме с последующей регистрацией. Используется, когда одна из сторон сделки – юридическое лицо, а также, если срок аренды – год и более (ст. 609 ГК РФ).

Прочие детали проведения оценки

Основная информация по данной процедуре рассмотрена во всех аспектах: оценка для продажи, ипотеки, для наследства, а также методики ведения расчётов. Для закрепления, необходимо озвучить полный пакет документации:

• все правоустанавливающие и правоподтверждающие свидетельства;
• план и схема земельного участка;
• бумаги на имеющиеся здания, постройки;
• акт из БТИ;
• личный паспорт собственника ЗУ.

И ещё, если земля была получена в ходе открытия наследственного дела, кроме озвученных документов, необходимо предоставить свидетельство о смерти наследодателя. Необязательно чтобы это был оригинал, подойдёт качественная ксерокопия.

Общая стоимость оценки участка будет зависеть от региона, в котором он находится. Если взять центральные регионы России, эта услуга составляет в пределах 2 тысяч рублей. В Москве эта сумма на порядок больше, соответственно.

Прежде чем принять отчёт, обратите внимание на следующие аспекты:

1. Сведения не должны быть противоречащими.
2. Данные — объективные, подтверждены документально.
3. Весь этап расчёта можно проследить до конечного результата.

Исполнительное лицо обязано выполнить работу за отведённый период времени. Также он обязан обосновать, почему он предпочёл именно эту методику для проведения оценки земельного участка для ипотеки, наследства или для продажи.

Цели оценки права аренды

В каких случаях может потребоваться оценка права аренды помещения, участка земли либо другого объекта? Законодательно право аренды может быть использовано как материальный актив, в том числе и в качестве объекта купли-продажи, передачи третьему лицу, в качестве вклада в уставной капитал организации, и в других случаях. Так же право аренды может быть объектом судебных споров, в таком случае так же потребуется его оценка. И в любой из перечисленных ситуаций, обращение за помощью к профессиональному оценщику будет единственной возможностью документального подтверждения стоимости права аренды.

На основе чего определяется?

Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.

1. К физическим характеристикам относят: размер участка, форму, место его нахождения, особенности, наличие коммуникаций.
2. К юридическому статусу: к какой из категорий земель принадлежит участок, наличие нюансов, возможно ли что-либо там построить.

В основном наибольший вес имеют юридические особенности земли. От них зависит цена земли, а также стоимость прав его найма. Рассмотрев вышеизложенные данные, мы могли бы оценить стоимость объекта. Чтобы оценить стоимость возможности аренды требуется рассмотреть условия арендного договора.

Условия арендного договора – решающие при оценке

Сначала нужно обратить внимание на характеристику объекта: месторасположение, наличие зданий. Затем следует срок, на который арендуется земля, арендная плата, при каких условиях происходит расторжение договора

Хотите взять землю в аренду, но не знаете, как подсчитать стоимость? Узнайте подробности расчетов, а также нюансы налогообложения из нашей статьи!

Формы платы за землю

Арендная плата, земельный налог, налог на недвижимость и нормативная цена земли являются формами платы за земельный участок (ст. 65 ЗК РФ). Налогообложению подлежат арендованные земельные участки, их части и доли земельных участков в общей долевой собственности, предоставляемые физическим и юридическим лицам на праве собственности, владения и пользования.

Важно! Результаты хозяйственной деятельности не влияют на размер земельного налога.

Важным показателем является нормативная стоимость земли — размер вложенных в участок средств или стоимость произведенной на земле продукции. К нормативной стоимости земли также относят рентообразующую способность участка, объем и соотношение спроса и предложения на земельном рынке, спрос платежеспособного населения, инфляцию, налоговые вычеты и прочие факторы.

Нормативная стоимость земли необходима для возмещения ущерба из-за отчуждения земли и вынужденной консервации (долгосрочное сохранение).

Оценка земель

У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

• Она никогда не будет являться результатом труда;
• Ограничена в пространстве;
• Ее нельзя заменить другими средствами;
• Имеет постоянное местоположение;
• Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
• Имеет разные качества на разных территориях;
• Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
• Обладает свойством плодородия;
• Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).

Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

Улучшения могут быть:

• Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
• Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.

Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.

Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

Массовая и единичная

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

1. Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
2. Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Решаем, нужны ли НДС-документы

Несмотря на то, что арендатор-спецрежимник платить НДС не должен, он является налоговым агентом <1>. Рассмотрим, какие же у него будут обязанности.

Год 2013-й и ранее: вспоминаем, как было

Если арендатор-спецрежимник не делал этого, то налоговая инспекция при выездной проверке может оштрафовать его за отсутствие счетов-фактур — это является грубым нарушением правил учета объектов налогообложения <6>.

Если требуемых счетов-фактур не оказалось более чем за один квартал, штраф ждет немаленький — 30 тыс. руб. <7>

СОВЕТ

Если в 2011-2013 гг. при аренде муниципальной земли вы не составляли счета-фактуры с отметкой «без НДС», то лучше заполнить их и зарегистрировать в журнале учета сейчас (но прошлыми периодами).

Должностным лицам организации (к примеру, бухгалтеру) мог грозить административный штраф за просрочку сдачи налоговой декларации — от 300 до 500 руб. <12> Причем такой штраф также полагается за каждую несданную декларацию, а их в календарном году надо было сдать четыре.

Но наказать могут только в течение года со дня, следующего за последним днем, отведенным для представления декларации <13>.

Процесс проведения

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

• Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
  • Цель проведения оценки;
  • Стандарты оценки;
  • Категория земель;
  • Вид разрешенного использования;
  • Вид собственности;
  • Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
  • Данные земельного кадастра;
  • Наличие строений;
  • Оговаривается дата проведения оценки.
• Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
  • Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
  • Физические характеристики ЗУ;
  • Описание строений и инженерных коммуникаций;
  • Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
  • Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
  • Анализируются экономические факторы.
• Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
• Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
• Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
• Определение метода оценки.
• Согласование полученных результатов.
• Составление отчета.

Самостоятельная работа

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Законодательное регулирование

Земельный кодекс РФ в статье 22 главы 4 рассматривает все особенности аренды земельных участков.

В статье 39.7 Земельного кодекса РФ прописано об установлении величины платы за аренду земли.

Статья 614 Гражданского Кодекса РФ регулирует порядок, условия и временные рамки, когда вносятся выплаты по аренде.

Постановление от 16.07.2009 N 582 Правительства Российской Федерации «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков…» отредактировано в 2018-ом году.

Соглашения между арендатором и арендодателем расписываются на основании вышеизложенных законодательных документов в договоре.

Способы оплаты

В договоре об аренде, как правило, указана обязанность арендатора своевременно оплачивать аренду земельного участка. В договоре обычно указывается значение арендной платы, а также ее возможные изменения.

Оплата может быть в денежном или натуральном виде, а может быть комбинированной.

При этом плата может предоставляться в виде:

• фиксированной суммы денег;
• части продукции, полученной на арендованном участке;
• услуг;
• процентов от доходов;
• затрат на улучшение пахотной земли.

Вносить арендную плату можно в соответствии с договором каждый месяц, квартал или раз в год.

Чаще всего арендная плата определяется в виде денежной суммы. При этом в договоре может быть приведена методика, в соответствии с которой рассчитывается эта сумма.

Методика может учитывать изменение экономических условий, наличие инфляции или изменение курса валют. При отсутствии такой методики в случае необходимости изменения арендной платы может быть заключено дополнительное соглашение.

В случае если арендатор не захочет подписать такое соглашение об увеличении платы, то этот вопрос можно передать в суд.

Молодые семейные пары часто интересуются, как оплатить коммунальные услуги через интернет, потому что такой способ оплаты является наиболее удобным и быстрым в наше время. Хотите взять участок на 49 лет с правом выкупа? У нас описана пошаговая процедура. Должны ли родственники платить налог в случае получения дара в виде квартиры? Узнайте об этом здесь.

Формула для определения стоимости

Базовая стоимость убытков

Для расчета данного параметра необходимо воспользоваться такой формулой:

рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка

Например:

1 кв. м земли стоит 3 тысячи 500 рублей. Отчуждается 15% площади участка (общая площадь 30 соток, то есть 3000 кв. м, размер отчуждаемой площади 450 кв. м).Первая часть расчетов будет выглядеть как 3500*450=1 575 000 рублей.

Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:

49*1575000=77175000 рублей.

Это та сумма, которую инициатор установления сервитута должен был бы выплатить, если бы пользовался участком на праве постоянного бессрочного пользования в течение 49 лет.

Так как сервитут устанавливается на 2 года, то сумма будет составлять: 2*77175000:49=3150000. Эта сумма высчитывается по уравнению: 49 лет=100% стоимости, а срок сервитута – Х% стоимости. Таким образом, базовая стоимость всех понесенных убытков составит 3 150 000 рублей.

Упущенная выгода

Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.

Например:

Участок без обременения сдаётся в аренду по стоимости 80 тысяч рублей в месяц, что составит за два года 80000*24=1920000. С обременением величина арендной платы составит 50 тысяч рублей, а общая сумма 50000*24=1200000.

Разница составит 720 тысяч рублей. Эта сумма прибавляется к базовой стоимости всех понесенных убытков: 3150000+720000=3870000 рублей.

Реальный ущерб

Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.

Например:

Участок площадью 30 соток без обременения стоит 1050000 рублей (35000 рублей за сотку). С обременением его цена падает до 600000 рублей (20000 тысяч за сотку). Разница составляет 450000 рублей.

Общая стоимость сервитута в этом случае составит 3870000+450000=4320000 рублей.

Эту сумму лицо, инициировавшее установление сервитута должно будет выплатить владельцу обремененного участка. Порядок выплат устанавливается в заключенном договоре сервитута.

Собственники складов и других строений часто интересуются, как перевести нежилое помещение в жилое. Какой пакет документов понадобится для заключения сделки купли-продажи земельного участка? Узнайте об этом здесь. При покупке земли можно получить налоговый вычет. Как его получить, вы узнаете здесь.