Как правильно оформить предварительный договор купли продажи земельного участка?

Предварительный договор

Заключение предварительного договора не является обязательным условием для того, чтобы сделка купли-продажи состоялась. Но нередко стороны прибегают к данной форме соглашения, чтобы юридически закрепить свои намерения по покупке и продаже участка. Ведь устная договоренность не способна гарантировать на 100%, что продавец в последний момент не откажется от продажи или не увеличит цену, а покупатель – не откажется от покупки и не предпочтет другой участок.

Практика заключения предварительных договоров приобрела широкое распространение в процессе оформления ипотечных кредитов. Посредством этого документа банки хотят обезопасить себя от срыва сделки и убедиться в серьезности намерений сторон. Обычно финансовые организации предлагают собственный шаблон договора.

Предварительный договор заключается по той же форме, что и основной. Отличается только предмет: в основном договоре таковым является сделка купли-продажи, тогда как в предварительном фиксируются намерения сторон по ее заключению.

В предварительном договоре прописываются такие важные параметры будущей сделки как ее цена, порядок расчетов (наличие аванса, условия о рассрочке платежей) и срок заключения основного соглашения.

Особенности составления договора покупки земли вместе с домом

При покупке дома с земельным наделом на каждый объект должно быть оформлено отдельное право собственности. Если продаваемые надел земли и дом принадлежат одному владельцу (продавцу), то оба данных объекта недвижимости указываются в одном договоре.

Если же у дома и надела земли разные владельцы, потребуется заключать договор с каждым из таких продавцов по отдельности, что значительно усложнит процедуру покупки.

В данной ситуации (с разными владельцами отчуждаемых объектов) рекомендуется перед покупкой оформить надел земли и дом на одного продавца, особенно если владельцы недвижимости — родственники, так как родственники могут оформить объекты недвижимости на одного продавца путём договора дарения без уплаты подоходного налога.

В договоре покупки земли с домом не должно быть пунктов, которые снимают ответственность продавца в случаях:

• Обнаружения наличия обременения или ареста на частный дом и/или землю;
• Появления лиц, претендующих на проданные объекты недвижимости, согласно наследственному праву;
• Вскрытия факта использования продавцом подложных документов;
• Сокрытия продавцом существенной информации о свойствах продаваемых объектах недвижимости, которые существенно затрудняют пользование этими объектами;
• Появления лиц, имеющих в проданном доме постоянную или временную регистрацию.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец несёт ответственность согласно законодательству РФ. Наличие в договоре пунктов, которые такую ответственность с продавца снимают, делают договор ничтожным. Чтобы избежать подобных случаев, договоры по продаже недвижимости можно регистрировать при участии нотариуса, который является гарантом законности сделки и отвечает за корректность заверяемого им договора покупки недвижимости.

Итак, при покупке надела земли с домом необходимо изучить все документы на эти объекты, убедиться в отсутствии обременений, а потом составить договор купли-продажи дома с участком с учётом конкретных обстоятельств и общих правил составления таких договоров, согласно законодательству РФ.

Уменьшить риски финансовых потерь из-за некорректного составления договора по покупке поможет обращение к квалифицированным юристам.

Предварительный договор купли продажи дома с земельным участком при оформлении ипотеки в Сбербанке

Нередко предварительный договор заключается при оформлении ипотечного кредита. Данный документ служит гарантией для банка, что сделка не сорвется в самый неподходящий момент. Наиболее популярным банком для оформления ипотечных кредитов является Сбербанк. В банке предусмотрена собственная типовая форма предварительной договоренности, в которую вносятся данные сторон.

Типовой бланк от Сбербанка включает такие пункты как:

• дата и место подписания;
• ФИО, паспортные данные и адреса сторон, реквизиты доверенности (если участвует доверенное лицо), основания для подписания договора;
• предмет договора;
• существенные условия (стоимость, подробная характеристика недвижимости, кадастровые сведения);
• порядок оплаты (часть средств – из собственных сбережений покупателя с использованием банковской ячейки, вторая – из целевых кредитных средств на счет продавца в банке);
• сроки реализации намерений сторон и гарантий;
• сведения о зарегистрированных лицах;
• количество экземпляров и подписи сторон.

Предварительный договор от Сбербанка также включает пункт о том, что до момента полных взаиморасчетов с продавцом недвижимость находится у него в залоге, затем залогодержателем становится Сбербанк.

Продажа земли и налоги

Для продавца такая сделка может обернуться налоговыми последствиями в виде уплаты НДФЛ по ставке 13 %. Происходит это в том случае, когда участок принадлежал своему хозяину менее 5 лет.

Для приватизированной земли, доставшейся по наследству или оформленной в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, существует минимальный срок владения в 3 года.

Продавец сам должен задекларировать доход до тридцатого апреля следующего года и заплатить налог. Крайний срок – пятнадцатое июля.

У покупателя с получением участка возникают ежегодные обязательства по внесению в бюджет налога на землю. Для этого налоговая инспекция присылает соответствующее извещение. Новый собственник обязательно должен уведомить ФНС об имеющемся в распоряжении участке.

Образец договора и пример заполнения

Предварительный договор – это официальный документ, по которому одна сторона – продавец намеревается продать другой стороне – покупателю определенное недвижимое имущество (в данной ситуации дом с прилегающим к нему земельным участком) на определенных условиях (статья 429 Гражданского кодекса РФ).

Для каждой из сторон соглашения документ дает определенные гарантии:

• продавец получает уверенность, что покупатель на дом и участок найден и независимо от каких-либо сторонних факторов имущество будет продано в установленный срок;
• покупатель получает гарантии, что дом и надел не будут проданы третьим лицам, а так же с течением времени не увеличится цена недвижимости.

Скачать бланк предварительного договора и ознакомиться с правилами и примером его заполнения можно у нас на сайте.

Бланк документа должен содержать следующие данные:

• полные реквизиты сторон (покупателя и продавца). Если соглашение заключается между частными лицами, то указываются ФИО, дата рождения, адрес проживания, реквизиты гражданского паспорта. Если сторонами сделки являются юридические лица, то требуется указать наименование и адрес регистрации организации, ИНН;
• описание имущества, передаваемого в собственность покупателю. В отношении земельного участка указываются адрес расположения, кадастровый (условный) номер, площадь надела, разрешенное использование, наличие/отсутствие обременений (например, водоохранная зона). В отношении дома рекомендуется указать адрес, кадастровый номер, площадь, количество этажей. Дополнительно указываются реквизиты свидетельства о регистрации (выписки из ЕГРН), которыми подтверждается право владения домом и земельным наделом;
• стоимость имущества и порядок проведения расчетов. Условиями соглашения может быть предусмотрена:

1. Одна выплата по договору.
2. Наличие аванса, который, как правило, передается продавцу в момент заключения предварительного соглашения. Если договор заключается с авансом, то в обязательном порядке требуется указать сумма начального платежа.
3. Рассрочка. Оплата в рассрочку производится по конкретному графику, утвержденному сторонами и являющемуся приложением к соглашению.

• права, обязанности, ответственность сторон за несоблюдение существенных условий сделки;
• сроки реализации намерения продать дом с земельным участком;
• дополнительные условия, которые являются существенными хотя бы для одной из сторон соглашения;
• перечень приложений.

Порядок расторжения

После подписания базового договора обязательства продавца/покупателя по предварительному считаются выполненными и он утрачивает значение.

В случае нежелания сторон подписывать основной договор в оговоренные сроки они могут расторгнуть предварительный. Основания для его расторжения могут быть следующие:

1. Согласие обеих сторон, которое стоит оформить в письменном виде. Тогда сложностей при расторжении не возникает.
2. В одностороннем порядке исключительно в суде. Покупатель в иске может указать на то, что продавец не предоставил ему необходимую информацию по участку для принятия обоснованного решения (о том, что он является предметом судебных разбирательств, на него не узаконена собственность, он не подлежит эксплуатации из-за существенных недостатков и пр.).

Если документом был предусмотрен задаток, то его судьба будет зависеть от того, кто именно является инициатором срыва сделки. Когда доказана вина покупателя, то продавец вправе оставить задаток у себя в качестве компенсации за понесенные простоем издержки. Если же виноват продавец, то задаток в двукратном размере получает назад покупатель. Такие правила прописаны в 381 ст. ГК РФ. Для применения указанных правовых норм сумма предоплаты должны быть оговорена предварительным соглашением и названа там именно «задатком».

Предварительный договор купли-продажи земельного участка — основные положения

В случае несоблюдения формы предварительного документа он считается недействительным.

ГК в ч. 3 ст. 429 указывает на то, что в предварительном договоре должны содержаться все существенные условия, которые впоследствии будет содержать основной договор. Кроме того, сторонами должен быть согласован срок, в течение которого последний будет заключен, а если указания на него в предварительном варианте отсутствуют, тогда основной договор должен заключаться не позднее чем через год после того, как был подписан предварительный его вариант.

Предварительный документ утрачивает силу тогда, когда сторонами не заключается основной договор в срок, предусмотренный ими ранее (или предусмотренный законом), либо одной из них не будет направлено в адрес контрагента предложение относительно заключения основного документа. Если же отказ от его заключения поступит в одностороннем порядке, то вторая сторона вправе принудить «отказника» к заключению договора, действуя в соответствии с положениями ст. 445 ГК РФ.

Понятие и назначение

Сделка купли-продажи является наиболее распространенным вариантом при передаче прав собственности на имущество, в том числе и на земельные участки.

Оформляется она специальным договором, в соответствии с которым одна сторона (продавец и собственник участка) передает права на него другому лицу (покупателю) на условиях оплаты его стоимости в установленном порядке.

Сторонами купли-продажи могут быть:

• физические лица (граждане и предприниматели);
• юридические лица (учреждения, предприятия и организации);
• государство в лице муниципального или государственного органа власти.

Выгоднее всего проводить куплю-продажу в тех случаях, когда стороны не связаны между собой родственными узами — в этом случае покупатель может получить налоговый вычет.

Его размер составляет 13% от стоимости участка, но не более 260 тыс. руб.

Данная сделка, в отличие от других предусмотренных в законодательстве имущественных договоров (например, дарения или завещания), является наиболее равноправной для сторон, поскольку:

• покупатель платит деньги и получает за них участок;
• продавец получает деньги и отдает за них землю.

Очевидно, что в этом случае обе стороны имеют от сделки определенную выгоду, поэтому считается, что при ее проведении права сторон защищены максимально.

Для минимизации возможных рисков могут составляться дополнительные документы: договор аванса или задатка, акт приема-передачи участка и т. д.

Предварительный договор с задатком

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

• потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
• возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.

При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.

Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст

381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере. Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора. Если продавец отказался от него, то задаток не получится удвоить, он просто вернется покупателю.

Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Гарантии нерасторжения контракта

Сколько бы ни ломалось копий по поводу предварительных договоров, но истина остается истиной. Предварительный договор не равноценен договору основному хотя бы потому, что оставляет сторонам возможность просто передумать.

При этом предварительный договор, в случае, если он совмещен с договором задатка, хотя бы оставляет сторонам некоторую уверенность если не в самой сделке, то хотя бы в том, что задаток компенсирует потерпевшей стороне ее убытки в случае отказа другой стороны от сделки.

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что сумма задатка не возвращается продавцом в случае отказа покупателя от сделки и возвращается продавцом в двукратном размере, в случае, если он выступит в роли стороны, оказавшейся от сделки.

Дополнительной компенсацией также может выступить и предусмотренная договором неустойка. Так, для гарантий по дальнейшему продолжению сделки, стороны имеют право прописать в предварительном контракте неустойку в размере одной десятой процента от стоимости сделки. Это дает покупателю определенную уверенность в том, что продавец не продаст участок другому гражданину.

Существуют также авансовый и обеспечительный платежи на более мягких условиях, их возврат в случае срыва сделки производится в том же размере, что и при оплате.

Для чего нужен предварительный договор

Особенного внимания заслуживает совершение дорогостоящих покупок. К примеру, продажа автомобиля, осуществляемая торговыми представительствами, чаще всего осуществляется по предварительному заказу, то есть заключается предварительный договор, который становиться основанием для доставки транспортного средства покупателю.

Оформление ПДКП автомобиля позволяет:

1. Обеспечить защиту от недобросовестного или безответственного покупателя, при непредвиденном отказе от покупки пригнанного автомобиля.
2. Обеспечить гарантию покупателю сохранности перечисленного обеспечительного аванса.
3. Осуществить поставку авто в установленные сроки и обеспечить оформление основного ДКП автомобиля.

Требования к оформлению

1. Первое и основное правило при заполнении документа – юридически грамотное оформление договора.
2. Заполнять требуется все разделы.
3. В документе не допускается применение сокращений, неизвестных аббревиатур, терминов.
4. Информация из документов, подтверждающая личность контрагентов, свидетельства о регистрации авто, технического паспорта автомашины, а также страхового полиса заносятся в свободном виде.
5. Основной ДКП автомобиля заполняется по такому же образцу, как и предварительный договор.
6. Заносимые сведения должны быть достоверными, в противном варианте договор может быть признан недействительным.