Что такое участок ИЖС: расшифровка определения, плюсы и минусы земли с таким статусом

Критерии выбора участка

При покупке участка ИЖС рекомендуется проверить его с точки зрения определенных критериев.

Законность документации

В первую очередь обратите внимание, произведен ли процесс межевания в отношении выбранного участка. Как правило, обозначение законных границ надела производится продающей стороной, а покупатель получает кадастровый план и план топографической съемки

В последней указаны подземные коммуникации.

Наконец, стоит убедиться, что собственность не находится под арестом, за ней не числятся долги.

Водоснабжение надела

Выгоднее приобретать участок с центральным водоснабжением. Если такового нет, стоит обойти соседей и узнать детали бурения артезианской скважины. Также поинтересуйтесь, на какой глубине залегают воды, каков характер воды и почв и т. д

Важно понимать, что бурение – процесс ресурсозатратный, стоит сразу включить стоимость в потенциальные расходы на участок

Особенности почв

Еще один важнейший показатель, определяющий в том числе стоимость надела

Если цена подозрительно занижена, стоит обратить внимание на состояние и особенности почвы. Для этого проводят специальные исследования

Полученные в ходе них результаты пригодятся при выборе типа фундамента под дом и прочие разрешенные постройки.

При оценке качества грунта нужно обратить внимание на глубину пролегания грунтовых вод. Это можно сделать своими силами, используя ручной бур

Сделайте неглубокую скважину и оставьте ее на час-полтора. Если спустя это время в скважине соберется вода, это свидетельствует о том, что необходима дренажная система.

Стоит опросить соседей, как быстро уходит вода с их участков после таяния снега, ливней, нет ли случаев заболачивания почвы. Если планируете строить погреб, нужен такой участок, на котором не задерживается вода.

Канализация

Оптимальный вариант – централизованная канализационная система. Наличие таковой влияет на стоимость участка в сторону ее повышения. При отсутствии централизованной канализации придется строить индивидуальную систему. Основная статья расходов при этом – качественный септик, так как санитарно-эпидемиологические службы крайне строго контролируют состояние сливных ям в частных домах.

Электричество

В первую очередь нужно отправить запрос в местную администрацию, чтобы узнать, сколько кВт положено на 1 участок. Как правило, на дом площадью 200–300 м2 требуется 20–30 кВт.

Если в администрации только обещают провести свет, важно понимать, что сроки обещаний могут сдвигаться. Сможете ли вы подвести электричество или будете ждать, решать вам

Следует снова обойти соседей и из первых уст узнать, как обстоит дело с поставками электроэнергии.

Транспортная развязка

Имеется ли к участку удобный подъезд? Каким он будет в период межсезонной распутицы и зимних снегопадов? Если планируете строить дом и прочие объекты, пригодны ли существующие подъездные пути для проезда крупногабаритной спецтехники (бетономешалки, КамАЗов)?

Подумайте, как вы будете добираться до города. Даже если вы имеете личный автомобиль, убедитесь, что от вашего дома можно добраться на общественном транспорте до значимых городских объектов.

Уточните у местных жителей, удобно ли им добираться до социально значимых пунктов, не образуются ли пробки в час пик.

Один из важных вопросов при поиске участка – его площадь. Оптимально, когда на 10 м2 постройки приходится 1 сотка участка. Например, если вы хотите возвести дом площадью 100 м2, то площадь надела должна быть не менее 10 соток.

Внутри участка обычно выделяют место под дом и придомовую территорию, зону отдыха и зону хозяйственных построек.

Обратите внимание на вид, открывающийся с участка. Лучше отказаться от покупки, если поблизости имеются промышленные предприятия, свалки, крупные автомагистрали

Неплохо запросить у администрации план будущей застройки интересующего вас района.

Посетите соседей, чтобы узнать больше о контингенте улицы, поселка. Уточните немаловажные детали: можно ли подключить интернет, каких поставщиков они выбирают для решения различных бытовых вопросов, насколько правдивые обещания дает администрация. Часто наблюдается картина, когда местные власти обещают капитальный ремонт дорог или открытие садика/магазина поблизости. Довольный покупатель совершает сделку, а по факту местные жители ждут реализации обещанного годами.

Самые популярные

Популярность вида использования напрямую зависит от категории земель и от территориальной зоны.

Так, в землях поселений и территориальной зоне «Жилая застройка» наиболее популярны будут виды:

• ИЖС,
• ЛПХ.

На землях, предназначенных для сельхозугодий, популярны будут ЛПХ и КФХ.

ИЖС

для возведения одноквартирного дома с ограниченным количеством этажей

Если это позволяют размеры надела, здесь также можно возводить гараж, подсобные помещения и иные, необходимые постройки.

Также на участке можно выращивать цветы, овощные и садовые культуры, заниматься ландшафтным дизайном.

Подробную информацию об ИЖС читайте в статье «Что такое участок для индивидуального жилищного строительства«.

ЛПХ

ЛПХ – это земельный надел, предназначенный для ведения сельхоз деятельности в собственных нуждах.

На таком участке можно:

• выращивать цветы,
• садовые и огородные культуры,
• растить скот,
• держать домашнюю птицу и т.д.

Следует разделять приусадебный ЛПХ (находится в пределах ЗНП) и полевой ЛПХ (находится в пределах ЗСН).

На приусадебном участке можно возводить дома, гаражи и иные сооружения.

На полевом запрещено всякое строительство, требующее возведения фундамента, но некапитальные постройки (постройки без фундамента) разрешены.

Подробную информацию о строительстве на участках под ЛПХ читайте в тематической статье.

Для дачного строительства

Земли для дачного строительства предназначены для возведения на участке жилого дома и иных хозяйственных и бытовых построек, а также для использования участка в сельскохозяйственных нуждах: выращивание садовых и овощных культур, выращивание скота и домашней птицы и т.д.

Подробную информацию о землях для дачного строительства читайте в другой статье.

Огородничество

Наделы под огородничество выделяются из земель сельхоз назначения. На таких участках можно выращивать любые овощные культуры, но нельзя строить капитальные сооружения. Теплицы, времянки и иные некапитальные сооружения возводить можно.

Подробную информацию читайте в статье Земли под огородничество.

Земельные участки для ДНП – плюсы и минусы участка ДНП

Земля для ДНП всегда имеет более низкую кадастровую стоимость, так как она, как правило, менее плодородна, чем земля под СНТ, имеет низкий балл бонитета. Земельные участки для ДНП стоят примерно на 20% ниже, чем равноценные участки земли для ИЖС. Как правило, участки ДНП приобретаются для строительства дачного небольшого домика и организации сада – современный вариант садоводства. Новый закон разрешил организацию участков ДНП на землях поселений – это практически приравняло участки ДНП к участкам ИЖС.

Достоинства земельного участка ДНП:

Более низкая стоимость, в сравнении с участками под ИЖС и СНТ.

Расположение за городом, соответственно – все плюсы проживания в сельской местности.

При приобретении участка земли в ДНП Вы получаете гарантию того, что являетесь членом партнёрства, а, следовательно – имеете полное право участвовать в собраниях членов ДНП и принятии решений по всем вопросам.

Если участок ДНП находится на земле поселения, то прописаться в доме, построенном на данной земле, будет гораздо легче, чем на участке СНТ.

Не нужно проводить обязательную техническую экспертизу Вашего жилья и признавать его жилым (неважно, какой величины и крепости дом Вы возвели).

Недостатки земельного участка ДНП, ограничения:

1. Земли ДНП имеют сельскохозяйственное назначение, и предназначены, прежде всего, для организации сада, выращивания сельскохозяйственных культур. На этом участке можно построить домик дачного типа, но возвести большой дом для постоянного проживания – проблематично.

2. На землях ДНП не предусмотрено подведение к участкам дорог, газа, зачастую – электричества и водопровода. Если хозяин участка нуждается, к примеру, в дороге к дому, он должен будет оплатить её строительство сам. Иногда подведением дорог, электричества, всех коммуникаций, газа к участкам ДНП занимаются определенные фирмы, но стоить эти услуги будут очень дорого (иногда стоимость подведения дорог и коммуникаций к участку ДНП стоит хозяину дороже покупки самого участка).

3. Если стоимость дорог, коммуникаций, инфраструктуры поселка закладывается в участки при его строительстве, жилье в таком поселке будет стоить очень дорого.

4. Хотя Конституционным судом России за хозяевами участков ДНП признано право регистрации, прописки в жилом доме, возведенном на нем, практика же показывает, что оформить эту прописку будет неимоверно сложно и долго.

5. На земле, предназначенной для ДНП, зачастую не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов. Если Вам необходимо будет посетить, к примеру, врача, то для этого придется ехать в ближайший поселок или город.

6. Далеко не каждый банк в России примет участок ДНП в залог при Вашем желании оформить ипотечную сделку.

7. На участке ДНП всегда необходимо строительство загородного дома, а затем – оформление его в собственность, потому что эта земля не предназначена только для земледелия и выращивания сельскохозяйственной продукции.

Виды разрешенного использования

Каждый ВРИ предназначен для соответствующей деятельности, предусмотренной характеристиками зоны застройки. Шифр 2.0 предусматривает строительство жилых зданий следующих типов:

1. Малоэтажная застройка может достигать трёх этажей, но здесь недопустимо разделение дома на квартиры. Могут строиться хозяйственные постройки, гаражи и иные подсобные сооружения. Допускается насаждение плодовых деревьев, кустарников и разведение сада, огорода. Те же нормы распространяются на земли ЛПХ и блокированную жилую застройку.
2. Передвижное жильё допускает формирование палаточных лагерей, кемпингов и проживание в вагончиках.
3. Жилые дома средней этажности не должны превышать 8 этажей, они обязательно должны быть разделены на 2 и более квартир. Здесь предусматривается озеленение и благоустройство приусадебной территории, расположение гаражей и автостоянок.
4. Высотные здания – от 9 этажей должны быть разделены на квартиры для проживания граждан.Нижний этаж может использоваться под объекты обслуживания, придомовая территория может быть озеленена и обеспечена детскими спортивными площадками, паркингом и иными необходимыми объектами.
5. В этой зоне могут располагаться объекты, данные в перечне под шифрами 3.0 и 4.0, но при условии, что они служат целям граждан, проживающих в зоне застройки.

Зона, предусматривающая расположение земель с ВРИ под шифром 3.0, относится к общественному пользованию. Она может служить следующим целям:

1. Коммунальное обслуживание, состоящее из комплекса многочисленных сфер деятельности, которые поставляют газ, электричество, воду и тепло. А также предоставляют жильцам услуги сферы ЖКХ и иные эксплуатационные услуги, без которых система жилого комплекса или иные виды зданий не могут функционировать.
2. Размещение социальных учреждений: домов престарелых, домов ребёнка, центров занятости и иных аналогичных структур.
3. Бытовое обслуживание, в которое входят помещения для размещения парикмахерских, салонов красоты, ателье и аналогичные заведения.
4. Больницы, реабилитационные центры, поликлиники и иные медицинские учреждения.
5. Для образовательных целей здания используются под школы, детсады, вузы и ссузы. Здесь же могут размещаться различные услуги по дополнительному образованию, повышению квалификации и переподготовке специалистов.
6. К культурным учреждениям относятся здания театров, филармоний, выставочных центров, библиотек и домов (дворцов) культуры. Здесь же размещаются стационарные и временные помещения цирков, океанариумов, зоопарков. А так же размещаются площадки для организации досуга и праздничных гуляний.
7. Для религиозного использования предназначены здания храмов, церквей, мечетей и молельных домов. На этих же землях допускается организация монастырей, скитов и иных форм проживания религиозных общин.
8. Расположение административных зданий, исполкомов.
9. Научная деятельность требует земельных площадей для организации структуры научно-исследовательских изысканий, конструкторских бюро, опытных хозяйств и т.п. Здесь же размещаются федеральные и региональные центры академии наук.
10. Ветеринарная помощь животным предусмотрена только в рамках услуг владельцам домашних питомцев, исключая сельскохозяйственных животных.

В бизнес зону с шифром 4.0 входят все организации, регулирующие предпринимательскую деятельность, в том числе – офисы компаний, их управленческие и административные центры. Также здесь размещаются объекты, участвующие в бизнесе и использующиеся для извлечения прибыли. В их числе:

• торговые и торгово-развлекательные центры;
• рынки;
• магазины;
• гостиницы;
• кафе и рестораны;
• игровые и ночные клубы;
• помещения для предоставления транспортных услуг;
• банки;
• страховые компании.

В зону рекреационного назначения под шифром 5.0 входят все виды отдыха, занятия спортом и туризмом, которые допускаются в определённых местах:

• в зелёных зонах поселений;
• в спортивных залах и клубах;
• в санаториях и профилакториях;
• в спортивных и детских лагерях;
• в лесном или горном массиве.

Такие земли могут использоваться как государством или муниципалитетом, так и арендаторами, предоставляющими соответствующие услуги.

Состав и зонирование

инфраструктуры

• школы,
• транспорт,
• магазины и прочее.

Любой современный населенный пункт имеет подобные инфраструктурные зоны в составе своих земель.

Зонирование

В населенных пунктах возможно существование различных зон:

• жилая – предполагается строительство домов для проживания (индивидуальных, малоэтажных, среднеэтажных, многоэтажных и др.) и бытовых объектов. В рамках жилой зоны могут располагаться еще и земли для ведения садового хозяйства.
• общественно-деловая зона – объекты для общественного использования в сфере администрирования (например, суды, здания органов власти), образования (например, детский сад, университет), социальной сфере (например, интернат), сфере культуры (например, музей, галерея) и иных.
• производственная – возведение промышленных объектов (например, склад, завод),
• инженерная и транспортная инфраструктура – прежде всего, в данных зонах строятся объекты транспорта различного вида (речной, трубопроводный, железнодорожный и др.).
• рекреационная – зона отдыха, где находятся сады, парки, скверы, пруды и др.
• сельскохозяйственная – занятая под объектами сельского хозяйства (например, конюшня, пашня).
• зона размещения военных объектов – объекты, обеспечивающие безопасность и охрану жителей (например, воинская часть),
• иные зоны.

Территориальное зонирование проводится с учетом того, что земельный участок не может находиться одновременно в разных зонах.

Градостроительные регламенты

Градостроительные регламенты – представляют собой часть правил землепользования и застройки и устанавливают возможные виды деятельности на земле.

Регламент определяется для конкретных территориальных зон с учетом множества факторов:

• происхождение,
• история развития,
• расположение,
• возможность осуществления различных видов деятельности и др.

Требования градостроительной документации распространяются не только на саму плоскость земельного участка, но и на все, что находится над и под поверхностью вплоть до недр, и регламентируют процесс строительства и дальнейшей эксплуатации зданий на участке.

ВРИ

Если у Вас земельный участок с категорией земель «земли населенных пунктов» — не спешите начинать строительство. Помимо целевого назначения земли существуют также ее более подробные Виды разрешенного использования (ВРИ).

Они устанавливают, что люди могут делать на конкретном земельном участке. ВРИ фиксируются в специальном документе – приказе Министерства экономического развития РФ.

классификаторе

Например, ВРИ «Малоэтажная жилая застройка» (жилье для индивидуальных нужд; дачи) предполагает строительство жилья, которое не будет разделено на квартиры для разных семей, а также смежную деятельность:

• создание огородов,
• цветников,
• строительство гаражей и других подсобных помещений.

А ВРИ «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», наиболее характерный для категории земель городов, подразумевает высотное жилое строительство (от 9 этажей), когда в каждом доме множество квартир. Еще в рамках данного ВРИ разрешается облагораживание территорий вокруг домов и другая деятельность.

Подробнее про классификатор ВРИ Вы можете прочитать здесь.

Минусы КОТ

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Особенностями ВРИ ИЖС, которые можно выделить, как неоспоримые преимущества этого вида разрешения, являются:

• возможность оформления прописки в таком индивидуальном жилье;

• предоставление юридического адреса дому, возведенному в порядке индивидуального жилищного строительства;
• подключение такого дома ко всем коммуникациям населенного пункта и, соответственно, оплата энергоресурсов по государственным тарифам;
• участие ЗУ в городских программах по ремонту дорог и благоустройству территорий;
• ремонт существующих в доме коммуникаций и оборудования осуществляется силами городских коммунальных служб.

Минусами вида разрешения ИЖС, можно назвать такие его особенности, как:

• относительно высокая цена такого ЗУ;
• ограниченность территории участка;
• налоги, более высокие, чем на участки с другим ВРИ.

Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей.

Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.

К достоинствам земельного участка, предназначенного для ИЖС, можно отнести:

1. Возможность получить постоянную прописку. В доме или коттедже, возведенном на землях ИЖС, можно без проблем прописаться, если есть желание или необходимость изменить постоянный адрес проживания. Хотя в большинстве случаев такой возможностью пользуются пожилые люди, чтобы получать пенсии по месту жительства. Многие семьи, проживающие круглогодично в загородном доме, также стараются оформить прописку на новом месте, чтобы отдать детей в детсад или школу. Но в наше время можно без проблем перевести любые выплаты, в том числе и пенсии, на банковскую карту или любой адрес без смены официальной регистрации. А устроить ребенка в детсад или школу сейчас можно, и не имея прописки в конкретном населенном пункте. В тоже время дачные поселки обычно располагаются недалеко от населенных пунктов, в которых есть образовательные учреждения для детей.
2. Согласно законодательству, муниципалитеты обязаны обеспечить земли ИЖС необходимой для комфортного проживания инфраструктурой. Социальные нормы предусматривают наличие больниц, магазинов, образовательных организаций, а также дорог и транспорта, позволяющего добраться до участка ИЖС. Но в нашей стране эти нормы не соблюдаются, и каждый из нас может легко представить, что ответят местные власти на просьбу отремонтировать дорогу, ведущую к участку. Как видите, категория земель ИЖС не является гарантией наличия всех благ цивилизации.

Недостатки ИЖС:

Стоимость земельного участка ИЖС значительно дороже, как и его дальнейшее обслуживание, если сравнивать с землями под ДС

Проживание в таком доме также обойдется дороже и не важно, будете ли вы проживать в таком доме постоянно или только приезжать на отдых. Чтобы подвести коммуникации к дому, возведенному на земле под ИЖС, придется заплатить полную стоимость и дополнительно «согласовывать» и «подписывать» разрешения на все виды коммуникаций (газ, вода, электричество и канализация)

Необходимо будет оформить полный пакет документов и на жилье, и на коммуникации. Помните, что на землях ИЖС не получиться построить какой-нибудь домик или «неказистую» дачу. Возведение дома на таком участке требует строгого соблюдения действующих нормативов жилищного строительства, поэтому будьте готовы к проверкам БТИ.
Жилое здание, расположенное на землях ИЖС, должно быть пригодным для постоянного проживания. Дом необходимо будет показать специалистам БТИ, которые и определят, соответствует ли он принятым нормам. А будете ли вы жить в этом доме постоянно или только приезжать в дачный сезон – это совсем не важно.
Любые проблемы, которые могут возникнуть во время проживания на участке ИЖС, придется решать своими силами. Поэтому об обеспечении безопасности дома, починке коммуникаций и расчистке дорог придется думать (и договариваться) только вам. Решать конфликты, разбираться с шумными соседями – все это также придется делать самостоятельно.
Потратив значительную сумму денег, а также большое количество сил и нервов можно сделать так, чтобы участок ИЖС соответствовал всем нормам и подходил для комфортного проживания. Но будьте готовы к тому, что ваши ежемесячные расходы вырастут, так как придется платить различные налоги и выплаты, направленные на улучшение инфраструктуры населенного пункта, которые предусмотрены местными администрациями. Как правило, подобные сборы составляют несколько тысяч рублей, которые вам придется отдавать каждый месяц.

Только покупка дома, к которому подведены все коммуникации, поможет избежать большей части вышеперечисленных проблем.Но при этом будьте готовы к тому, что:

Земельные участки ИЖС стоят значительно дороже, чем земля под ДС. Например, участки без построек, находящиеся на одной местности и одинаковой площади, в зависимости от категории земли стоят: ИЖС – от 400 т.р. до 1 млн. руб., в то время как хороший участок ДС – не более 300 тысяч руб. При этом на участке ИЖС коммуникаций нет (могут подводиться до границы участка, но это не гарантирует легкость подключения). Еще один нюанс – на землю ИЖС без дома газ подвести не получится. Некоторые пытаются сэкономить, купив участок ИЖС, на котором расположен старенький домик, но с подведенными коммуникациями. Но экономия в этом случае сомнительна, ведь ветхое здание нужно будет сносить, вывозить строительный мусор и заниматься переоформлением документов на дом.
При покупке участка ИЖС с домом нужно будет платитьпредыдущему собственнику, который занимался подводом всех коммуникаций и строительством дома. Конечно, такие усилия требуют дополнительной оплаты, но при этом бывший хозяин вряд ли сможет дать какие-либо гарантии на качество выполненных работ.