Категории земель и виды разрешенного использования
Для того, чтобы государство могло отслеживать состояние отечественных ресурсов, Земельный кодекс РФ классифицирует все существующие земли на категории земель и виды разрешенного использования. Ст. 7 ЗК РФ выделяет около десятка таких категорий, однако в личных целях гражданами используются, как правило, только две:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов.
Проводить какие-либо мероприятия на земельном участке собственники могут лишь в соответствии с актуальными видами разрешенного использования. Найти их можно в Приказе от 1 сентября 2014 года №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Традиционно вид пользования любого участка вписывают в его кадастровый паспорт.
Виды разрешённого использования земельных участков
Вид разрешённого использования земельного участка – это параметр, определяющий возможные способы эксплуатации надела и объектов капитального строительства:
- в пределах его целевого назначения
- в соответствии с территориальным зонированием
ВРИ ЗУ – один из параметров градостроительного регламента любой территориальной зоны поселения.
- способы эксплуатации надела
- виды объектов капитального строительства, которые можно строить на участке
ВРИ ЗУ разделены на типы:
- основные
- условно разрешённые
- вспомогательные
Основные ВРИ ЗУ
Это главные виды эксплуатации участка. Собственник ЗУ вправе сделать выбор предпочтительного для себя вида из состава основных ВРИ:
- самостоятельным порядком (без согласований)
- подав в Росррестр заявление об изменении ВРИ на выбранный вид использования надела
Условно разрешённые ВРИ ЗУ
Они не относятся к основным, но введение их допустимо градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится участок.
Для установления условно разрешённого ВРИ участка требуется проведение дополнительных согласований – через рассмотрение в Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования и на публичных слушаниях.
Вспомогательные ВРИ ЗУ
Эти виды эксплуатации участков – дополнительные к основным и условно разрешённым ВРИ.
Они могут быть только совместно с основными и условно разрешёнными видами. Не должны быть преимущественными.
К вспомогательным видам относятся, например, гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.
Выбирать вспомогательные виды без выбора основного запрещено.
Основное назначение
То, чем точно и безоговорочно можно заниматься на участке на законных основаниях. Владелец участка вправе самостоятельно выбирать любой из предусмотренных градостроительным регламентом основных видов разрешённого использования без дополнительных разрешений и согласований.
Виды разрешенного использования по целевому назначению
Распределение по целевому назначению видов разрешенного использования территории представляет собой последствие детального зонирования земли в разных масштабах и носит уточняющий характер. Ведь участок, имеющий одно целевое назначение, может относиться к разным ВРИ. Данные виды разделяются на:
- Условно разрешенный ВРИ: предполагает некие дополнения или изменения в строениях на участке. Его применение является необходимостью, ведь нельзя создать классификатор на каждый особенный случай. При этом для установления дополнительной нормы, необходимо пройти долгую процедуру, которая включает согласование и слушания;
- Вспомогательный ВРИ: характерен дополнениями в рамках других типов использования. Это может заключаться в размещении на территории мелких пристроек, например, гаража или какого-либо вспомогательного строения. При этом застройщику необходимо, обязательно иметь основной вид разрешенного использования, а также целевое назначение;
- Основной ВРИ: предполагает соответствие с категориями, и определяется при помощи классификатора. Изменение этого вида производится в органах государственной власти.
Состав земель и категории использования
Все земли сельхозназначения подразделяют на категории. Согласно понятию «состав земель», определяются виды допустимого использования. Можно взять на вооружение следующую классификацию участков и наделов, подробно изложенную в таблице.
| Категории, виды земель сельхозназначения | Состав земель |
| Земли, которые можно использовать для ведения сельского хозяйства. | Участки, угодья, наделы за границей поселений. |
| Категория участков для ведения сельскохозяйственного производства. |
|
| Земля, предназначенная для ведения личного (подсобного) хозяйства. | Приусадебные и полевые участки. |
| Земли для садов или огородов. | Наделы предоставляются гражданам для выращивания:
|
| Категория дачного строительства. | Возможно использование участков для отдыха и строительства жилых сооружений. |
| Земли сенокосов, выпаса скота и животноводства. | Использование сельскохозяйственных участков для соответствующего вида деятельности:
|
| Ведение фермерского (крестьянского) хозяйства. | Можно использовать участки для зарегистрированного соответствующим образом фермерского (крестьянского) хозяйства. |
| Участки, занятые строениями или сооружениями, предназначенными для ведения сельского хозяйства. | Земли, на которых расположены строения/сооружения, предназначенные для хранения, производства или переработки (в том числе первичной) продуктов, полученных путем ведения сельскохозяйственной деятельности. |
| Земли, на которых расположены объекты несельскохозяйственного назначения. | Возможно использование участков худшего качества для строительства и размещения автомагистралей, линий электропередач, трубопроводов. |
| Земли для иных целей. | Использование участков для научно-исследовательских работ и реализации учебных программ. |
| Наделы для защитных насаждений. | Можно использовать участки для деревьев и кустарников. |
На землях, которые относятся к категории «для садов или огородов» можно возвести жилое строение для отдыха при условии отсутствия регистрации проживания лиц. В отличие от участков для ведения садоводческой деятельности и огородничества, можно использовать дачные наделы для строительства жилого дома с правом регистрации.
Зачем нужно знать категорию
Здесь же будет указано то, для каких целей его можно использовать.
На сегодняшний момент существует несколько категорий, все они перечислены в Земельном кодексе:
- земли поселений;
- лесного фонда;
- сельскохозяйственного назначения;
- запаса;
- лесного фонда;
- земельного;
- промышленности, обороны, энергетики и др.
На категории земельные участки могут делить:
- Правительство. Оно имеет право определить территории, которые будут относиться к федеральной собственности.
- Субъекты РФ. Администрация определяет территории, входящие в субъект.
- Распределением остальных земель занимаются органы местного самоуправления. При этом учитываются социальные, экономические, а также природные и другие факторы, которые оказывают влияние на процесс распределения.
Такой подход был взят за основу не случайно. Это сделано специально, чтобы территории в процессе их эксплуатации не лишались своих полезных свойств, присущих им изначально. Эти свойства имеют большую ценность, они считаются невосполнимыми. Но нужно отметить, что в Земельном Кодексе невозможно найти формулировку этого определения, нет ее и в нормативных актах. Есть только информация о том, какие категории земель существуют.
Такие участки предназначены исключительно для ведения сельского хозяйства.
Если обратиться к законодательству, то станет понятно, что каждый участок земли можно использовать только так, как это было определено в соответствии с категорией.
Кроме того, учитывается и целевое назначение земли.
Его указывают в кадастровом паспорте территории. Также эту информацию можно найти и в свидетельстве о собственности.
Чтобы не терять время на внесение изменений, нужно еще на стадии покупки или выделения участка обращать внимание на его категорию. Если она не соответствует планам покупателя земли, то от сделки лучше отказаться
От категории будет зависеть правовой режим, а также то, для каких целей может быть использован надел. Например, если участок относится к лесному фонду, то на нем запрещено строительство жилых домов и дач. Какие категории земли подходят для строительства жилого дома или дачи, читайте в отдельной статье.
Стоит отметить, что местные органы власти могут ошибочно выделить территорию в местах, в которых запрещено возведение дачных и жилых построек. Такие ошибки приводят к тому, что собственники участков сталкиваются с проблемами. Особенно остро они стоят в тех случаях, когда дома уже построены. Перевести такую территорию в земли населенных пунктов практически невозможно.
Если участок только создается
Если территория выделяется из сельскохозяйственных земель, то и участок будет относиться к этой категории.
Вот почему не следует покупать дешевые участки, например, земельные паи, планируя впоследствии построить на них жилой дом или целый коттеджный поселок.
Для этого нужно перевести участок в другую категорию, сменить цель его использования.
Это затратный процесс, который не всегда обречен на успех.
Виды разрешенного использования участков
Классификация видов использования земель утверждения приказом Минэкономразвития №540 от 01.09.2014. Это перечисление видов деятельности по производству сельскохозяйственной продукции, допустимых на определенной территории. Например, на участках, предназначенных для птицеводства, нельзя заниматься свиноводством.
В классификаторе Минэкономразвития разрешенные виды использования перечисляются в пунктах 1.1-1.18:
- Деятельность, связанная со всеми видами растениеводства, перечисляется в пунктах 1-1.6. Она включает в себя: растениеводство; выращивание льна и конопли; овощеводство; выращивание цветов; выращивание зерновых культур;
- С пунктов 1.8 по 1.13 перечисляются все виды деятельности, связанные с разведением животных. Отличие между пунктами состоит лишь в том, какие животные подлежат разведению на конкретной территории;
- Научное обеспечение сельскохозяйственных работ. Сюда входит изучение сельскохозяйственных сортов растений и видов животных, а так же их селекция;
- Хранение и переработка фермерской продукции;
- Ведение личного подсобного хозяйства;
- Разведение молодых растений в питомниках;
- Обслуживание сельскохозяйственной техники.
Какие статусы бывают у земельных участков
Виды статусов:
- ранее учтенный;
- учтенный (актуальный);
- архивный;
- временный.
Ранее учтенный
Такой статус присваивается участкам, права на которые возникли до 1 марта 2008 года.
В 2008 году стал наполняться реестр об объектах недвижимости – ГКН (с 1 января 2017 года – ЕГРН). Сведения об земельных участках вносились:
- по государственным актам на землю и другим правоустанавливающим документам;
- книгам выдачи свидетельств на землю;
- инвентаризационным описям;
- регистрационным книгам, реестрам.
Участку присваивается кадастровый номер, и вносятся основные характеристики из документа, на основании которого информация попала в реестр: площадь, назначение, категория земли. После проведения межевания к имеющимся сведениям добавляются данные о местоположении границ.
Учтенный
Участки, образованные из муниципальных земель, а также земельные наделы, образованные из других земельных участков (при разделе, выделе, перераспределении участков) и права на которые оформлены в ЕГРН, имеют учтенный статус.
У участков со статусом «учтенный» всегда определено местоположение границ.
С 1 января 2017 года произошло объединение реестров кадастра (ГКН) и регистрации (ЕГРП) для создания единого ресурса ЕГРН. При формировании разделов ЕГРН данные ЕГРП и ГКН сопоставлялись, и если они совпадали, в ЕГРН делалась отметка «актуальные сведения». Если не совпадали – «Актуальные незасвидетельствованные».
Чтобы изменить статус с «актуальные незасвидетельствованные» на «актуальные», понадобится написать заявление в МФЦ. Возможно, придется уточнить какую-либо характеристику участка с помощью межевого плана или другого документа на участок (например, акт органа местного самоуправления), в зависимости от того, какая именно характеристика подлежит засвидетельствованию.
Временный статус
До сих пор в ЕГРН содержатся временные объекты недвижимости, но скоро информация о них навсегда исключится из реестра.
Участки со статусом «временные» попали в ЕГРН из ГКН.
С 1 января 2017 года невозможно поставить на учет временный объект, так как постановка и регистрация права сейчас происходят единовременно, а раньше это были две разные процедуры.
Что означает этот статус? При преобразовании объектов недвижимости (разделе, объединении и т. д.) и образовании (из муниципальных земель) формировались новые объекты с новыми кадастровыми номерами, на которые необходимо было в ЕГРП подтвердить право. До возникновения права земельные участки имели временную запись. После регистрации собственности или аренды (если образование происходило из государственных земель) они получали «учтенный» статус.
Многие заявители провели только кадастровый учет, обратившись в кадастровую палату, но так и не подали заявление на регистрацию права в Росреестр.
До марта 2022 года можно оформить право на временные участки. После 1 марта 2022 года временные участки получат «архивный» статус и исключатся из актуальных сведений ЕГРН.
Архивные участки
Архивный статус присваивается участкам, из которых образованы новые участки. Архивные – «бывшие, неактуальные» сведения. Участки с таким статусом выдают историю объекта, но они не могут являться предметом гражданского оборота.
Что говорит Закон о землях сельскохозяйственного назначения. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
Значение земель сельскохозяйственного назначения измеряется не только удельным весом в земельном фонде. От их состояния и продуктивности зависит продовольственная безопасность государства. На земле работает немалая часть населения страны ─ сельские жители составляют четверть россиян.
В начале девяностых в системе земельных отношений Российской Федерации произошли революционные преобразования, приведшие к их радикальному изменению. Земли сельскохозяйственного назначения оказались в собственности десятков миллионов бывших колхозников и работников совхозов, среди которых было перераспределено свыше ста миллионов гектаров земли. За короткое время социальная структура российского села разительно изменилась, был сформирован новый социальный слой ─ земельные собственники, к которым перешли права на земли сельскохозяйственного назначения.
Опыт ведущих экономик мира убеждает ─ это был правильный ход. Агропромышленный комплекс развивается наиболее успешно, когда земли сельскохозяйственного назначения находятся преимущественно в частной собственности. Поэтому, несмотря на сопровождавший предоставление земель сельскохозяйственного назначения в частные руки некоторый откат по натуральным показателям (за период 1990–2008 гг. совокупное производство сельскохозяйственной продукции, заметно снизилось), положительные результаты не заставят себя долго ждать.
Учитывая произошедшие в стране перемены, большое внимание уделялось формированию юридического фундамента этих преобразований. Принимались нормативные акты, призванные сделать максимально работоспособным земельное законодательство и связанную с земельными участками, в т
ч. относящимися к землям сельскохозяйственного назначения, часть гражданского законодательства.
К числу наиболее важных из их числа относятся:
- «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (Глава XIV «Земли сельскохозяйственного назначения»);
- отражающий особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
- регламентирующий в т. ч. перевод земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (Статья 7 «Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию»);
- Федеральный закон от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»;
- ● Федеральный закон от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (Статья 13 «Государственная поддержка мероприятий по повышению плодородия земель, охране сельскохозяйственных земель»);
- Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (Статья 12 «Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности»).
Особенности и нюансы
Для сельского хозяйства выделяют земли, расположенные за пределом населённого пункта и отличающиеся повышенным плодородием почв. Они допускают использования только в целях, способствующих его развитию.
Почвы с низким качеством плодородия, могут располагаться неподалёку, но относиться к промышленным землям. А почвы с высокими свойствами плодородия остаются в ведении государства и не передаются физическим или юридическим лицам в собственность.
Кроме прочего, на все земли данного вида распространяется запрет продажи или выдела участков для лиц с иностранным гражданством или без российского гражданства.
Изменение категории ЗУ допускается только для лиц, оформивших земли в собственность, при условии соразмерности запроса объективным обстоятельствам.
Ответственность за нецелевое использование земель сельхозназначения
Нецелевая эксплуатация запрещена Земельным кодексом. Этот факт необходимо помнить собственнику участка. За тем, чтобы земля сельхозназначения возделывалась в соответствии с ее назначением, а ее плодородность не ухудшалась, следит специальный комитет земельного надзора, служба по ветеринарному/фитосанитарному надзору, служба по надзору и экологии, Росреестр.
О том, что участок эксплуатируется нецелевым образом, контролирующие инстанции могут узнать:
- на основании рассмотрения жалобы, поступившей от соседей и председателя СНТ;
- по информации, поступившей от Налоговой инспекции;
- в ходе внеплановой проверки.
Для привлечения собственника земельного участка к ответственности контролирующие организации должны следовать определенному алгоритму действий:
- Составить официальный акт обследования земельного участка.
- Направить собственнику требование об устранении нарушений и дать ему на это разумное время. Требование может включать указание на компенсацию ущерба владельцем, если возникла упущенная выгода.
- Если выявленные нарушения так и не были устранены, то подается исковое заявление в суд с требованием о привлечении собственника к ответственности по ст.7.1. гл.7 КоАП. Данное заявление должно ссылаться на конкретные нормы законодательства, которые не были нарушены.
В зависимости от тяжести правонарушения собственнику участка могут грозить следующие санкции:
- штраф;
- компенсация упущенной выгоды;
- изъятие участка.
Наиболее распространенная мера ответственности, устанавливаемая судами, это штраф. Его размер достаточно велик и привязан к кадастровой стоимости участка. Физлица заплатят за нецелевое использование 0,5-1% от кадастровой стоимости (минимально – 10 тыс.р.), юридические – от 2% (не менее 100 тыс.р.).
Если с/х земля просто не эксплуатируется, то штраф за это составит 0,3-0,5% для физлиц (минимум 3000 р.), 2-10% для организаций (от 200 000 р.). За нецелевое использование земель, по отношению к которым не определена кадастровая стоимость, штрафы могут составлять 10-200 тыс.р. За несвоевременно выполненные работы грозит ответственность в размере 20-400 тыс.р.
Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения – это одна из категорий земельных участков, которая является самой крупной по площади на территории России. Ее отличают хорошие плодородные свойства, поэтому они предназначена для выращивания с/х товаров.
С/х земля имеет определенные виды разрешенного использования, на которые должны ориентироваться собственники при выборе способа эксплуатации участка. Это растениеводство и животноводство, ведение личного подсобного хозяйства, проведение научных исследований и пр. На сельскохозяйственных землях допускается не только выращивать сельхозпродукцию, но и размещать здесь постройки для проживания, хранения и переработки различных продуктов и пр.
Классификатор видов разрешенного использования
Классификатор – официальный документ № 709 от 30.09.2015 г., утверждённый Приказом Минэкономразвития РФ. выступает Приложением к Приказу Минэкономразвития РФ № 540 от 1.09.14 г. Для каждой категории земель здесь предусмотрены виды разрешённого использования (ВРИ).
| Наименование вида разрешённого использования | Код, шифр |
| Сельскохозяйственное использование | 1.0 |
| Растениеводство | 1.1 |
| Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур | 1.2 |
| Овощеводство | 1.3 |
| Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур | 1.4 |
| Садоводство | 1.5 |
| Выращивание льна и конопли | 1.6 |
| Животноводство | 1.7 |
| Скотоводство | 1.8 |
| Звероводство | 1.9 |
| Птицеводство | 1.10 |
| Свиноводство | 1.11 |
| Пчеловодство | 1.12 |
| Рыбоводство | 1.13 |
| Научное обеспечение сельского хозяйства | 1.14 |
| Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции | 1.15 |
| Ведение ЛПХ на полевых участках | 1.16 |
| Питомники | 1.17 |
| Обеспечение сельхозпроизводства | 1.18 |
