Нюансы оформления договора переуступки прав аренды на земельный участок

Подводные камни переуступки аренды земельного участка

Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:

• Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
• Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
• Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
• Имеются долги по уплате арендной платы;
• На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.

Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:

• Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
• Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
• Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.

Составление документа для физических лиц

1. В начале, до официального оформления переуступки, требуется оповестить о планировании данной процедуры арендатора.

   Его уведомление должно быть официальным, с подтверждающими документами. Оно может передаваться:

   • лично в руки, под роспись;
   • заказным письмом с уведомлением о получении.

   Если в договоре переуступки права аренды земельного участка между физ. лицами указан отдельный пункт о недопустимости переуступки прав, процедура цессии окажется недействительной.

   Если цессионарий просит изменить некоторые условия аренды, потребуется составить дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем, что позволяет изменить соответствующий пункт при переуступке.

2. После проведения данных действий, цедент представляет цессионарию пакет документации, отражающий правоспособность земельного участка и допускающий переход полномочий. Проверив документацию, стороны приступают к оформлению договора переуступки.
3. Они составляют новый текст, с обязательной опорой на факт наличия основного договора. Его характеристики и реквизиты даются во вводной части. Если ранее проводилась переуступка, то здесь же даётся перечень всех процедур, со ссылкой на документы.
4. Далее формулируются пункты, в которые переносятся сведения из предшествующего документа или из дополнительных соглашений, которые к нему прилагаются. К таковым относятся нижеследующие:
   • Предмет договора (отношения аренды), где указываются сведения о сторонах: цеденте и цессионарии. Даются кадастровые и технические характеристики участка.
   • Вносятся реквизиты и условия предшествующего документа, на основании которого определяется правоспособность цедента передачей арендных прав.
   • Формулируются условия перехода права, в том числе: сроки передачи и составление передаточного акта. Также – безвозмездный характер перехода аренды или соразмерная оплата со стороны цессионария. При внесении оплаты указывается её сумма.
   • Права и обязанности контрагентов при передаче полномочий. Этот пункт составляется по усмотрению сторон. В него входят соблюдение сроков по составлению акта и передаче денежных средств в установленном объёме.
   • Ответственность за неисполнение принятых положений, в том числе – установление объёма штрафных санкций за просрочку уплаты или составление передаточного акта.
   • Сроки аренды переносятся из предшествующих положений текущей аренды.

     Они не допускают изменения, их пролонгация перейдёт в ответственность правопреемника аренды.

   • Сумма, уплачиваемая арендатору, условия расчёта, которые также сохраняются и переносятся в неизменном виде.
   • Возможность расторжения договора по соглашению или в суде.

   Исходя из сопутствующих обстоятельств, допустимо принимать и вносить такие положения, в которых возникает юридическая потребность, но не допускающих нарушения норм законодательства. Главное условие – последующее исполнение принятых положений, иначе согласно нормам статьи 450 ГК РФ, допускается расторжение принятых договорённостей.

5. По завершении основного текста могут даваться особые примечания. Далее стороны ставят свои подписи, вносят паспортные данные и сведения для обратной связи. Если документ составлялся юристом или иным уполномоченным лицом, все три экземпляра удостоверяются его подписью, печатью и вписываются реквизиты юридического лица (или ИП).
   СПРАВКА! Типовой договор составляется нотариусом на специальном бланке по заявлению сторон и без их участия.
6. Готовые экземпляры передаются для регистрации в Росреестр, после чего составляется акт приёма-передачи.

• Скачать бланк договора переуступки (уступки) прав аренды земельного участка
• Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами
• Скачать бланк акта передачи права аренды земельного участка
• Скачать образец акта передачи права на аренду земельного участка

Узнайте, чем отличаются договоры аренды земли между физическими и юридическими лицами из нашей статьи!

В каких случаях можно продлить договор аренды

Если арендатор выполнил все условия договора и полностью удовлетворил арендодателя, то по истечению срока сделки её можно продлить. Это происходит в ситуациях, когда:

• Человек, взявший участок в аренду, добросовестно выполнял свои обязательства.
• Надел использовался строго по назначению.
• За весь срок использования состояние земли оставалось на должном уровне.
• Арендатор не сдавал участок в субаренду и не оформлял переуступку без соглашения с владельцем.
• Оплата производилась вовремя.

Претенденту предоставляется новый договор. У него есть время до окончания действия срока, указанного в соглашении. За это время арендатор должен принять решение – согласен ли он на новые условия – и оповестить об этом землевладельца.

Процедура оформления переуступки права аренды земельного участка. Алгоритм действий

Договор, которым оформляется переуступка права аренды в обязательном порядке должен быть в письменной форме, в тексте которого должны быть прописаны основные характеристики объекта аренды, определяющие цену сделки. Такими характеристиками могут быть:

1. Кадастровый номер участка;
2. Размер земельного участка;
3. Состав почвы.

Для того, чтобы оформить договор необходимо учесть следующие особенности:

1. От основного арендатора не должно остаться долга по уплате аренды;
2. Обязательное соблюдение норм действующего законодательства. При возникновении нюансов, не оговорённых основным договором аренды, необходимо получение нотариального согласия хозяина земельного участка;
3. Отражение в договоре имеющихся имущественных обременений (закладная в банке при покупке собственником земли по целевому кредиту);
4. Переход права аренды будет отражен основной целью в содержании договора.

Проведение сделки переуступки права аренды происходит в 2 этапа:

1. Устная договорённость по условиям сделки. В этот же этап входит визуальный осмотр участка, а также размер арендных платежей;
2. Документальное оформление сделки, а также ее регистрация.

Осуществление использования земли, переданной от основного арендатора, возможно только соблюдая важные условия:

1. Использование земли строго по назначению (строительство дома невозможно осуществить на земле сельскохозяйственного назначения);
2. Если назначение земли все же подходит под строительство, то для его осуществления необходимо получение разрешения собственника земли;
3. Земля, которая уже подвергнута аренде может быть частично передана в субаренду, но для этого необходимо получить согласие владельца;
4. Сохранение первозданного вида арендуемого участка.

Новым арендатором при подписание договора осуществляется приём ответственности за надлежащей сохранностью переданного участка, а также своевременность оплаты арендных платежей. Если какое-то из этих требований не будет выполнено, то собственник передаваемого участка может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для того, чтобы не возникало ситуаций, при которых возможны конфликтные ситуации с собственником, необходимо, чтобы все действия в отношении участка были согласованы, несмотря на то, что законом такое согласование не установлено.

При аренде государственного земельного участка необходимо получать разрешение в случае любого действия в отношении участка. Если осуществляется переуступка земель муниципальной собственности, то местная администрация в обязательном порядке должна предоставить свое согласие. Участок, передаваемый по переуступке права аренды должен быть передан в неизменном виде, поскольку законом запрещено делить его на небольшие части.

Для того, чтобы передать только часть участка, необходимо разрешение арендодателя, который определит границу той самой части участка. После получения разрешения собственник определит границу отделяемой части. Знайте, что после определения границы они должны быть зарегистрированы в установленном порядке. На каждый выделенный участок будет заключен свой арендный договор, который будет подлежать переуступке. Если не осуществить указываемый выдел, то один и тот же участок, с тем же номером будет зарегистрирован разными договорами одновременно.

Пошаговая инструкция по заключению соглашения об уступке

Для того, чтобы передать право аренды нежилого помещения в рамках действующего законодательства, необходимо соблюсти определенную процедуру. Первый этап — согласование условий сделки.

Обсуждение условий

На начальном этапе все участники собираются и обсуждают условия будущей договоренности. Здесь оговариваются основополагающие моменты:

• арендная плата;
• срок действия соглашения;
• права и обязанности сторон (о том, какова ответственность арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения, читайте тут).

В момент согласования стороны могут договориться о внесении в документ дополнительных условий.

Внимание: переуступка прав не требует расторжения предыдущего договора и составления нового на других условиях.

Подача заявления в комиссию для получения разрешения

Если участники пришли к совместному решению, они должны подать заявление в комиссию для получения разрешения на передачу помещения. Комиссия рассматривает такой документ и выдает арендатору решение о возможности передачи права пользования недвижимостью. Она ссылается на положения законодательства, предполагающие проведение торгов, предметом которых выступает право аренды.

В решении комиссии обозначаются сопровождающие обстоятельства, без которых получить право аренды будет невозможно. Основные правила процедуры содержатся в законе 135-ФЗ.

Статья 477 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает форму торгов. Это может быть:

1. Конкурс. При этом арендатор формирует конкурсную комиссию, которая регулирует все вопросы, касающиеся проведения конкурса. Инициатор готовит необходимую документацию, в которой содержатся место проведения торгов и сроки, а также порядок приема заявок участников и критерии отбора.

   Организатор должен опубликовать объявление о проведении конкурса в СМИ не позже, чем за месяц до его начала. Победителем обычно является тот участник, который предложил лучшие условия. Процедура проведения конкурса достаточно сложная и затратная по времени.

2. Более простой вариант для арендатора — проведение аукциона, хотя он встречается реже. Данный вид торга предполагает, что победит тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.

Когда одним из двух способов выберут победителя торгов, с ним заключается договор.

Составление соглашения о перенайме и необходимые документы

Договор должен содержать основные положения, среди которых:

1. порядок передачи прав;
2. стоимость сделки и порядок расчетов;
3. обязательства будущего арендатора по содержанию объекта недвижимости;
4. величина компенсации;
5. прочие условия, обозначенные договоренностями сторон.

Для заключения договора перенайма и последующей его регистрации потребуется следующий пакет документов:

1. Первоначальный договор аренды.
2. Паспорта сторон для физических лиц или их представителей, а также учредительные документы для предприятий.
3. Доверенность, если одного из участников представляет третье лицо.
4. ИНН будущего арендатора.
5. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
6. Копия публикации о проведении торга в СМИ.
7. Документация по проведению конкурса или аукциона.
8. Заявление в регистрирующий орган.
9. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Когда договор подписан, стороны составляют акт приема-передачи пакета документов. Если все бумаги подготовлены правильно, соблюдены все законодательно-правовые нормы, внесение данных в реестр выступает основой для получения новым владельцем прав арендатора, предыдущий же утрачивает свои полномочия. Длительность регистрации не может превышать тридцати дней.

Что делать в случае отказа?

Отказ в возможности передать недвижимость во владение третьему лицу должен быть обоснован. Таким основанием может быть, например, запрет на смену арендатора в основном договоре. В таком случае добиться переуступки можно только по договоренности с собственником посредством подписания нового соглашения.

Еще одной причиной для отказа может служить неплатежеспособность потенциального арендатора. Для заключения сделки нужно доказать, что третье лицо способно выполнять свои обязательства по договору.

Если есть долги по арендным платежам, собственник также может отказать в передаче нежилого помещения во владение другим лицам до полного погашения обязательств арендатором.

Порядок осуществления сделки

Сделка состоит из двух этапов:

• предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
• официальное составление соглашения.

Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

• гражданам – 2000 руб.;
• организациям – 22000 руб.

Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

• заявление на переуступку;
• копии паспортов участвующих сторон;
• договор аренды с собственником (копию и оригинал);
• квитанцию об оплате госпошлины;
• справку об отсутствии задолженности по оплате;
• справку об отсутствии обременения на участок;
• соглашение собственника (если требуется);
• нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

• заявление на переуступку;
• выписку из ЕГРЮЛ;
• уставные документы (копии и оригиналы);
• копию и оригинал ОКПО;
• договор аренды с собственником (копию и оригинал);
• справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
• справку об отсутствии обременения на участок;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• соглашение собственника (если требуется).

Суть сделки

• ошибки;
• помарки;
• неточности;
• ложные сведения;
• зачеркивания и т.д.

Составить договор можно следующими способами:

1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

В тексте договора содержится следующая информация:

• сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
• реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
• сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
• сведения об арендной плате;
• информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
• плата за переуступку;
• срок действия соглашения;
• порядок возврата первоначальному арендатору;
• ответственность участников;
• дата и место регистрации;
• подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

Права и обязанности

Арендатор вправе:

• использовать землю по назначению;
• строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
• передать участок в субаренду с разрешения владельца.

Обязан:

• погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
• сохранять надел в первозданном виде;
• выполнять основные условия договора.

Арендодатель вправе:

• требовать оплаты арендных платежей;
• требовать отчета по пользованию земельным участком.
• увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

Обязан:

• соблюдать условия договора;
• не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

Правовой статус арендодателя

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

• Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
• Обязательства по соглашению не выполняются.

Основные нюансы

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.