Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?
По окончании переоценки ЗУ комиссией государственного кадастра недвижимости рекомендуется зарегистрироваться на официальном сайте ФС кадастра и картографии (http://www.rosreestr.ru/), чтобы узнать текущую стоимость участка. Именно по этому адресу каждый собственник земли может ознакомиться со всеми сведениями по проведенной переоценке. Если было выявлено неправомерное увеличение кадастровой цены участка, то владелец ЗУ обязан лично обратиться в местное отделение службы, имея при себе следующий пакет документов:
- Удостоверение личности;
- Кадастровый паспорт на ЗУ;
- Свидетельство, подтверждающее право собственности.
Затем следует составить заявление и запросить выписку из учетных записей, подтверждающую установленную стоимость.
Вместе с полученным документом, заявлением и всеми необходимыми бумагами владелец земли должен обратиться к независимым оценочным экспертам. Запрос на повторную переоценку ЗУ может быть принят, если предполагаемая стоимость участка не превышает 30% от установленной ГКН. Для этого вполне будет достаточно единственного заключения от независимого оценщика.
Однако если будет наблюдаться превышение нормативной разницы, то собственнику земли необходимо иметь квалифицированный ответ от нескольких экспертов, состоящих в группе саморегулируемой организации оценщиков.
Самый распространенный способ уменьшения стоимости земельного участка называется административным. Он осуществляется в Росреестре специализированной комиссией, которая рассматривает поданные владельцем земли заявление, бумаги на право собственности, техническую документацию и заключение от эксперта.
Составьте заявление, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка
Заявление на повторную переоценку ЗУ заполняется по установленному образцу, который для каждого региона имеет свои особенности, и должно быть направлено в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра с указанием области. Все необходимые сведения легко можно найти по вышеуказанной . Дополнительно в заявлении обязательно следует указать личные данные собственника земли:
- ФИО;
- Домашний адрес;
- Номер телефон;
- Электронный адрес.
Основное содержание заявления должно состоять из указания причины обращения (уменьшение кадастровой стоимости земельного участка) и на основании чего собственник земли желает внести изменения в учетные данные.
Сроки рассмотрения заявления
С момента подачи письменной просьбы обычно проходит 7 дней, после чего оглашается решение о принятии или отказе в обработке запроса. В случае положительного ответа дальнейшее рассмотрение будет длиться до 1 месяца, по окончании которого в течение 3 дней заявителю будет объявлено о принятом решении.
Если заявление не было принято в обработку или решение оказалось не в пользу владельца ЗУ, то на протяжении 10 дней существует возможность опротестовать отказ в процессе судебного разбирательства.
Еще один метод урегулирования вопроса по уменьшению стоимости участка — обращение в арбитражный суд. Для этого владелец ЗУ должен подать иск в тот район, где находится его земельная собственность.
Понятие и случаи применения
Во время производства кадастровой оценки земельного надела должны применяться специальные правила. Этот процесс является общим по отношению ко всем землевладельцам. Это говорит о том, что рассматриваемая процедура производится аналогичным образом для всех наделов, расположенных в пределах одной территории. В данном случае формы собственности на землю значения не имеют.
Говоря о том, что в кадастровой документации должны учитываться имеющиеся нюансы и характеристики, присущие наделу, во время практической деятельности данное правило не всегда применяется. Как итог в этом случае надел, где имеются нарушения качества земли или ландшафтных условий – оценивается по аналогичным параметрам, что и тот надел, который имеет доброкачественные характеристики.
Этапы установления
Даже рассуждая логично в рассматриваемой ситуации, с участка, что обладает большей доброкачественностью можно получить большее количество благ, нежели с того, где есть нарушения. Это связано с тем, что использоваться во втором случае вся территория целиком не может, так как на ней располагается овраг, болото или что-то подобное. Тогда собственник может инициировать процедуру переоценки стоимости данного надела.
Также могут возникнуть и обратные ситуации, когда на участке проводятся работы, направленные на его облагораживание, обеспечение различного рода коммуникаций, за счет чего уровень кадастровой цены может быть повышен.
В некоторых ситуациях владельцы, имея своей целью, увеличение стоимости начинают возведение на участке объектов, имеющих капитальный характер. Стоит сказать, что такой вариант не всегда срабатывает, так как зависит это от категории земель.
Категории земель в населенном пункте
Большинство собственников пытаются провести переоценку с той целью, чтобы сократить размер налоговых платежей. Особенно данное положение касается организаций и фермерских хозяйств, которые выплачивают внушительные суммы в качестве налогов. Также переоценка проводится:
- при переводе надела из одной категории в другую;
- корректировки вносятся в разрешенное использование;
- изменения касаются площади участка;
- когда ущерб причинен слоям земли, относящимся к плодородным.
Процесс расчета и утверждения
Показатели
Для корректного определения величины кадастровой стоимости необходимо учитывать ряд важных показателей.
Рассмотрим наиболее значимые из них.
Коэффициенты
В процессе кадастровой оценки земель применяются так называемые поправочные коэффициенты. Их использование позволяет нивелировать влияние отдельных нестабильных (подверженных постоянным колебаниям) факторов, влияющих на формирование цен.
Так, если на территории участка располагаются сооружения, признанные ветхими, либо территория регулярно подвергается подтоплениям вследствие паводков, может применяться коэффициент, уменьшающий кадастровую стоимость.
В других ситуациях возможно использование коэффициентов, увеличивающих ее значение.
Прочие значения
Еще одним важным фактором является удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Значение этой величины определяется для площади, равной 1 м2. УПКС устанавливают поквартально в зависимости от вида разрешенной эксплуатации.
Чтобы определить УПКС, выполняется такая последовательность действий:
- Выявляются факторы, влияющие на формирование цен.
- Определяется эталонный участок (обладающий наиболее характерными для своей группы свойствами и параметрами).
- Формируется подгруппа, состоящая из эталонных объектов со схожими основными показателями.
- Для каждой подгруппы осуществляется сбор рыночной информации и затем проводится ее анализ.
- Выполняется статистическое моделирование и определяется, как именно ценообразующие факторы влияют на рыночную цену объекта недвижимости.
- Выполняется расчет УПКС для эталонного объекта.
После выполнения данных шагов производится расчет КС всех участков эталонной группы методом умножения УПКС на площадь надела.
Таким образом, на величину КС также влияют площадь угодья, его категория и рыночная стоимость.
Принятие постановления об утверждении КС
Не позже, чем через 20 рабочих дней после получения отчета об определении КС заказчик работ обязан принять акт об утверждении кадастровой стоимости. Данный документ обладает юридической силой со дня его официального обнародования.
С образцом такого постановления можно ознакомиться, загрузив его, например, здесь.
А вот так выглядит приложение к данному нормативному акту.
Исчисление земельного налога при изменении стоимости земель при изменении категории использования
Еще несколько лет назад в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 13 марта 2013 г. N 03-05-04-02/7507 ведомство, ссылаясь на позицию Президиума ВАС (Постановление от 06.11.2012 N 7701/12), дало разъяснения относительно исчисления налога на земельные участки, у которых была изменена категория или вид разрешенного использования: “…полагаем, что исчисление земельного налога в отношении земельного участка, у которого в течение налогового периода изменилась кадастровая стоимость в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, целесообразно осуществлять с применением коэффициента, аналогичного коэффициенту, установленному в НК РФ» (коэффициент в данном случае – отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде).
Однако, в настоящее время позиция налоговых и судебных органов звучит так:
“В соответствии со ст. 391 НК РФ изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если это не связано с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Таким образом, изменения кадастровой стоимости земельных участков, произошедшие в текущем налоговом периоде в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, могут учитываться только со следующего налогового периода по земельному налогу (Определение Конституционного Суда РФ от 09.02.2017 N 212-О и основанное на позиции Конституционного суда Письмо ФНС РФ от 19.04.2017 № БС-4-21/7402@).
Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня
В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).
Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:
жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
жилое помещение (квартира, комната);
гараж, машино-место;
единый недвижимый комплекс;
объект незавершенного строительства;
иные здание, строение, сооружение, помещение ( НК РФ).
В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.
Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.
Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:
если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;
если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;
если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.
Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.
Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.
Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).
Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:
в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;
в суд ( НК РФ) – процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.
-
Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.
Будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2020 году
По определению Конституционного суда РФ администрация муниципального образования имеет законное основание оспаривать решение Комиссии, когда переоценка проведена по обращению собственника. Муниципалитет теряет налоговые потоки в бюджет и заинтересован в их увеличении.
Рекомендуем прочесть: Окоф Кресла Офисные С 2020 Года Последние Новости
По итогам массовой переоценки в 2020 году разница цены рыночной и кадастровой может оказаться еще больше. Два переходных года предоставлены владельцам земли для наведения порядка с документами, установления справедливой кадастровой цены, снижения ее до рыночной величины через суд или Комиссию.
Как часто меняется?
Показатели кадастровой стоимости имеют различные значения для отдельно взятых категорий земель, в основном отличающихся по своему назначению или полезному качеству.
Периодически цены определенных категорий наделов пересматриваются. Часто это связано с тем, что с течением времени изменяются основные показатели, которые оказывают существенное влияние на его стоимость.
В общем порядке процедура переоценки определяется Федеральными законами, а сами сроки устанавливаются Государственным Кадастром Недвижимости.
Существуют временные рамки, в пределах которых осуществляется процедура переоценки кадастровой стоимости.
Так, максимальный срок ограничивается 5 годами, а минимальный составляет 2 года – в данном случае основным фактором, на какой опираются при пересмотре цен, это регион, в котором зарегистрирован участок.
В некоторых случаях пересмотр кадастровой стоимости может инициироваться досрочно.
В частности, такими случаями могут быть:
- Изменение площади участка земли в сторону уменьшения или увеличения;
- Проведение межевания земель;
- Изменение назначения участков. К примеру, переход из земли для выращивания сельскохозяйственных культур в наделы для индивидуального жилого строительства автоматически увеличивает цену;
- Ввод в эксплуатацию объекта, построенного на определенном участке земли. Как правило, такие действия значительно увеличивают цену надела;
- При значительном развитии инфраструктуры вокруг земельного участка, поскольку наличие в непосредственной близости к ним больниц, школ, детских садиков и прочих объектов значительно увеличивает его ценность;
- Изменение показателей по текущим рыночным ценам.
