Можно ли перевести дачный участок в ИЖС: необходимые условия, порядок действий и стоимость

Порядок оформления

Переоформление ИЖС требует владельца придерживаться порядка, определенного законодательными актами. Причиной этому становится разница одинаковых участков, которые предназначены для разного использования.

Но перед тем как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, нужно определиться, не относится ли участок к территориям особенного назначения. Такие земли невозможно перевести под строительство индивидуального жилья, ни при каких условиях.

Куда обращаться?

Для получения разрешения на перевод земли в другую категорию понадобится обратиться в городские или районные власти. Заявление может составляться только собственником участника.

Если же собственников несколько, то каждый должен составить заявление, либо дать свое разрешение на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в письменном виде.

Документы

Подача заявления обязательно должна сопровождаться документами. Для перевода земли в ИЖС понадобятся:

• копия паспорта заявителя;
• согласие собственников, либо каждый из собственников должен составить отдельное заявление;
• выписка из кадастра;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРП, которая подтвердит наличие прав собственника на участок;
• заключение экологической экспертизы, при отрицательных результатах изменение предназначения участка невозможно;
• расчеты потерь кадастровой стоимости земли, которые понесет государство при переводе участка в ИЖС.

Сколько стоит?

На стоимость перевода будут влиять несколько факторов, но самым крупным из них является покрытие изменения кадастровой стоимости участка, что составит около 30% от цены.

При изменении категории также будет изменен и размер налога. Но если земля не была переведена в другой статус, а на участке сельхозназначения разрешили возведения жилого дома, то налоговая ставка сохранится прежней.

Другие факторы, которые влияют на стоимость процедуры:

• размер участка;
• процесс подготовки документов;
• создание проекта строительства будущего дома;
• проведение экологической экспертизы.

Сроки

Прошение о переводе рассматривается в течение трех месяцев. Но если был дан отрицательный ответ на прощение, то он придет менее чем через месяц после подачи документов.

Длительность рассмотрения зависит от загруженности властей, наличия праздников, количества предоставленных документов и так далее.

Правовая база

• ФЗ №136, который определяет особенности передачи земельного участка для ИЖС;
• ФЗ №218, регулирующий правила регистрации недвижимости;
• часть 2 статьи №16 ЖК РФ определяет правила, какой объект признается жилым;
• ФЗ №172, регулирующий перевод земель из одной категории в другую.

Смотрите еще:

Почему хочется третьего ребенка Почему я не хочу третьего ребенка Каждый раз, когда я узнаю, что какая-то знакомая или отдаленно знакомая мне семья в ожидании третьего, четвертого и даже пятого ребенка, во мне играет стадное чувство, мол, и я тоже хочу

Раз у всех получается воспитывать троих и
То автомобиля для страховки архангельск Осаго и техосмотр ВАЖНО! При оформлении полиса обязательного страховая автогражданской ответственности владельцев транспортных средств, Вы получаете бонус в сиде скидки на оформление страховки в следующем году. Сохраните полис ОСАГО и талон техосмотра, оформленный у
Как получить выписку из егрип бесплатно онлайн Получение выписки из ЕГРИП онлайн бесплатно При совершении сделок или составлении договоров с физическими или юридическими лицами приходится сталкиваться с необходимостью выписок из ЕГРИП или ЕГРЮЛ

Так почему выписка из ЕГРИП имеет столь важную особенность, для
Машина куплена в браке оформлена на мужа Делится ли квартира, купленная в браке, если собственник один Делить недвижимость, приобретённую в браке, всегда сложно и долго. В этом деле существует множество нюансов, часть которых закреплена законодательством, а другую необходимо доказывать во время рассмотрения
Материнский капитал на жилье 2020 Материнский капитал на покупку жилья По данным на начало 2020 года, года более 92% семей, подающих в ПФР заявление на использование материнского капитала, желают направить средства на улучшение жилищных условий. Общие требования, по которым законом разрешается
Пособие на второго ребенка в орле Детские пособия в Орле и Орловской области В 2020 году в Орловской области, как и в остальных регионах страны, социальная политика в отношении семей с детьми претерпит изменения. В частности, для разных видов пособий становятся все более актуальными принципы
Как переписать заявление на детский сад Как перевести ребенка в другой детский сад? Процесс перехода ребенка в другой детский сад обусловлен многими организационными сложностями. Ведь чтобы малыша зачислили в новый детский сад, нужно оформить отчисление в старом. Для ребенка должно быть свободное место в
Может ли не собственник прописать в квартире ребенка Всё о том, можно ли выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры бабушки, если она собственник Бабушку уговорили прописать внука – ну и правда, почему бы не пойти навстречу, ведь это не навсегда, нужная школа рядом, да и вообще выписать его можно в любой

Категории наделов

В зависимости от своего предназначения, абсолютно все земли в Российской Федерации разделены по правовому статусу. В соответствии с ним устанавливаются возможности и правила владения участком, его застройкой, а также обязательства администрации развивать на нем соответствующую инфраструктуру.

Наделы могут быть:

1. Общественного назначения:

• Сельскохозяйственные – для развития животноводства и иного хозяйства;

• Поселения – для застройки и проживания;
• Территории запаса – переходят из статуса государственного назначения в общественного, только при смене статуса.

1. Государственного назначения:

• Особо важные и охраняемые территории – заповедники, заказники;
• Лесные и водные;
• Специального назначения – земли для объектов обороны, радио и телевещания и т.д.
• Обустраивать территории и проживать на них, возможно только в случае, если они относятся к наделам общественного назначения.
• Наделы государственного назначения в исключительных случаях подвергаются смене статуса. На их территории запрещена застройка. Проживание, регистрация и их использование для развития животноводства и иного хозяйства.

Одной из разновидностей СНТ является дачное некоммерческое партнерство ДНП. Однако участки ДНП всегда располагаются на территории поселений.

Разницы между их правовыми статусами практически не существует, за исключением некоторых особенностей:

1. СНТ имеет более плодородные земли;
2. СНТ располагается в более живописных районах;
3. Участки СНТ стоят дороже ДНП.

Однако данные отличия являются не юридическими, а условными.

На участках, предназначенных для проведения садовых работ, можно строить объекты недвижимости, необходимые для проживания на участке в летний период.

Участок СНТ – это земля сельскохозяйственного назначения. Когда появилась возможность вставать на регистрационный учет по адресу дачных участков, разница между двумя категориями земель почти исчезла.

Но назначение от этого не поменялось, СНТ – это садовое коммерческое товарищество. Иными словами – дачные участки.

Процедура перевода земли из категории дачных земель в ИЖС

Оформление производится в следующей последовательности:

• подготовка документов;
• установление границ участка;
• передача документов и в случае одобрения – постановка на кадастровый учет.

Рекомендуется проводить перевод всем садовым кооперативом, так как в одиночку это сделать сложнее.

Документы, которые необходимо предоставить:

• паспорт заявителя и разрешение дачного товарищества;
• заявление;
• документы на землю, включающий кадастровый паспорт;
• выписка из Росреестра с информацией об участке;
• информация о праве собственности;
• заключение экологической экспертизы;
• согласие собственника на перевод участка в другую территорию;
• расчетные документы о возможных потерях сельхоз и лесной продукции.

Заявление должны рассмотреть в течение 5 месяцев, в том случае, если заявителей несколько, вопрос выводится на публичные слушания. В случае одобрения смены категории, владелец должен внести изменения в кадастр и в единый реестр.

Отказать могут, если:

• заявитель не является собственником участка;
• не были собраны все необходимые документы.

В этом случае можно обратиться в суд.

Ипотека на покупку дома с земельным участком очень выгодна.

Узнайте всю информацию про выписку из домовой книги  в нашем материале.

Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: требования к участку в 2020 году

Не каждый участок ЛПХ можно перевести в категорию ИЖС. Какие требования выдвигаются? Перечислим их:

1. Земля должна быть поставлена на кадастровый учёт (п. 7 ст. 1 ФЗ-№ 218 от 13.07.2015). Как проверить, числится ли участок в кадастре? Для этого откройте свидетельство или выписку из ЕГРН/ЕГРП на землю. Если там указан кадастровый номер, значит земля учтена. Если же в документах обозначен его условный номер или адрес места расположения, то зайдите на сайт Росреестра и введите этот номер или адрес. Не получилось? Значит участок не учтён в кадастре, и чтобы изменить вид разрешённого землепользования, сначала нужно провести процедуру постановки участка на учёт. В некоторых случаях это можно сделать одновременно с переводом в ИЖС.
2. Второе требование — у участка должны быть чётко обозначены границы. Узнать, проведена ли процедура межевания на интересующем вас участке, можно на кадастровой карте Росреестра. С левой стороны нажмите кнопку «лупа» и введите кадастровый номер участка. Если границы обозначены, то на карте участок будет подсвечен жёлтым. В ином случае выйдет запись «Ничего не найдено» или «Без координат границ» и тогда сначала нужно будет пройти процедуру межевания участка, потом уже — заниматься переводом из ЛПХ в ИЖС.
3. Участок ЛПХ должен быть расположен в черте населённого пункта. Изменить вид разрешённого землепользования полевых участков невозможно. Как узнать категорию земельного участка? Опять же — из правоустанавливающих документов на участок или же из кадастровой карты Росреестра (ссылка на карту указана выше). Категория участка подаётся здесь в разделе «Информация».
4. Территориальная зона участка должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешённый вид землепользования. Узнать эту информацию поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/посёлка. Оба документа утверждаются местной администрацией.
5. Согласие всех собственников на перевод земли из одной категории в другую.

Помимо этих требований, учитывается также максимально разрешённая площадь участка при переводе. В каждом городе, селе, посёлке местная администрация устанавливает максимальный размер участка того или иного вида разрешённого использования.

Как перевести ЛПХ в ИЖС в 2020 году и не получить отказ?

Перевести ЛПХ в ИЖС не всегда можно. Отказ администрация, как правило, выдает в следующих случаях:

• Заявление о переводе было подано лицом, не имеющим на это права.
• Поданные документы неверно оформлены или не соответствуют законодательству РФ (подача поддельных документов уголовно или административно наказуема).
• Перевод противоречит законодательству РФ: земля расположена за границами поселения, а градостроительный план не предусматривает его расширения.
• Получено отрицательное заключение экологической экспертизы, то есть строение на этой земле сможет нанести вред экологической обстановке на стадии возведения или в процессе эксплуатации.
• Земля ЛПХ относится к особо ценным земельным угодьям.

Возможные альтернативы

СНТ всегда располагаются на территории сельскохозяйственных земель. На участках, предназначенных для проведения различных садовых работ, можно строить дома, необходимые для проживания в летний период. Для получения прописки, круглогодичного проживания, использования материального капитала, получения ссуды в банке необходимо перевести СНТ в индивидуальное жилищное строительство. Альтернативных вариантов не существует.

Перевод земли из СНТ в ИЖС довольно хлопотное занятие, но возможное осуществить. Поэтому стоит заранее определить для себя, действительно ли следует изменить категории, для чего и как планируется использовать эту территорию. Подготовить заранее пакет документов и получить подробную информацию об участке.

Особенности

Земли для выращивания огородных культур могут быть индивидуального и коллективного пользования. Каждый вариант землепользования имеет свои особенности.

Расположение огородных наделов на той или иной категории земель определяет последовательность административных процедур по смене вида разрешенного использования:

• Огородные земли в составе населенных пунктов — обращение с ходатайством о смене ВРИ направляется в соответствующий орган исполнительной власти.
• Огороды на сельхозземлях — смена категории земли производится с одновременным присвоением наделу желаемого ВРИ. Ходатайство направляется в местную администрацию, затем, после оценки целесообразности предстоящей процедуры, переправляется в орган субъекта Федерации, ответственный за оказание госуслуги.

При коллективном использовании участка необходимо получить согласие всех собственников надела.

Какие документы следует подготовить?

Для того, чтобы заявление о переводе участка из земель, используемых для индивидуального жилищного строительства в земли, пригодные для осуществления организации личного подсобного хозяйства, необходимо, кроме заявления и декларации о переводе, подготовить еще и такие документы, как:

• паспорт заявителя (в случае, если заявитель и собственник или пользователь участка – одно лицо; если же речь идет о разных физических лицах, то на доверенного представителя потребуется также подготовить нотариально заверенную доверенность, в которой будет указан срок ее действия и пределы полномочий доверенного лица, а также паспорт доверенного лица);
• документы на участок, в которых есть сведения о том, какой присвоен кадастровый номер участку, адрес (почтовый), какова площадь и фактическое расположение; а также состояние участка, было ли проведено его межевание и, если было, какие координаты имеют узловые точки такого участка, кто проводил процедуру межевания, и когда она была осуществлена; а также информация о проводимой кадастровой оценке участка и установленной по ее итогам стоимости (наиболее полные сведения содержатся в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая получена не ранее, чем за месяц до подачи заявления);
• результаты проведенных экологических и землеустроительных экспертиз, если таковые проводились для установления фактического состояния участка и возможности его эксплуатации под другими видами разрешенного использования, нежели был ранее определен;
• другие документы, обосновывающие высказанное ходатайство об изменении существующих вида разрешенного пользования или категории земельного участка.

Все перечисленные документы предоставляются в качестве сопровождающего пакета для подаваемого заявления и декларации о вносимых изменениях.

Виды разрешенного использования ЛПХ

Согласно ФЗ о ЛПХ №112-ФЗ в целях ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться:

• земли в пределах населенного пункта, на которых допускается не только ведение сельскохозяйственной деятельности, но и возведение жилых, производственных и бытовых зданий и строений (код 2.2. из Классификатора ВРИ);
• земли за пределами поселений – полевой участок, на котором не допускается возведение построек, а только ведение сельскохозяйственной деятельности (код 1.16 из Классификатора ВРИ).

Таким образом, если дом расположен на участке в пределах населенного пункта, то здесь допускается строительство жилого дома, тогда как на сельскохозяйственных землях это запрещено.

Причины отказа

Законом предусмотрены следующие причины отказа в удовлетворении ходатайства по присвоению огородному наделу ВРИ «ИЖС»:

• Заявление подано лицом, не имеющим на это юридического права.
• Представлен неполный пакет документов или информация в них противоречит друг другу.
• Испрашиваемая категория земли для надела не соответствует категориям, предусмотренным генпланом территории.
• Участок расположен в особо охраняемой зоне, и смена его статуса запрещена федеральным законодательством.

В случае невозможности смены ВРИ огородного надела на ИЖС можно поинтересоваться вспомогательными и условно-разрешенными видами для вашего надела.

Если по данным Росреестра для участка имеется возможность присвоения ВРИ «Садоводство», это может стать выходом из создавшегося положения:

• Появится возможность построить дачный дом.
• Можно зарегистрировать его и оформить прописку.

Подробнее читайте в тематической статье «Что можно строить на землях с ВРИ Садоводство»

Как происходит перевод земельного участка

Обратиться с ходатайством о смене категории земельного надела и его ВРИ имеют право владельцы данного объекта недвижимости, а также пользователи, при наличии письменного согласия собственника.

• Кадастровый номер объекта недвижимости. В некоторых случаях – площадь участка, описание его местоположения.
• Имеющаяся и желаемая категория земли.
• Экономическое обоснование процедуры смены категории надела.
• Удостоверение прав на участок.

Все указываемые сведения должны подтверждаться документально.

После рассмотрения ходатайства распорядительный документ органа исполнительной власти субъекта РФ направляется в местную администрацию.

Муниципалитет при получении положительного решения вышестоящей инстанции направляет документ в органы Росреестра (Кадастровую палату) для внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра.

Полезные советы

В деле по смене категории земель очень много нюансов, которые главным образом отражены в подзаконных актах правительства или местной администрации. По этой причине разобраться самостоятельно во всём представляется сложным и первым настоятельным советом является обращение к юристу. Помощь юриста в данном вопросе позволит расставить всё по своим местам. Проконсультировавшись с профессионалом, можно будет изначально выяснить, как перевести земли из одной категории в другую, а так же вероятность успеха мероприятия.

С другой же стороны, следуя некоторым рекомендациям можно как ускорить процедуру, так и повысить вероятность успеха.

Так:

1. Государственный орган при отказе указывает лишь на его причину и не предоставляет доступа к экспертному заключению и результатам тех или иных проверок. Поэтому рекомендуется провести указанные процедуры самостоятельно. Такие документы пригодятся как для представления в администрацию, так и для оспаривания её решения в суде.
2. Нужно изначально выяснить бонитарную стоимость земли. Сделать это можно, подав запрос в БТИ. Обычно такая информация указывается в кадастровом паспорте. В некоторых случаях может понадобиться проведения отдельной оценки.
3. Если участок находится в значительной отдалённости от населённых пунктов, лучше не пытаться сменить категорию земли. Скорее всего, администрация ответит отказом. Однако это не лишает права строить жилые дома на таких участках.
4. Сменить категорию земли можно и после возведения постройки. При наличии систем автономного обеспечения жилого дома всем необходимым (электричество, вода и т.д.) добиться смены статуса легче будет через суд.
5. Отказ государственного органа не говорит о том, что участок невозможно перевести в ИЖС. Просто администрация обязана действовать в рамках инструкций, а вот суд может учесть индивидуальные обстоятельства и вынести положительное решение.

Тем самым вероятность успеха в большей степени зависит от самих граждан, нежели от каких-либо иных факторов.

Пошаговая инструкция

Для любого перевода земель, в том числе и в переводе земель в ЛПХ, требуется определенный пакет документов. ФЗ №172 от 21.12.2004 существенно упорядочил порядок перевода земель из категории в категорию. Он установил список необходимых документов, сроки рассмотрения заявления и так далее.

1. Подготовка того пакета документов. Который нужно будет приложить к ходатайству о переводе. К ходатайству необходимо приложить пакет документов, который будет включать в себя:
   • выписку из земельного кадастра;
2. копии документов, которые удостоверяют личность человека, подающего ходатайство;
3. выписку из ЕГРН;
4. заключение государственной экологической экспертизы (в том случае, если таковая экспертиза предполагается законом);
5. согласие правообладателя участка на перевод земли;
6. расчеты потерь с/х производства и потерь лесного хозяйства.
7. Составление самого ходатайства, в нем необходимо указать следующую информацию:
   • кадастровый номер земельного участка;
8. категорию земель, в которую входит участок;
9. категорию земель, в состав которой желается осуществить перевод;
10. обоснование требуемого перевода (по закону орган не может отказать в переводе, основываясь на недостаточности обоснования причин желаемого перевода);
11. права на участок земли.
12. Подача заявления (ходатайства). Заявление подается в муниципальный орган, во владении и распоряжении которого находится землевладение.
13. Ожидание. Ходатайство рассматривается два месяца, в результате рассмотрения выносится согласие, либо отказ в переводе землеучастка.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Цена вопроса

Госпошлина за оказание услуги перевода земель не предусмотрена. При этом заявителю необходимо оплатить сторонние и дополнительные услуги.

1. Если раннее не проводилось межевание земли, то собственнику придется заплатить за эту процедуру 10–15 тыс. рублей.
2. За бумажную выписку из ЕГРН в Росреестре нужно заплатить 400 р. Электронная выписка не подходит. За оформление доверенности у нотариуса около 700–1000 руб. Если собственников несколько, то каждому из них придется заверить свое согласие.
3. При обращении в специализированные юридические конторы услуги обойдутся в 15–45 тыс. руб. Это не считая представительства интересов в суде, в случае отказа в переводе СНТ в ИЖС их услуги могут доходить до 100 тыс. руб.

• Скачать образец выписки из ЕГРН
• Скачать бланк согласия на перевод земель из одной категории в другую
• Скачать образец согласия на перевод земель из одной категории в другую

На заметку. При обращении к специалистам у собственника не останется необходимости стоять в очередях для получения бумаг. Обязанность собрать пакет документов и предоставить их в администрацию полностью ложится на плечи юриста. В случае отказа он обязан исправить все имеющиеся ошибки.

Порядок перевода

Для перевода земли в ИЖС придётся пройти следующие стадии:

• Подготовительный этап – сбор всех необходимых документов.
• Подача заявления в местную администрацию (того населённого пункта, к которому планируется присоединение).
• Ожидание ответа. Ходатайство рассматривается 2 месяца. В течение 2 недель после того, как вынесено решение, о нём должны сообщить заявителю.

При получении отказа можно попробовать оспорить его в суде. На это отводится 3 месяца с момента получения отказа.

Если о нём не было известно по уважительной причине, этот срок увеличивается. Но придётся предоставить доказательства, например, справку из больницы.

Понадобятся такие документы:

• Ходатайство о переводе.
• Паспорт.
• Кадастровый паспорт на участок или выписка из ЕГРН.
• Свидетельство о собственности на землю (его тоже может заменить выписка).
• Справка о кадастровой собственности земли.
• Согласие собственника, если обращается доверенное лицо или если у земли больше одного владельца.
• Доверенность, если действует представитель. Она оформляется у нотариуса.
• В некоторых случаях дополнительно потребуется заключение экологической экспертизы.

В ходатайстве указываются:

• Сведения об участке – кадастровый номер, адрес, площадь.
• Данные о владельце (владельцах) и на каком основании возникло право собственности. Например, покупка, получение в дар или по наследству и т п.
• Какая категория у земли на момент подачи и на какую необходимо сменить.
• Основание для перевода. Им может служить, к примеру, строительство дома на участке и признание его жилым.

Порядок действий

Для того чтобы перевести участок из СНТ в ИЖС необходимо пройти следующие шаги.

Подготовительный этап

Первоначально стоит обратиться за консультацией в администрацию муниципального образования, за которым закреплен участок. Здесь необходимо узнать о наличии потенциальной возможности смены категории.

Если шансы на успешное завершение процедуры отсутствуют, то, вероятно, не стоит даже инициировать данный процесс.

Подготовка документации

Для перевода участка в ИЖС из СНТ необходимо подготовить установленный комплект документов:

• паспорт заявителя(-ей);
• доверенность на представление интересов (если документы передаются не лично, а через доверенное лицо);
• документация, подтверждающая права заявителя распоряжаться данным земельным участком: договор купли-продажи, ренты, дарственная и пр.;
• свидетельство о собственности/кадастровый паспорт на ЗУ или выписку из ЕГРН;
• техническая документация на постройки (если они имеются);
• согласие других собственников на перевод, заверенное у нотариуса (либо потребуется их личное присутствие).

Подача ходатайства в местную администрацию

Вместе с представленным пакетом документов прийти в администрацию муниципального образования (района)/комитет по земельным, имущественным вопросам (обычно именно в этом ведомстве курируют решение этих вопросов) и написать ходатайство на перевод земли из одной в другую категорию.

Ожидание вердикта чиновников.

Если он будет положительным, то заявитель получит соответствующий акт о смене категории и можно приступать к сбору документов, необходимых для постройки или узаконивания загородного дома на участке под ИЖС.

В противном случае заявителю выдадут отказ. Последний обязательно должен иметь письменную форму.

Он должен содержать мотивированное решение местной администрации об отказе в смене категории ЗУ с опорой на нормы федерального и регионального законодательства.

Заявитель может получить отказ в переводе ЗУ в ИЖС из СНТ, если:

• участок находится под обременением;
• не соответствует плану развития МО;
• нормативно-правовая база не дает возможности присоединить участок к МО (например, он расположен посередине садового товарищества);
• заявителем был представлен не полный комплект документов или был выявлен факт фальсификации поступивших сведений.

Арендодатель обязан платить налог при сдаче квартиры в аренду.

Что такое счет эскроу и стоит ли его использовать при передаче средств за квартиру? Узнайте об этом здесь!

Государство РФ предоставляет жилье для беженцев и вынужденных переселенцев. В каком порядке это происходит, читайте в нашей статье.