Геодезический план земельного участка и его особенности

Как сделать топосъемку самому

Точную оценку местности может произвести только аттестованный специалист, располагающий набором дорогостоящего измерительного оборудования.

Только составленный заверенный в соответствии с требованиями законодательства план будет считаться официальным документом, подтверждающим проведение землеустроительных работ.

Однако для собственных нужд можно воспользоваться планом земельного участка, составленным собственноручно. Он позволяет произвести расчеты, необходимые для незначительных изменений облика участка, например, проложения дорожек или создания искусственных водоемов.

Необходимые инструменты

Набор требующихся для проведения замеров инструментов достаточно прост. Для проведения топографической съемки самому потребуются:

1. Тяжелый молоток.
2. 1,5-метровые колья из дерева.
3. Строительный уровень или лазерная указка.
4. Рулетка, рассчитанная не менее чем на 30 метров.
5. Длинные веревки.

Следует помнить, что полученные с использованием подобных инструментов результаты являются приблизительными и возводить с опорой на них капитальные строения нельзя.

Порядок проведения

Подготовленные деревянные шесты устанавливаются в базовых точках, в качестве которых выступают углы участка. Между ними протягивается веревка, которая не должна провисать.

Точка крепления при этом располагается на высоте метра от земной поверхности. Определить точное положение можно при помощи строительного уровня. Далее следует при помощи рулетки замерить расстояние от земли до натянутой веревки и зафиксировать получившиеся результаты на чертеже местности.

Следующим шагом является сопоставление полученных результатов с конкретным планом местности, который можно скачать на сайте Росреестра

При этом важно учесть масштаб собственного чертежа и официальной карты

Располагать объекты, которые планируется возвести, следует обязательно с учетом красных линий.

Что такое межевание земли?

Этот термин включает в себя огромное количество различных видов межевания. Однако, межевание земли для упрощения можно рассматривать как документ на землю, который обозначают границы той или иной собственности.

Практически на каждом участок, проданном в России следует провести межевание до его, собственно, продажи. Тем самым, новый владелец получает официальный документ, в котором четко обозначен участок, который он собирается приобрести.

Межевание участков может быть очень сложным процессом, который заключается не только в простом обозначении граничных точек. В зависимости от поставленных задач, межевание может включать в себя другие элементы, такие как перепады высот земли и особенности земельного участка. Давайте ознакомимся с типами межевания.

Создание

Геодезическую основу строительства создают на этапе предварительной подготовки площадки. При её отсутствии становится невозможным контроль над всеми этапами строительства.

Длина сторон главных фигур находится в диапазоне 200-400м, второстепенных — 20-40 м. Стороны квадратов всегда параллельны осям воздвигаемых сооружений. Все возводимые объекты располагают внутри фигур данной сетки.

Следующий этап инженерных геодезических работ — вынос сетки в натуру. Именно для этого используют близлежащую к строительной площадке ГГС.

На местность выносят исходные направления проекта. Руководствуясь ими, на всей площадке маркируют распределительную строительную сеть. Места пересечения маркируют физическими отметками, например, обрезками рельсов или заполненными цементом трубами. При монтаже их капитально фиксируют.

При переносе на местность осей планируемых строений в качестве разбивочной основы сетки используют метод прямоугольных координат.

Высотное обоснование на стройплощадке обозначают реперами. Чаще всего в качестве строительных реперов служат существующие пункты ГГС и граничные линии.

Высотную отметку любого строительного репера получают обязательно от маркеров геодезической сети государственного или местного значения.

Суть и назначение

Для того, чтобы разобраться, что такое ситуационный план земельного участка, достаточно представить, как выполняется съемка с высоты птичьего полета – хорошо видны как границы надела, его содержимое, так и прилегающие объекты.

Любому пользователю необходимо понимать, что такая бумага не является основной в правоотношениях, а выполняет лишь вспомогательную функцию. Ее цель – сориентировать на местности, понять, что находится рядом, внутри надела, на каком расстоянии и проч.

Где может пригодиться?

Ситуации, где чаще всего требуется ситуационный план территории:

• Составление строительного проекта касаемо любого объекта на местности: от забора до жилого коттеджа. На основе ситплана формируется проектно-сметная документация, как перед строительством, так и реставрационными объектами. С его помощью удобно планировать порядок работ.
• Заказ топографического плана, т.е. составления геоподосновы под будущее строительство.
• Иногда топоплан отождествляется с ситуационником. В этом случае он требуется для согласования с государственными органами недропользования. 
• Проведение газовой, электрической или водопроводной линии. Для этой процедуры подрядная организация должна ознакомиться с техническими условиями – на их основании составляется задание. Вместе с этим документом исполнительной организации потребуется топографическая карта в масштабе 1:500.
• Обновление данных о текущей ситуации – в этом случае под ситпланом понимается инвентаризационная схема – для корректировки работ крупных транспортных и промышленных объектов. Бумага периодически заказывается их владельцами, за основу берется внутренний регламент.
• Аренда отрезка, который еще не выделен. Ситуационный план объекта предоставляется в администрацию муниципалитета – отдел, занимающийся оформлением найма земель населением (или юридическими лицами).

Ситуации, когда необходимость в ситплане ошибочна

• Выдел ЗУ из муниципальной собственности и его регистрация. В данном случае нужна схема расположения надела – не стоит путать ее с рассматриваемым документом. Ее целевое составление – определение границ отрезка.
• Юридические сделки – купля-продажа, дарение и проч. Первым документом, который отражает всю информацию об объекте, является Выписка и ЕГРН. Конкретно для передачи права собственности схема не требуется, т.к. юридической роли в этом она никакой не играет. Изображение местности может попросить покупатель – в том случае, если у него нет возможности приехать и осмотреть участок и близлежащие территории.
• Ландшафтный дизайн. Ситуационник берется за основу только для мелких проектов, когда не требуется проведение серьезных работ по изменению ландшафта. Если дело касается большого объекта, необходим топоплан, составленный в крупном масштабе. Это поможет избежать ошибок и недочетов.

Топографические работы

Заказать топографические работы можно в любой геодезической компании, которая зарегистрирована в системе саморегулируемых организаций. Такие компании сами проведут работы по регистрации топоплана в местных органах по градостроительству и архитектуре, Геофонде и Геонадзоре.

Выбор компании является первичным и самым важным этапом при получении топоплана. Грамотные специалисты не только проконсультируют по всем вопросам, но и составят грамотное техническое задание.

Техзадание

Геодезическое предприятие определит перечень работ и подготовит техзадание исходя из пожеланий заказчика.

Таблица примерных расценок за проведение геодезических работ на участке в 1 га:

—	Название работы	Цена в рублях	Продолжительность в часах
1	Фотосъёмка	8,000-9,000	1-2
2	Тахеометрическая съёмка	11,000-12,000	3-4
3	Контурная съёмка	6,000	4-5
4	Топосъёмка	10,000	6-8
5	Дендроплан	15,000	12-18

Цены на услуги указаны средние, в зависимости от местных условий и региона стоимость может существенно отличаться.

Техническое задание является основополагающим документом, который служит основой для составления топографического плана. В нём отображается перечень выполняемых работ, их очередность и порядок проведения. Также техзадание служит основой для возникновения договорных обязательств заказчика и подрядчика.

Заключение договора

Именно договором будет устанавливаться регламент работ. Обычно вместе с проведением топографической съёмки проводят геологические изыскания. В договоре подряда на геодезические исследования следует уточнить сроки проведения работ, а также расценки за предоставляемые услуги.

Геодезистам для успешного исполнения своих обязательств важно иметь доступ к документам о земельном участке (кадастровая документация) и к сведениям о подъездных путях

Проведение работ

полевых работ и лабораторных исследований

После этого начинаются полевые мероприятия на участке. При помощи специальных инструментов собирают и закрепляют сведения об объекте исследования.

Используя специальную технику, топографисты в лабораторных условиях выполняют финальную часть исследований.

Оформление результатов

Топопланы создаются в двух экземплярах различного вида: электронная версия и бумажный чертёж. При необходимости электронный вариант топоплана может быть спроектирован с объемными 3D-моделями объектов. Топоплан на бумажном носителе требует больше времени и навыков.

Чем сложнее схема и чем больше информации следует отобразить, тем больше времени уйдёт у топографиста на её составление.

Обычно согласительные процедуры также проводятся геодезическими компаниями, которые имеют внушительный опыт обращения с государственными органами.

Таким образом, топографический и кадастровый план фиксируют объекты на земельном участке, и их получение является одной из основных целей проведения геодезических исследований.

Существует ряд различий между указанными двумя планами. Так, кадастровый план фиксирует местоположение участка, объекты и строения на нём, определяет площадь и конфигурации местности. Кадастровая съёмка преимущественно нужна для межевания границ.

Методы изображения рельефа местности

Центральное значение на топографических картах и планах отводится рельефу. Именно он определяет особенности и характер других объектов. Это совокупность неровностей земли и дна водоемов, а также вогнутых и круглых форм различного назначения.

В результате появляется трехмерное представление о рассматриваемом пространстве. При развитом навыке чтения схемы и обозначений можно находить объекты не только по горизонтали, но и точно определять их высоту.

Для отчетливой ориентации по карте важно разбираться в изображении рельефов. Учитывается следующее:

Учитывается следующее:

1. Какие существуют неровности, чем они связаны друг с другом;
2. Абсолютные высоты точек на местности со взаимным превышением;
3. Крутизну, форму и протяженность.

Чтобы расшифровать и правильно читать топографические карты и планы, применяются стандартные методы:

• Горизонтали;
• Отметки;
• Изображение цветом и условными знаками.

Горизонталями

основной метод

Неровности передаются очень точно на поверхности. Можно отобразить крутизну склонов и определить высоту, типичные формы и черты ландшафтов.

Поверхность условно рассекается плоскостями, которые наносятся через равные расстояния.

Высота сечения – это расстояние, которое находится между секущими плоскостями. При этом на каждой из них присутствует линия рельефа. Она получается в виде замкнутой кривой.

Она проецируется по горизонтали. Поэтому такие линии получили название горизонталей. Они не могут пересекаться, так как размещаются в различных секущих плоскостях.

Пересекающиеся горизонтали используют лишь в тех случаях, когда приходится отображать утесы.

Отметками

Они наносятся с интервалом 2 см, но многое зависит от конкретных особенностей. Их проставляют на важных точках рельефа. Как правило, отметки совмещаются со значимыми объектами. Всегда указываются отметки реперов или геодезических пунктов.

Они удобны, так как позволяют легко ориентироваться в обозначениях и выявлять нужные объекты.

Цветом и условными знаками

Цвет предназначен для использования шкал высоты, которые градуируются оттенками. На рельефе цвета применяются для наглядности, когда другие методы использовать не получается или речь идет о картах с небольшим масштабом.

Геоподоснова

По завершении съемочных топографических и геодезических работ «НТЦ-Геотехнологией», Заказчику предоставляется геоподоснова

, топографические планы и технический отчет.

Геоподоснова

– план участка со всеми существующими коммуникациями для дальнейших инженерных изысканий. Как правило, масштаба — М 1:500, выполняется в Балтийской системе высот и местной системе координат.

В зависимости от специфики предполагаемых работ, геоподоснова выполняется с разной степенью подробности и может быть представлена в условной системе координат.

Обычно, для большинства городов РФ, срок действия геоподосновы составляет 3 года. После истечения срока по ней проектировать нельзя и следует заказать ее обновление.

Проверенная и высокоточная информация позволит свести к минимуму возможные риски, провести дальнейшее грамотное проектирование объектов.

Понятие и назначение

Межевой план представляет собой документ, который составляется на основе одного из следующих документов:

• кадастрового плана соответствующей территории;
• кадастровой выписки о конкретном земельном участке, которая выдается из ЕГРН.

В межевом плане воспроизводится отдельная информация, представленная в Едином реестре, а также указаны сведения об образуемом земельном участке или его части, и другие данные, необходимые для внесения в ЕГРН.

Он составляется кадастровым инженером и является результатом кадастровых работ, которые проводятся в отношении участка в следующих случаях:

• появление одного или нескольких новых земельных наделов в результате разделения, объединения или перераспределения;
• образование части участка (при сервитуте);
• выделение самостоятельного надела из земель, которые находятся в муниципальной или государственной собственности;
• уточнение расположения границ объекта недвижимости или его площади;
• исправление кадастровой или реестровой ошибки, которая внесена в сведения государственного кадастра;
• появление нового участка за счет выделения доли или долей в праве общего пользования;
• уточнение части надела и т. п.

Данный документ может понадобиться для предоставления его в регистрационный орган вместе с заявлением по следующим основаниям:

• постановка одного или нескольких земельных наделов на кадастровый учет;
• учет части участка (в том числе, при установлении сервитута);
• учет некоторых изменений, произошедших с наделом (например, при уточнении его границ, площади, а также с целью исправления кадастровых или реестровых ошибок).

В зависимости от того, с какой именно целью он составляется и какие работы при этом проводятся, содержание межевого плана и его конкретный вид могут значительно отличаться.

Особенности документа

Геодезический план земельного участка состоит из двух основных частей: собственно чертежа и вспомогательных данных.

Графическое изображение призвано отобразить следующие элементы местности:

1. Рельеф, обычно представленный в виде основных и утолщенных горизонталей. Высоту местности обозначают при помощи цветов, а наиболее высокие и низменные участки, в том числе глубина гидрологических объектов – точками с указанием количества метров над уровнем моря.
2. Водные объекты. Помимо непосредственного изображения, имеющегося на участке ручья, озера или иного гидрологического ресурса, на план наносится его название, а также направление течения. При помощи условных обозначений наносится и его скорость.
3. Инженерные сети:
   • Линии электропередач;
   • Газовые трубы;
   • Линии связи;
   • Иные объекты коммуникацией, расположенные как над землей, так и под ней.
4. Граничные линии, для конкретных земельных наделов – крайние и поворотные точки.
5. Дорожные коммуникации.
6. Растительность и вид почвы. Конкретизируется при помощи условных знаков.
7. Ограждения – любые виды заборов и изгородей.
8. Здания, с обозначением количества этажей и принадлежности к жилым или нежилым помещениям.

Помимо изображения участка план местности включает в себя несколько блоков со вспомогательной информацией:

• Основной штамп. Содержит дополнительные сведения, в том числе адрес земельного надела, масштаб, в котором выполнен чертеж и данные геодезического специалиста, производившего измерения и составившего план;
• Математическая часть, представляющая собой четкую привязку изображенного участка местности к системе координат при помощи расставленных на определенном расстоянии крестов;
• Легенда. Составляется, если на территории землевладения присутствуют объекты, для которых не существует общепринятого обозначения.

Чтобы подробно изобразить каждый из указанных объектов кадастровый инженер должен подобрать подходящий масштаб геодезического плана.

Образец графической части геодезического плана приведен ниже.

Графическая часть геодезического плана

Выполнение съемки

Подготовительный этап. Анализ технического задания, сбор данных:

• утверждение технического задания с клиентом;
• анализ прежних съемок и топопланов;
• оформление разрешительной документации.

Полевой этап.Работа на участке:

• рекогносцировка местности;
• определение координат;
• проведение геодезических измерений;
• поиск, обнаружение и съемка инженерных коммуникаций.

Финальный этап.Обработка полученных данных:

• систематизация и анализ полученной в ходе съемки информации;
• обработка и согласование данных о подземных и надземных сетях;
• разработка топографического плана;
• подготовка технического отчета;
• сдача технического отчёта в архив администрации (зависит от технического задания).

Заказчик получает технический отчет и топографический план. Дополнительно выдаются копии всех документов в цифровом виде.

Для чего требуется?

Узнаем, для чего нужен градостроительный план земельного участка. Обозначенный план необходим для соблюдения регламента, установленного местным законодательством в отношении расположения объектов капитального строительства. К таким объектам относятся:

1. Технические и промышленные здания и сооружения. Объекты военного ведомства и иные аналогичные виды недвижимости.
2. Здания, предназначенные для культурно-развлекательного комплекса, торговые площади и иные объекты, составляющие инфраструктуру населённого пункта.
3. Жилые многоэтажные и малоэтажные дома, гостиницы, общежития и прочие площади, предназначенные под жилой фонд.
4. Автотранспортное сообщение и иные линейные объекты.

При планировании возведения здания, ГПЗУ требуется всем правообладателям, независимо от статуса и формы собственности недвижимости.

Его получают:

• физические лица, правообладатели ЗУ;
• юридические лица;
• муниципальные и казённые учреждения.

Ни один из перечисленных правообладателей земель, а также иные собственники, в том числе – нерезиденты РФ, не вправе приступать к строительству без согласования работ и получения утверждённого плана. Это правило действует в пределах расположения массива, относящегося к категории земель населённых пунктов.

Исключение составляют дачники, получившие в пользование, аренду или собственность – земли в посёлках СНТ, ДНТ и ДНП. Здесь градостроительный регламент не устанавливается, так как наделы не принадлежат к землям населённых пунктов. Для владельцев дач, допускается проявление и реализация творческих замыслов и применение уникальных дизайнерских архитектурных решений. Единственным требованием для них является соблюдение нормативов красных линий.

Как выглядит образец

Результатом проведения топографических работ на участке является план местности, составленный с привязкой к действующей системе координат.

В документе отображаются в обязательном порядке:

• Гидрологические ресурсы;
• Тип почв и наличие растительности на оцениваемой территории;
• Рельефные особенности местности;
• Расположение сетей коммуникаций;
• Местоположение транспортных развязок и узлов;
• Граничные точки земельного участка;
• Возведенные на участке сооружения.

В общем виде он выглядит таким образом:

Скачать образец топографической съемки земельного участка и ознакомиться подробнее с его ключевыми элементами можно здесь.

Что такое топосъемка?

Топографическая съемка включает в себя комплекс полевых и камерных работ. В результате получаются топографические карты и планы, сделанных в масштабах: 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500. Он выбирается в зависимости от размеров исследуемого участка. Чем крупнее масштаб, тем более точной будет информация. На этих картах изображены все предметы, которые находятся на исследуемом участке, обозначается наличие подземных и наземных коммуникаций. Также вы получаете подробную информацию об особенностях рельефа.

Изображаемые на плане точки условно делят на твердые и нетвердые. Твердыми обозначают стабильные объекты с четкими границами, которые состоят из бетона, камня, кирпича и других прочных материалов. Нетвердыми же обозначаются нестабильные объекты, не имеющие четких границ, например леса, поля, луга.

Что это такое и для чего составляется

Грамотно составленный топографический план — это неотъемлемый атрибут строительства, он необходим на многих этапах проектирования:

• На основе топографического плана создается проект благоустройства территории;
• Выполняются работы по ландшафтному проектированию;
• Утверждается генеральный план участка;
• Рассчитываются объемы земляных работ;
• Создается предварительная схема прокладки коммуникаций на основе уже существующих сетей;
• Без топоплана нельзя получить разрешение на строительство или реконструкцию здания, на перепланировку коммунальных сетей;
• Топоплан участка позволяет установить границы земли, принадлежащей разным собственникам и навсегда прекратить земельные споры между соседями;
• Продумывается схемы расположения специальной техники и складских помещений на различных этапах строительства.

Форма градостроительного плана земельного участка

Документ имеет официально установленную форму (ПП № 87), в которой отражены действующие нормы перечисленных ранее законов и актов

Он является важной составной частью межевого плана и ориентирован на особенности ЗУ, определяемые в результате процедуры межевания. Но в данном документе, участок с планирующейся застройкой вписан в территорию застройки без указания межевых границ – так, как будто таковые не существуют

Это даёт панорамное видение целостного контекста.

Посмотреть, как выглядит градостроительный план земельного участка можно здесь.

Вот как выглядит Чертеж Градостроительного плана ЗУ

Он составляется на бумажном носителе и объединяет в себе правоустанавливающие основания, регулирующие:

1. Зону застройки населённого пункта, в которую территориально включается планируемое строение.
2. Земельный участок заказчика ГПЗУ, с установленным регламентом строительных работ.

В результате обозначенного объединения, реальный контекст территории включает в себя потенциальный объект. Соответственно, данный документ выглядит как план-чертёж, выполненный с соблюдением норм применения масштабирования территории и условных обозначений, соответствующих специальному перечню. К нему прилагаются пояснительные записки, выполненные по установленной форме. А так же – акты согласования с уполномоченными инстанциями.

• Пояснительная записка.
• Согласование межевого плана границ земельного участка:
  • для физических лиц: бланк, пример заполнения;
  • для юридических лиц: бланк, пример заполнения.

В состав сведений, вносимых в документ, входят:

• границы ЗУ;
• границы публичных сервитутов (при наличии);
• красные линии, регулирующие границы рабочих зон;
• минимальные отступы от красных линий;
• целевое назначение ЗУ;
• виды разрешённого использования ЗУ;
• санкции и резолюции по применению норм градостроительства.

Структурное содержание документа делится на 2 части:

• топографический план;
• текстовый документ с разъяснениями.

Так выглядит топографический план земельного участка.

Топографический план

С учётом межевого плана (см. о видах межевых планов здесь), к которому прилагается градостроительный план земельного участка ИЖС, из обозначенного источника можно получить исчерпывающий перечень сведений, которые могут потребоваться для возведения новостройки.

Далее будет рассмотрена инструкция по заполнению градостроительного плана земельного участка.

Самостоятельное составление

Если у человека нет времени ждать месяц, пока будет рассматриваться заявление, он может попробовать составить план самостоятельно.

Для этого надо на миллиметровку или просто бумагу в клеточку нанести границы участка, соблюдая определенный масштаб. На территории участка нанести все имеющиеся объекты, в том числе незавершенные – дом, сарай, колодец и пр. Далее нанести все соседние объекты – дома, участки, дороги и пр.

Перед тем как все данные наносить на план, нужно провести соответствующие замеры, чтобы правильно нанести их на бумагу и соблюсти точность. Для начала можно попробовать начертить черновик, затем уточнить еще раз все замеры и перенести их в готовый вариант.

Кроме объектов, находящихся на территории и близлежащих объектов нужно зафиксировать на карте стороны света, желательно указать розу ветров. Такой план впоследствии сможет помочь хозяину правильно распланировать размещение окон в доме, определить зону для отдыха, посадку различных растений, планирование ландшафтного дизайна и многое другое.

Ситуационный план, выполненный самостоятельно имеет один существенный недостаток – он не сможет точно показать прохождение линий коммуникаций на территории участка и близлежащих улицах. Это не позволит использовать его в качестве основы для планировки или строительства.